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不動産鑑定士試験の演習問題、どこの街がモデルなのか問題（令和5年編）

iris

全国若干名の不動産鑑定士試験マニアのみなさまこんにちは。そして令和5年不動産鑑定士試験受験生のみなさまお疲れ様です。irisです。久しぶりのソムリエ記事です。

早速ですがタイトルの通り、令和５年の演習問題聖地探しの旅にいざ参りましょう。それではどうぞ。

確認資料・都市概況からの考察

例によって位置図からではどうも特定できなさそうですので、地道に確認資料と都市概況資料から考察していきます。参考になりそうな記述は以下の内容ですね。

（出典：令和5年不動産鑑定士試験演習問題_別紙2）

  • B市は政令指定都市（住所に区が入っている）

  • 人口60万人、県庁所在地、県内東部に位置、面積は280㎢

  • 市内の中心駅はJRの「H駅」。

  • 対象不動産の最寄駅であるJR「X駅」は「H駅」から約7分。

  • （これはあくまでも個人の印象ですが）所有者が貿易会社なので、沿岸部にある都市の可能性大

まずは人口60万人で県庁所在地かつ政令指定都市という情報で結構絞れそうです。政令指定都市のリストは下表の通りなので、人口の面では「静岡市」「岡山市」「熊本市」あたりが候補。このうち熊本市は県内西部（天草諸島を考慮しても東部とは言い難い）に位置し、岡山市は面積がやや大きめ（可住地面積ベースでも400㎢オーバー）な点が若干ネックでしょうか。
静岡市の面積も下表の数字で見ると非常に大きいですが、可住地面積は約340㎢なので許容範囲内。よって有力候補は静岡市となるかなと思います。

（出典：https://uub.jp/cpf/seirei.html）

しかしここから都市を確定するにあたり難点となる記述が。

（出典：令和5年不動産鑑定士試験演習問題_別紙2）

静岡市内はJRこそ東西に横断していますが、私鉄もJRと並行するように東西に横断しているんですよね…。念のため岡山市と熊本市の地図も確認しましたが、どちらもJR＋路面電車ですし、きれいにJRが東西横断＆路面電車が南北縦断していませんので非常に微妙なところ。さらに念のため次点候補である新潟市も確認しましたが、こちらは私鉄がありません…。
鉄道の走り方に関する上記記述がフェイクの可能性はゼロではありませんが、これまで検証してきた各年の演習問題でこの項目にフェイクを入れている問題はありません。
ここにきてまさかの候補都市ゼロということになってしまいました…。

（参考：静岡駅周辺。私鉄が南北に縦断していない。出典：GoogleMap）

これは参った…
どこか…どこか候補はないでしょうか…？


！！……もしかして……？！

  • 「H駅」＝「浜松」駅！

  • JRは東西横断、私鉄（遠鉄電車）は南北縦断！

  • しかも沿岸部の都市！

（浜松駅周辺。鉄道の走り方はきれいに資料の通り。出典：GoogleMap）

いや馬鹿な…浜松市は静岡県内西部に位置する都市。
面積も可住地ベースで400㎢を超えてます。
それになにより県庁所在地じゃな…

（それ言うと戦争が起きる可能性あるそうですよ藍染先生）

以上より、いろんな要素に相当疑義が残っていますが、ひとまず静岡市または浜松市がモデルとなった都市だとして話を進めていこうと思います。

位置図・地域要因資料からの考察

続いて位置図と地域要因資料（特に用途地域や容積率の設定状況）をもとに絞り込んでいきます。

（出典：令和5年不動産鑑定士試験演習問題_資料1及び2をもとに筆者作成）

薄ピンクの地域が近隣商業（建蔽80/容積300）、赤の地域が商業（同80/400）という設定ですので、X駅は静岡駅または浜松駅から少し離れてはいるものの結構商業色が強そうな地域がモデルとなっている街のようです。

これは有力なヒントになりそう…と思っていたのですが。

（東静岡駅周辺。出典：静岡市地図情報インターネット提供サービス）
（天竜川駅周辺。出典：浜松市地図情報サイト）

↑の地図のとおり、静岡駅・浜松駅から１駅離れた駅ですら、駅のすぐ近くに工業地域（水色）や住居系の用途地域（黄色・薄黄色・薄緑など）が設定されており、問題文の設定とはかけ離れた都市計画となっています。
また問題の位置図は、駅周辺の南北どちらにも細かく街路が張り巡らされていますが、そのような地域もJR沿線では確認できませんでした。

静岡市または浜松市内を走る鉄道の沿線で、街路が細かく張り巡らされていて、商業系用途地域が分厚く広がっているところといえば、下の地図のとおり浜松駅にほど近い遠鉄電車沿線しかないのですが…

（浜松駅周辺。出典：浜松市地図情報サイト）


………まさか………

（いや問題文に書いてあるんすよ藍染先生）

「それ言い出したらもう何でもアリになっちゃうだろ！」というツッコミが来るのは百も承知ですが、ホントに位置図と類似する街が見当たらなかったので、X駅はJR線の駅でないと解釈するほかありません…

恥を忍んで私が導き出した結論はこちら。

（浜松市_遠州病院駅周辺。本来は地図の右側が北。出典：GoogleMap）

浜松市の遠鉄電車「遠州病院」駅周辺（を右に90度回転）です。
駅周辺は前掲の都市計画図の通りすべて商業地域または近隣商業地域。街路も比較的細かく張り巡らされていますし、よーく見れば位置図と似てるような気がしてくる…はず……です。
また、「遠州病院」駅から「浜松」駅までの所要時間が問題文の設定通り７分であるところもポイントです。

（遠鉄電車で新浜松駅まで行き、そこから浜松駅まで若干歩いてちょうど7分かかる計算。実際には電車に乗らずとも歩ける距離感なのはご愛敬。出典：GoogleMap）

まとめ

以上より、R5の演習問題のモデルとなった街は、
「中身は静岡！見た目は浜松！遠州病院駅周辺」
と一応結論付けました。これで浜松・静岡論争は万事解決ですね。そんな論争あるのか知らんけど。

なお今回は自分的に納得感の低い結論なので聖地の写真は貼りません。代わりに静岡と浜松のちょうど間に建っている綺麗なお城の写真にしておきます。

私のよりも良い考察があればぜひコメント等で教えてください！
それではまた。

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