ニセコ開発の変化とラグジュアリー需要
世界的なグローバル不動産アドバイザー「PROPERTERRA」の記事
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北海道ニセコの市場は進化しており、上ヒラフのワンルームサイズのマンション開発から、中ヒラフの高級マンション街、ホテルスイート、下ヒラフのペントハウスへとシフトしています。
特にLOWER HIRAGUでは、超高級住宅への需要が高まっており、高級物件に対する市場の意欲がうかがえます。
ニセコ・ブリーフ ヒラフの不動産市場構成
ジョージ・マクスウェル＆レオ・キッチェル
ニセコの不動産市場のファンダメンタルズを詳細に分析した、弊社独自の「ひらふリスティングデータベース」のおかげで、この有望な市場の特徴を評価することができます。今回は、ニセコで市場に出回っている不動産の種類、相対的な価格、ひらふの一般的な不動産動向を分析することを目的としています。
図1：ヒラフで最も高額な物件10件の上位を占める一戸建て。
当社のデータによると、ニセコで最も高額な物件タイプは戸建住宅で、このカテゴリーが市場で最も高額な物件10件のうち、3件を除くすべての物件を占めています。一見すると、戸建住宅は不動産デベロッパーにとって最も有利であるように思われるかもしれません。しかし、価格が高いにもかかわらず、1平方メートル当たりの収益性は他の物件タイプほど高くありません。
図2：一方、コンドミニアムは一般的に1平方メートルあたりの価格が高い。
より有用な物件分析は、平米単価です。1平方メートルあたりの価格が最も高い物件はマンションであり、1平方メートルあたりの価格が最も高い物件25件のうち、戸建てはわずか3件であることがわかりました。しかし、前回のブログで述べたように、これは物件の種類というよりも、築年数と立地によるところが大きいのです。
さらに、前回のニセコ・ブリーフの記事と同様に、ニセコが高級リゾートへと移行していることは、我々の分析からすぐに結論付けることができます。ヒラフで公開されている最も高額なコンドミニアム35棟のうち、2棟を除くすべてが過去5年間に建設されたものであることがわかりました。このことからも、ひらふが高級ブームに沸いていることは否定できないでしょう。
図3：高級化が進むニセコのコンドミニアム価格。
ひらふの面積の小ささを考えれば、このトレンドが急速に広まったのも当然かもしれません。ヒラフ全体の価格上昇率はほぼ同じで、ミドルヒラフの方がやや高い。場所ごとにデータを分けた場合、高い信頼性を維持することは困難ですが、これらの傾向は、私たちの分析によって確認され、町で起こっている「キャッチアップ」効果を示しています。これは、土地の希少性によるもので、上ひらふは開発でいっぱいで、新しい、そしてますます豪華になる建物の多くを中ひらふに押し込んでいます。その結果、ひらふの3地区間の平米単価の差は縮小。
図4：ニセコの3つの「地区」の不動産価格は、ほぼ同じ割合で上昇しています。
特に、中ヒラフと下ヒラフでその傾向が顕著。かつて、上ひらふはマンションが密集し、下ひらふはひらふの断崖沿いに高級マンションが立ち並んでいました。中ひらふは歴史的にその中間的な存在。土地の希少性と価格の高騰がマンション開発業者を上ひらふから追いやり、この価格格差は消滅しました。
アルカ坂のウォーキング・ストリートが、以前は放置されていたひらふの住宅街に良質な住宅を大量に追加する準備が整いつつあるため、ひらふ中部は、平方メートルあたりの価格でひらふ下部を上回る日も近いかもしれません。
豪華なロフトアパートメント-ニセコ-日本Fig.5: ロフト401はミドルヒラフの新しい豪華な開発の一例です。
ニセコの不動産構成は、このテーゼを補強しています。建物価格が上昇する一方で、土地価格は高騰。その結果、一戸建ての収益性は低下し、デベロッパーはより効率的にスペースを利用できるコンドミニアムに目を向けました。現在、地価が最も高い上平井には公示住宅がありません。下図を見ると、マンションの物件数と戸建ての物件数が反比例していることがわかります。これは、収益性の高いコンドミニアム開発によって、住宅建築のためのスペースがカニバリゼーション（共食い）されるからです。
ニセコが国際的なデスティネーションとして注目されるにつれ、中ヒラフではコンドミニアムが住宅に取って代わり続けると予測します。下ヒラフでは、超高級住宅への需要の高まりが、中期的にはコンドミニアム需要に取って代わると予測しています。