飲食店開業への第一歩【物件選びのポイント】

飲食店を開業を目指すあなたへ

前回の記事では市場調査の重要性についてお話しましたが、今回は飲食店の「物件選び」に特化してお伝えします。
物件選びはお店の成功に直結する重要なステップです。初めて飲食店を開業する方、将来の開業を考えている方、ぜひ参考にしてください。

1. 立地条件を見極める

交通アクセス：お客様が訪れやすい場所にあることが重要です。駅やバス停からのアクセスが良い場所は集客に大きなプラスになります。駅近は賃料が高くなりますが、バス停が近いからといっても賃料に影響することはあまりありません。

人通りの多さ：人通りが多いエリアは潜在的な顧客が多く、自然とお店に足を運んでもらいやすくなります。実際に現地を訪れて人の流れを確認してみましょう。昼と夜、平日か休日かによっても変わってくるのでじっくり時間をかけてチェックしましょう。

立地：基本的に角地にある店舗は他の立地よりも目立つ傾向にあります。また角地以外の立地でも道路が直線なのかカーブしているのか、信号から近いかどうかなど見るべき所は多くあります。
そして、注意すべきは『不毛地帯』と呼ばれる場所です。なぜかどんな店をやっても長続きしないという土地があります。そういう場所ではどんなに良い店を作っても失敗の確率が高くなってしまうので、以前はどんな人が何の店を何年やっていたか、出来れば繁盛していたかどうかを調べておきましょう。

周辺環境：近くにオフィス街や商業施設、住宅街があるかをチェックしましょう。お店のターゲット層が集まりやすい環境かどうかがポイントです。

2. 賃料とコストのバランスを考える

賃料：予算内で無理なく支払える賃料を選びましょう。賃料には共益費や管理費も含まれているか確認することが重要です。

初期費用：敷金や礼金、保証金などの初期費用がどの程度必要かを確認しましょう。初期費用が高すぎると今後の資金繰りに影響するのシビアに考えてください。

ランニングコスト：光熱費やメンテナンス費用など、日常的にかかる費用も考慮しておきましょう。更新料も月々割って毎月いくらになるか頭に入れておきましょう。

3. 物件の状態をチェックする

居抜き物件なのかスケルトンかで変わってきます。

居抜きの場合は開業するための全てが揃っていて初期費用が安くなるの良い事なのですが、冷蔵庫や製氷機、洗浄機などはなかなか買い換える物では無いためかなり古い場合が多いです。しっかり製造年を確認し、動作確認や異常が無いことを確かめておきましょう。異常がない場合でもメンテナンスで結局お金がかかるなんてこともよく有ります。エアコンについても同じことが言えます。
お金に余裕がある場合は買い替えも視野に入れておくと良いでしょう。最新の物だと電気代が全然違うので。

設備：厨房設備や配管、電気設備が整っているか確認しましょう。
水道設備を新たに作るとなると意外と費用がかさむ事になるので厨房の場所にこだわりたい場合は気をつけてください。
また、重飲食になるとグリストラップが必要になります。法律上必要ということはありませんが、ないと油で配管が詰まって思わぬトラブルになることがあります。できれば既存のグリストラップがある物件を選ぶと良いでしょう。
特に飲食店は衛生管理が重要なので、設備の状態が良いことが求められます。

改装の自由度：内装やレイアウトを自由に変更できるかどうかを確認しましょう。オーナーの許可が必要な場合もあるため、契約前に必ず確認してください。

4. 競合状況を把握する

近隣の競合店：近くに同業態の飲食店が多い場合、競争が激しくなります。自分のお店の差別化ポイントを明確にする必要があります。

市場ギャップ：競合店が提供していないサービスやメニューを提供できるかどうかを考慮しましょう。市場にどんな隙間があるかを見極めることが大切です。しかし、他がやっていないから良いという訳ではありません。すでにやって失敗し無くなってしまったということも考えられるので、お客様の立場に立ってしっかりとニーズを理解するよう努めてください。

5. 契約条件をしっかり確認

契約期間：契約期間が適切か、途中解約の条件などを確認しましょう。契約期間に縛りのある場合は、長すぎる契約期間はリスクが高まるので注意が必要です。
また、更新期間もしっかり確認してください。２年以内の更新だとあっという間に更新時期が訪れ、しょっちゅう更新料を払う羽目になってしまいます。３年かそれ以上に伸ばせるかしっかり交渉しましょう。

特約事項：特約事項がある場合、その内容をしっかり確認し、不利な条件がないかチェックしましょう。
契約条件については、出来れば専門知識のある人に見てもらった方が良いでしょう。不動産屋は店子（ﾀﾅｺ・店を借りている人）より大家を優先します。不動産屋の言いなりでサインしないよう、しっかりと準備をしてください。
無理な条件での出店は失敗の元です。運良く失敗しなくても、余計な苦労をする羽目になります。

まとめ

飲食店の物件選びは成功への第一歩です。
立地条件、賃料とコスト、物件の状態、競合状況、契約条件をしっかり確認して、自分のお店に最適な場所を見つけましょう。良い条件の物件には必ず出会えること信じて軽はずみな契約は絶対しないようにしてください。
飲食店開業を成功させるために、一つ一つのステップを着実に踏んでいきましょう！

次回も、飲食店開業に役立つ情報をお届けしますので、お楽しみに！質問や疑問があればコメント欄でお知らせください。