都内某駅徒歩5分延床面積192平米　価格とスペック②

前回思わず①と付けたので②もやらんと…と思いなおして2回目！

今日は東京でありがちな「旗地」の有効活用です。

何を隠そう、タイトルにある土地も旗地です。

138平米で5000万なので激安な理由は旗地で更地渡しではなく「古家付」で買ってます。

更地で建築条件付なら即売れたでしょう。しかし、古家があることで一般の方はイメージ湧きにくいらしく、妄想得意な僕が買わせていただきました。

今回、購入の決定打になったのは接道が3mあったこと。
※接道〜公道と面する敷地の長さ

通常2mあれば建築可能なのでちと古い分譲だとギリ2mとかが多かったのですが、最近では2.5mとかちょっと余裕あると2.8m接道の分譲があったりします。

2.5mあれば何とか大きめな車でも駐車可能ですね。3mとは50cmしか違わないのですが、これが決定的に違うのです。

旗地の「竿」部分の細長い部分の活用方法がまるで違うのです。

まず、2.5mの幅を丸っと使えるわけではありません。一応隣地との間には50cmくらいは空けておこうね。という強制ではないルールがあります。(隣地との合意あればほぼ隙間なく建てられる)これはメンテの際の足場なども考慮されてます。なので、左右で2.5mから1mくらい引いた1.5mが建物としての有効面積になりますので大概のプランでは、竿の部分は駐車場以外の使い道ありません。
※分譲ではそうではないケースもあり。あくまでも推奨のレベルなので業者によりけり。

要は旗地の竿の部分の活用はほぼなく、駐車場となります。ちなみにこの物件も最初の参考プランはこんなんです

はい。普通。竿の先の正方形の部分から玄関始まるのよ。

なので僕が提案して合意したのはこちら
一階↓

二階↓

はい。わかりますね？竿の部分に玄関つくっておけば正方形の方は丸っと部屋になるんで広々になる？ですよ。

しかも！しかもです。玄関の真上をお風呂などの水回りにするとピッタリなんです。お風呂とか丁度1間分だと収まりいいので。しかも長く取れるのでランドリールームとかも並列しても洗面台は1650取れるという…長い！

従来のプランだと滞在率の高いリビングが20畳くらいに(充分広いけど)になるので竿を利用することでリビングが30畳以上にできるという広々感。

なので、今回は

・旗地を狙え！特に接道が3mあれば汎用性がとても高くなる。

・古屋付だと下がる可能性あるぞ

です。特に解体費用が最近は劇的に高いのですが、最初から提案される解体費用は不動産屋の利益も乗ってるから自分で解体屋見つけた方が数十万は削減できる。

そして、すーもやあっとほーむとかのポータルを自分が欲しいエリアだけでも毎日見てると2〜3ヶ月に一回くらいは割安が見つかるので即ゲットしましょう。業者用サイトのレインズよりもポータルの方が良いです。専任媒介受けた業者もレインズ載せる前にポータル載せるので。理由は両手で仲介手数料取れるから。