あなたも出来る！不動産投資ボリュームの出し方　図解その1

不動産情報貰っても、自分で検討出来ないと、
すぐには購入には結ばないですよね。
そこで、簡単にボリュームプランを
自分で検討出来るように
図解で、ご説明します。
プランに入る前にどのくらいの利回りが欲しいかがあれば
基本的な土地の条件を整理して探しましょう。

簡単な敷地形状から、ボリューム出しする方法。

先ずは通常よく言う間口6m以上という敷地をサンプルにご説明します。
商業地域　80-300　日影規制なし、高度斜線無し
というわかりやすい敷地でご説明します。

6ｍ間口の土地　60㎡

こんな土地、東京は結構ありますよね。
間口はもう少し狭い物件もありますが、
道路も6ｍ以上欲しいというのもなぜかも含めて、後ほど一緒にご説明します。
この様な土地だと、5階建てで1フロア2戸　10戸は欲しい。
土地代が大体5000万円前後
60㎡×0.3025＝18.15坪
5000万÷18.15坪＝275万/坪
う～ん。坪単価にすると凄く高いですね。
180万/坪では買いたいですね。
200％は消化できるとして1種90万。
このくらいが妥当でしょうか。

次に容積は道路幅員によりますので300％は使えません。
商業系6
住居系4
を道路幅員に掛けて容積を出します。
今回4mなので
4×6＝240％にしかなりません。

また、6m道路だったら6×6＝360％なので
小さい方の300％は使えます。