全国の住宅統計調査からみた空き家の活用とは

おはようございます。今日は朝から子供たちを保育園に送り届け、すでに園庭に出て遊んでいる子たちをみて元気をもらいました。今日は今自分が気になることをまとめてみようと思います。

はじめに総務省統計局が発表した平成３０年度住宅・土地統計調査を見てみます。

住宅総数と世帯数

２０１８ 年 １０ 月１日現在における総住宅数は 6240 万７千戸、総世帯数は 5400 万１千世帯となっており、２０１３ 年と比べ、総住宅数は 177 万９千戸（2.9％）増，総世帯数は 154万９千世帯（3.0％）増となっています。

「日本は人口が減っている」という事実は皆さんご存じの通りだと思います。なのに世帯数が増加しているのは主に核家族化と外国人世帯の増加原因のようです。

６５歳以上の高齢者世帯のうち約半数の世帯が単身、もう半数が夫婦のみの世帯になるそうです。高齢化も世帯数の増加の要因になっています。また外国人の増加について、国の政策で「留学生の増加」「日本政府の「技能実習制度」」などにより増えているのと、国際化による自然増もあり、大都市圏を中心に増加しています。

賃貸経営をされておられる方は、人口の推移だけでなく、世帯数の推移やその内訳を把握することで、ご自身の物件のターゲットを決めることができるかもしれません。

居住世帯の有無

住宅総数の居住世帯の推移については、居住世帯のある住宅は 5361 万６千戸（総住宅数に占める割合 85.9％）、居住世帯のない住宅は 879 万１千戸（同 14.1％）となっている。
居住世帯のない住宅のうち、空き家は 848 万９千戸と，2013 年と比べ，29 万３千戸（3.6％）増となっており、総住宅数に占める空き屋は 13.6％と、2013 年から 0.1 ポイント上昇し、過去最高となっています。

国土交通省が発表した２０１９年の新設住宅着工戸数は前年比４．０％減の９０万５１２３戸でした。減った原因は貸家目的の融資の引き締めなどもありました。住宅取得・補助金などで検索すると新築に対する各種補助金が用意されていること、３０歳代での持ち家取得を考えた時の意識調査でも新築住宅が人気があります。今後は消費者である住宅取得希望者が、広い選択肢から選べるようにしていかなければなりません。

　空家の流通促進を促すために、国土交通省から「空家バンク」の充実、消費者保護を目的とした「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額の改正」、耐震性があり、インスペクションを実施し、リホーム歴を開示している「安心Ｒ住宅」認定制度、そのほか宅地建物取引業者が再販目的に中古住宅を取得した時の登録免許税の軽減や、不動産特定共同事業など、認知されていないけど、住宅取得希望者にとっていい選択肢になりそうですね。

空家の内訳(総住宅数に占める割合)

「賃貸用の住宅」が 432 万７千戸（ 6.9％）
「売却用の住宅」が 29 万３千戸（ 0.5％）　　　　　　　　　　　　　　「二次的住宅」が 38万１千戸（ 0.6％）　　　　　　　　　　　　　　　「その他の住宅」が 348 万７千戸（ 5.6％）
空き家の内訳について2013 年と比べると「賃貸用の住宅」が３万５千戸（0.8％）増、「売却用の住宅」が１万５千戸（4.9％）減、「二次的住宅」が３万１千戸（7.5％）減、「その他の住宅」が 30 万４千戸（9.5％）増となっています。

住宅の所有の関係

居住世帯のある住宅を所有の関係別にみると、　　　　　　　　　　　　　持ち家が 3280 万２千戸で，住宅総数に占める割合は 61.2％となっており、
2013 年と比べ、0.5 ポイント低下しています。持ち家住宅率の推移をみると、1973 年以降では、1983 年の 62.4％が最も高く，その後は 60％前後で推移しています。
借家は 1906 万５千戸で住宅総数に占める割合は 35.6％となっており2013 年と比べ、0.1 ポイント上昇している。借家の内訳をみると、　　　　　　　「民営借家」が 1529 万５千戸（住宅総数に占める割合 28.5％）　　　　「公営の借家」が 192 万２千戸（同 3.6％）
「給与住宅」が 110 万戸（同 2.1％）　　　　　　　　　　　　　　　　「都市再生機構(UR)・公社の借家」が 74 万７千戸（同1.4％）　　　　　　給与住宅とは会社の社員寮や公務員の官舎のような住宅です。

持ち家の購入・新築・建て替え等

持ち家についてその取得方法を持ち家総数の比率でみると
「新築（建て替えを除く）」が 990 万２千戸（30.2％）
「新築の住宅を購入」が 738 万９千戸（22.5％）　　　　　　　　　　　「建て替え」が 565 万６千戸（17.2％）　　　　　　　　　　　　　　　「中古住宅を購入」は 483 万３千戸（ 14.7％）となっており、そのうち　「リフォーム前の住宅」は 336 万５千戸（ 10.3％）　　　　　　　　　　「リフォーム後の住宅」は 146 万９千戸（ 4.5％）となっている。

まとめ

１、人口は減少しているが世帯数は増加している

空家の活用方法で考えられるのは賃貸にして貸し出すことが考えられます。高齢者世帯が安心して住める、外国人世帯に選んでもらえるなど、地域の実情に合わせて資産を有効活用したいですね。因みに高齢者も外国人も今までは賃貸物件で家を借りづらい状況でした。家賃保証会社や火災保険の中に賃借人に起因する何らかのトラブルが起きた時に対処できる特約なども出てきています。当然リスクもありますが、取れるリスクかどうか判断していきたいですね。

２、実需に対応した中古住宅の流通

住むための家の購入を考えるのは平均３５歳頃だそうです。中古住宅が持つイメージとして古い、汚い、修理費がかかりそうなどの問題を解決したうえで、一番のメリットである価格、マイナスイメージだったものを反転させた家作りができれば、今より流通量は増えるかもしれません。しかしながら、空家の所有者に対する調査では、現状で手放したいという意見が多く、次いで借り手がいれば貸したいと思っているそうです。不動産業者や建築会社はここにビジネスチャンスを見出して、リフォームして販売されている会社もたくさんありますね。

これから新築住宅着工件数は２０３０年に向けて下落する予想が出ています。世帯数は増加しても、そもそも新築を買える総数は減っていくからでしょうか。今の流通の中で、中古住宅の条件として安全・安心であることは当然として、もう１つフックとなる事柄をプラスしていくことで認知度が上がりそうです。