初めての不動産投資 vol.1〜現地調査〜

2020/8/23

１．学生の街　生田

　初めての物件探しである。特に馴染みがないため、まずは現地に行く必要ありと判断し、大学が多く集まる生田に狙いを定めてみた。初めての不動産所有は1K、1Rから始めるべきと考えているため、どうしても借り手のイメージが学生や新社会人となってしまう。学生は基本的に4年、理系院生が多いとしても最大で6年では退去してしまうという潜在的なリスクがある。退去時には一時費用が発生し、場合によっては設備を大きく変えなければいけない可能性なども存在するが、自分自身の経験なども参考にできるためイメージが湧きやすいのが特徴だと感じた。
　これまで一度も住んだことのない生田という土地であったが、小田急線の普通停車駅ということで都心よりの向ヶ丘遊園（急行停車駅）、登戸（JR乗り入れ駅）などと比べると家賃相場が一段落ちるとのこと。また、明治大学は理系キャンパスで院生までの可能性も高く、専修大学は文系キャンパスで都内に別キャンパスを構えるわけではなくあくまで生田がメインキャンパスとのこと。加えて、沿線沿いに国士舘大学や成城大学など、他にもいくつかの大学があり、それらの学生が家賃の安さに目をつけて生田を選択することもあるという。
　とここまでの生田情報は駅前でかれこれ50〜60年は不動産業を営んでいる老舗のまちの不動産屋さんに丁寧に教えてもらった内容。特に、そのお店に行こうと思っていたわけではないが、周辺の賃貸物件を多く持ち、管理業務も受託している様子が見て取れたため、どうせ来たついでだから！と飛び込んで得られた情報である。やはり行動あるのみ。

２．藤子・F・不二雄ミュージアムのある「向ヶ丘遊園」

　生田から一駅東京よりの急行停車駅「向ヶ丘遊園」。昔、友人が新社会人になった際に会社寮があったために住んでいた土地で、一度遊びに来たことがあった。向ヶ丘遊園といえばその友人を思い出してしまう。
　もともと、このエリアに興味を持った理由が、向ヶ丘遊園跡地の商業施設建設計画。2023年の開業に向け、小田急電鉄が開発に着手している。駅前の飲食店や、駅チカの商業施設などから、生活するには非常に便利な土地ということが理解できたが買い物をする場所はなさそうであったため、商業施設が新たにオープンすれば、周辺からの需要も取り込み、賑わいが更に増すのではないかと感じた。ただし、物件価格等も少し高めで自己資金の兼ね合いから考えると、今すぐに購入できるエリアではないかなという判断。一軒目を他に所有したのち、二軒目の購入などで検討しても良い土地という感想を持った。

３．最後に

それぞれの街の特徴があるということが改めて実感できた。と同時に、面倒臭がらず、足で情報をかせぐことの重要性も感じた。まずは実際に物件に行ってみて、駅からの距離、周辺施設の充実度、生活便利性の評価などをしてみるべきと強く感じた。また同時に、聞きたいことが少しぐらい曖昧でも、不動産屋へアプローチし、現地の特性・土地柄などを把握することも判断材料としては重要なリソースとなる。
　現地に行くまでは、紙面上の利回りや、修繕積立の状況ばかりを気にしていたが、いざ本物の物件を見ると、それらの点もさることながら、「出口戦略」が具体的に描けるかどうか？も購入の非常に重要な視点であることを、実感とともに強く感じた。