FP1級実技試験 2024年9月21日 Part2
※問題文（2024年9月21日PART2）はこちらです。
※答えは保証できませんので各自ご確認ください。
1.設例課題の読み込み(15分)
よーいドン。
今の時間を確認し、終了時刻をしっかりメモ✍️
病院の文字と謎の持ち分に驚きつつ、農地や生産緑地ではなかったことに安堵。
とりあえず、はひんらさんの｢取家資意ラ｣、せいのFPの｢現権需公市税提融ハザ｣｢税宅公建司土弁行不測｣を即メモ。最後に「気持ち！(＝意向)」と大きく書く。
ここで問題文とご対面。
共有持分か~〜〜5分の3と5分の2って中途半端だな。なぜ20年の事業用定期借地権か？そんなの知らん！
ちょっと心が弱りそうだったけど、來ちゃさんの｢自分で問題を難しくしない｣｢面接官は受験生を合格に導いてくれる人だよ｣の言葉を信じ、とりあえず建ぺい率と容積率計算し、事業用定期借地権の意味と貸宅地の評価方法についてメモする。
うん、なんとかなりそう。
右下の速算表は見なかったことにして試験会場へ。
よし、笑顔でハキハキ目を見て話す！行くぞ！
2.面接時間(12分)
面接官も書記も優しげな50代くらいの男性2人。
面接官：👨🏫
私：👩
👩失礼します。こつと申します。よろしくお願いいたします。
👨🏫よろしくお願いいたします。設例をじっくり読んでもらったと思いますが、Aさんから直接聞いて確認することは何ですか？
👩取得時期や取得日が分かる資料はあるか、X病院との契約書はあるか、父親の遺産分割協議書はあるか、Aさんと弟Bさんはまだお若いですが相続対策をされているかどうかや健康状態について、Aさんや弟Bさんそのご家族のご意向、今後のライフプランについてです。
👨🏫それでは、FP自身が調べる情報を教えてください。
👩現地確認として、実際の建物、道路、交通量、傾斜、におい、近隣状況、資料の通りかどうかを確認します。
権利の確認として、登記情報提供サービスにて登記簿謄本、公図、地積測量図を確認します。
需要の確認として、病院として適地なのかを確認します。
公法上の規制の確認として、都市計画課にて都市計画図、建蔽率、容積率、防火地域を確認します。
市場調査として近隣の不動産やインターネットで調べます。
税務の確認として取引における税務や特例等調べます。
その上、X病院の提案の妥当性を吟味します。
(入院してる患者さんいるしハザードマップの確認も入れれば良かったかな…)(ここは質問ありませんでした。)
👨🏫ありがとうございます。それでは、どうして父親は事業用定期借地権は20年で契約した思いますか？
👩20年以内に相続が発生リスクを想定し、相続税の評価減を狙ったものと思われます。(追加の質問を想定し、貸宅地や評価方法には触れない！)
👨🏫うーん、民法の改正について分かりますか？(聞かれない…)
👩改正…(無言は良くないと思ったのでとにかく言葉を発してヒント待ち)
(じっと待つ面接官)
👩(助け舟なし！)持ち帰ってまた改めます。
👨🏫分かりました。昔は20年だったんですよね。(色々教えてくれる)(どこかで聞いたことある…)(始めから持ち帰りでダメージを受ける)
👩ありがとうございます！
👨🏫それでは、次の質問です。こちらの建物は共有名義になっていますが、Aさんは持ち分の5分の3を所有しています。単独で売却できますか？
👩共有持分なので弟さんの許可が必要になります。
👨🏫それでは、どう提案しますか？
👩分筆をし、単独所有とすることを提案します。(共有分割って言った方がかっこよかったかも)
👨🏫(なんか質問される)
👩現物分割、換価分割、代償分割です？(連想ゲーム)
👨🏫そうではなく…(色々教えてくれる)
👩ありがとうございます！
👨🏫続きまして、登場人物の意向を教えてもらえますか？
👩弟Bさんは二世帯住宅を建てたいと思っています。また、Aさんと弟Bさんともに現金を減らしたくないというお考えです。(意向の部分は色を分けてマーカーを引いていたのですぐ見つけられました✨)
👨🏫その上で、次の質問です。抽象的な質問ですが、どのように提案しますか？
👩まずは共有持分を分筆して単独所有にします。この時、西側を弟所有にします。その上で、病院の土地面積が分かりませんが、建ぺい率や容積率を考慮の上、弟は売却します。
👨🏫これ売却しない選択肢はどうですか？
👩うーん…
👨🏫これ、弟さんは二世帯住宅を建てるのにいくら必要ですか？
👩5000万円です。
👨🏫(色々説明してくれる)
これ、弟Bさんはまとまった資金が手に入れば良いから、前払地代をもらうってことも考えられますよね？
👩…はい！
👨🏫前払地代の税務は？(前日來ちゃさんの模擬面接で聞かれたやつ…！)
👩所得は経過分が毎年の所得税となり、相続は相続税の対象で債務控除は使えません！(うなずいてくれる、嬉しい)
👨🏫ちなみに、弟Bの持ち分は地籍規模の大きな宅地に該当しますか？
👩弟さんの持ち分は400㎡であり、3大都市圏の場合500㎡以上が条件なので使えません。
👨🏫それは分筆後の話ですよね？共有持分の場合はどう？
👩その場合は該当します！(堂々と当てずっぽう)
👨🏫そうですよね。それでは専門職業家と具体的な相談内容を一緒に教えてください。
(よし！税宅公建司土弁行不測！)
👩税務相談は税理士に、土地の媒介契約は宅建士に、所有に関する登記は司法書士に、表題部に関する登記は土地家屋調査士に、X病院との交渉等につきましては弁護士に、不動産の価格については不動産鑑定士に相談します。
👨🏫それでは、専門職業家に相談する時に気をつけることはなんですか？
👩独占業務を侵害しないことです。
👨🏫税務相談をお願いされたらどうしますか？
👩税理士法があるので、丁寧にお断りします。(本当に聞くんだ)
👨🏫それでは、どの程度であれば税務相談に対応しても大丈夫ですか？
👩一般的な説明なら可能です。
👨🏫以上で終わりです。
扉を閉めるまでチャイム鳴らず。
改正は持ち帰ってしまったけど、導いてくれるタイプの面接官でラッキーでした。
地獄のPart1へ続く。
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