Nguy cơ biến động lãi suất mua nhà tại Nhật Bản

Ngày 1/8 vừa quá Ngân hàng Nhật Bản đã quyết định nâng lãi suất chính sách lên 0,25%. Điều này ảnh hưởng lớn đến lãi suất vay mua nhà đối với các hộ gia đình. Ngân hàng MUFG đã thông báo rằng họ sẽ tăng lãi suất cơ bản của khoản vay biến động, được gọi là lãi suất cơ bản ngắn hạn (short-term prime rate), thêm 0,15% lên 1,625% mỗi năm kể từ ngày 2 tháng 9. Khi lãi suất ngắn hạn tăng, lãi suất áp dụng cho khoản vay mua nhà biến động đang vay sẽ tăng lên. Những người đang vay với lãi suất biến động nên nắm rõ các điều kiện trả nợ của mình và kiểm tra xem liệu họ có thể tiếp tục trả nợ một cách ổn định dù số tiền phải trả hàng tháng có tăng hay không.

Mr. Ueda - Thống đốc ngân hàng Nhật Bản

Khoản vay mua nhà chủ yếu được chia thành hai loại: lãi suất biến động, được điều chỉnh mỗi sáu tháng hoặc hơn, và lãi suất cố định, không thay đổi trong toàn bộ thời gian hoặc một khoảng thời gian nhất định. Lãi suất biến động thường liên quan chặt chẽ đến lãi suất chính sách mà Ngân hàng Nhật Bản quyết định.

Các ngân hàng sẽ thêm một biên độ nhất định vào các lãi suất ngắn hạn khác nhau để quyết định lãi suất tiêu chuẩn cho khoản vay biến động dành cho người mua nhà. Lãi suất ngắn hạn, là cơ sở cho lãi suất tiêu chuẩn, chịu ảnh hưởng mạnh từ chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhật Bản. Nhiều tổ chức tài chính, bao gồm ba ngân hàng lớn, sử dụng lãi suất cơ bản ngắn hạn - lãi suất vay ngắn hạn dành cho các doanh nghiệp uy tín - làm cơ sở để thiết lập lãi suất cho mình. (khá giống với hệ thống quyết định lãi suất của Trung Quốc)

Tam đại ngân hàng Nhật Bản

Khi vay theo lãi suất biến động, lãi suất sẽ được quyết định bằng cách trừ đi "biên độ ưu đãi" dựa trên độ tin cậy của cá nhân từ lãi suất cơ bản. Biên độ ưu đãi này giữ nguyên cho đến khi hoàn tất thanh toán, vì vậy khi lãi suất cơ bản thay đổi, lãi suất áp dụng cũng sẽ thay đổi tương ứng.

Với việc Ngân hàng Nhật Bản nâng lãi suất chính sách, các ngân hàng khác đã bắt đầu tăng lãi suất cơ bản. Ngân hàng mạng SBI cũng đã thông báo vào ngày 1 tháng 9 rằng họ sẽ tăng lãi suất cơ bản ngắn hạn thêm 0,15% kể từ ngày 1 tháng 10. Trước đó vào tháng 5, ngân hàng này cũng đã tăng lãi suất lên 0,1%, khiến tổng mức tăng lên tới 0,25%. Các ngân hàng mạng khác cũng đang liên tục tăng lãi suất, với Rakuten Bank đã tăng vào tháng 4 và Sony Bank đã thông báo rằng họ sẽ tăng thêm 0,2% từ tháng 8.

Thời điểm lãi suất áp dụng thực sự thay đổi phụ thuộc vào từng tổ chức tài chính. Đối với Ngân hàng MUFG, thời gian xem xét lại lãi suất cơ bản là vào ngày 1 hàng tháng, và số tiền phải trả hàng tháng sẽ phản ánh thay đổi này từ các khoản thanh toán sau hai tháng kể từ ngày cơ sở. Trong trường hợp này, tác động của việc tăng lãi suất cơ bản ngắn hạn sẽ bắt đầu từ tháng 12. Ngân hàng Mizuho và Ngân hàng Sumitomo Mitsui sẽ thay đổi lãi suất cơ bản vào ngày 1 tháng 4 và ngày 1 tháng 10 hàng năm, và tác động lên khoản trả hàng tháng sẽ bắt đầu sau ba tháng.

Ngay cả khi lãi suất áp dụng tăng, điều này không đồng nghĩa với việc số tiền phải trả hàng tháng sẽ tăng ngay lập tức. Ba ngân hàng lớn áp dụng quy tắc "5 năm", nghĩa là số tiền phải trả hàng tháng chỉ được điều chỉnh lại mỗi năm năm một lần. Quy tắc "125%", giới hạn mức tăng của số tiền trả hàng tháng ở mức 25% so với năm năm trước, cũng được áp dụng. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng, tỷ lệ lãi suất trong tổng số tiền trả hàng tháng sẽ tăng lên, dẫn đến tốc độ trả nợ gốc chậm lại và tổng số tiền lãi phải trả sẽ tăng. (Giải thích kỹ hơn ở cuối bài)

Những người đã bắt đầu vay mua nhà khoảng năm năm trước có thể bị ảnh hưởng đáng kể bởi việc tăng lãi suất hiện tại, vì đây là thời điểm điều chỉnh số tiền trả hàng tháng. Số dư khoản vay của họ cũng còn khá cao, làm tăng khả năng phải trả lãi nhiều hơn.

Bạn có thể ước tính mức độ tăng lãi suất của khoản vay đang trả bằng các công cụ trực tuyến của Cơ quan Hỗ trợ Tài chính Nhà ở. Chẳng hạn, nếu bạn vay 45 triệu yên trong 35 năm với phương thức trả nợ cố định, lãi suất ban đầu là 0,4% mỗi năm, và khoản trả hàng tháng là 115,000 yên, với quy tắc "5 năm - 125%", bạn có thể thấy rõ tác động của việc tăng lãi suất.

Nếu lãi suất tăng 0,5% sau một năm, quy tắc 5 năm sẽ giữ cho khoản trả hàng tháng ở mức 115,000 yên cho đến năm thứ 5, nhưng từ năm thứ 6 trở đi, khoản trả hàng tháng sẽ tăng lên 126,000 yên (giả định lãi suất vẫn giữ nguyên sau khi tăng). Nếu lãi suất tăng 1%, khoản trả hàng tháng từ năm thứ 6 trở đi sẽ tăng lên 138,000 yên, tức tăng hơn 20,000 yên.

Nếu lãi suất tăng 2%, khoản trả hàng tháng từ năm thứ 6 đến năm thứ 10 sẽ là 144,000 yên và từ năm thứ 11 trở đi sẽ là 172,000 yên. Ông Yuuki Fukumoto, Trưởng phòng Nghiên cứu Tài chính tại Viện Nghiên cứu Cơ bản Nissei, cho rằng: "Nếu tỷ lệ lạm phát mục tiêu 2% của Ngân hàng Nhật Bản trở thành hiện thực, cần chuẩn bị cho kịch bản lãi suất biến động tăng khoảng 2%".

Nếu việc quản lý ngân sách hàng tháng trở nên khó khăn, bạn có thể cân nhắc việc "trả nợ trước hạn". Bằng cách trả trước một phần số tiền gốc với một số tiền lớn, bạn có thể giảm số tiền lãi phải trả. Tuy nhiên, nếu bạn có kế hoạch chi tiêu lớn như chi phí giáo dục, việc giảm tiết kiệm quá nhiều có thể gây ảnh hưởng đến việc quản lý tài chính của gia đình, vì vậy cần cân nhắc kỹ.

Một lựa chọn khác để chuẩn bị cho việc tăng số tiền trả trong tương lai là chuyển đổi sang khoản vay cố định. Khoản vay cố định thường có lãi suất cao hơn so với khoản vay biến động, với mức chênh lệch khoảng hơn 1% ở thời điểm hiện tại.
Chuyển đổi sẽ làm tăng khoản trả hàng tháng, nhưng nếu lãi suất của khoản vay biến động tăng cao hơn so với lãi suất cố định tại thời điểm chuyển đổi, bạn có thể tránh được gánh nặng tài chính. Khoản trả hàng tháng được cố định giúp bạn dễ dàng lập kế hoạch tài chính dài hạn cho các chi phí như giáo dục hoặc tiết kiệm cho tuổi già.

Theo báo Nikkei

Giải thích thuật ngữ: Quy tắc 5 năm. Quy tắc 125%
Khi bạn chọn lãi suất biến động cho khoản vay mua nhà, thông thường lãi suất sẽ được điều chỉnh mỗi sáu tháng một lần sau khi vay. Tuy nhiên, ngay cả khi lãi suất tăng, số tiền phải trả hàng tháng sẽ không tăng ngay lập tức.

Điều này là do nhiều tổ chức tài chính áp dụng "quy tắc 5 năm" cho lãi suất biến động của khoản vay mua nhà, nghĩa là dù lãi suất có tăng, số tiền trả hàng tháng vẫn sẽ giữ nguyên trong vòng 5 năm.

Hơn nữa, sau khi 5 năm trôi qua, số tiền phải trả hàng tháng từ năm thứ 6 trở đi chỉ có thể tăng lên tối đa 125% so với số tiền trả hàng tháng trước đó. Chẳng hạn, nếu số tiền trả hàng tháng ban đầu là 10 triệu yên, thì số tiền trả hàng tháng khi lãi suất thay đổi sẽ không vượt quá 12,5 triệu yên. Đây là quy tắc nhằm hạn chế sự thay đổi lớn trong số tiền phải trả hàng tháng, được gọi là "quy tắc 125%".