競売で落札した物件の土地は減価償却の対象になるのか？
こんにちは。はるゆね大家です。
私は埼玉県で可愛い妻と子供たちに囲まれ
普通に暮らしている普通よりちょっと貧乏な会社員です。
noteの目的
このnoteは、
去る12/15に、私が下記のツイートを発信したことで、
複数の方から誤った情報を発信しているのではないかと指摘いただいたことをきっかけに自身の発信内容の正誤を見直した結果、
先の発信内容に誤りがあったことを確認しましたので、
内容の訂正とお詫び、そして改めて私なりの解釈をお伝えするために執筆しています。
お詫びと訂正
早速ですが、お詫びと訂正をさせていただきます。
上記ツイートで私は
『競売で取得した場合に限り土地も減価償却の対象にする裏技あるの知ってます？』
と発信していますが、これは誤りです。
実際には、競売で購入したからといって土地が減価償却の対象になることはありません。
また、その様な裏技や抜け道も存在しません。
この様な誤った発信に至った要因は下記2点であると感じています。
①本件について私自身が内容を理解しておらず、
誤った認識を持ったまま発信を行った。
②競売で多少の実績を積んだことによる驕りがあった。
①について説明します。
下記の通りらがさんとのやり取りで自信満々に解説をしましたが、
実際にはほぼ正しい情報はない内容の発信になっていました。
■誤っている箇所
”競売だと土地の40%が敷地権（残りは底地）に設定され”
→そのような事実はありませんでした。
そもそも敷地権という単語について改めて調べたところ、
区分所有建物における1住戸あたりの土地所有権の持分を指し示す単語を指す様です。全くもって意味不明な文章になっていました。
その後いくつかの競売3点セットを読み返し、
本来ここで使用すべき表現は下記であったと認識改めましたので、
下記にて訂正させていただきます。
戸建の場合 ：土地利用権等価格
共同住宅の場合：敷地利用権（敷地権）価格
また、割合に関しても誤認があり、
上記ツイートでは土地の40%が敷地権に設定されると発信していますが、
ここでいう割合は、不動産鑑定士の先生が案件毎に設定をするものでありました。
（いくつかの3点セットを確認したところ、私が見た限りで20%～55％の幅がありました）
よって、この40%という割合はある案件における個別の設定値に過ぎず、さも全体共通かの様な発信を行っていた点に誤りがありました。
私の浅はかな知識と驕りによりこのような誤った発信となってしまったこと、改めてお詫び申し上げます。
競売で落札した物件の土地は減価償却の対象になるのか？
これ以上誤った情報を発信してしまうことを防ぐ為、以下については、下記の各ソースに基づいてまとめています。
・競売３点セット
・いえーる住宅研究所
・全国競売評価ネットワーク
まず、繰り返しにはなりますが、競売で取得した物件だろうとなんだろうと、土地を減価償却の対象にすることはできません。
ただ、競売で取得した物件の場合、一般流通物件よりも物件の建物割合を高く評価することができる。ということがお伝えできるかと思います。
初めからこのようにお伝えしておけば今回の様なご指摘をいただくことはなかったと反省しています。
下記にて解説していきます。
競売物件の建物評価割合は一般流通物件よりも高い
競売物件の土地建物評価は、
『土地からは土地利用権等価格（もしくは敷地利用権価格）を控除し、
建物には土地利用権等価格（もしくは敷地利用権価格）を加算し、
さらに競売市場修正等を施して算出する。』
という方法で行われています。
これには一定の条件下で土地と建物の所有者が別々になった場合に、
建物の所有者を保護することを目的とした法廷地上権という権利が絡んでくるのでややこしいのですが（詳しい説明は下記ページのQ10にて解説されています http://www.kbnetwork.jp/evaluation/faq.html）、
その辺りを省いてサッパリまとめると、
競売の土地建物評価では、出品される土地の評価を減価し、その分建物価格に加算する処理が行われる。ということになります。
土地の減価割合がどういったロジックによって算出されているのかはわかりませんが（ツイートでは40%と言い切ってしまっていましたが、実際には案件毎に割合は変動）、上記の例でいうと、建物土地の評価割合は下記の様に評価されています。
◇基準となる価格（土地利用権等価格の控除及び加算前の価格）～bifore～
土地 3,353,000円 土地評価割合 74.2%
建物 1,166,000円 建物評価割合 25.8%
◇実際の評価額（土地利用権等価格の控除及び加算し、競売市場修正等を施した価格）～after～
土地 1,207,000円 土地評価割合 44.6%
建物 1,504,000円 建物評価割合 55.4%
建物評価割合推移：25.8％→55.4％にＵＰ！
この様に、競売物件では不動産鑑定士の先生お墨付きで、
一般的な土地建物の評価割合よりも、建物の評価割合を高く見積もっているということが言えます。
確定申告において、3点セット内の土地評価割合を採用して問題ないのか？
先にもご説明したように、競売では土地建物の評価割合について、一般的な割合よりも建物の評価割合を高く見積もっていることをご紹介しました。
では、確定申告において、3点セット内の土地評価割合を採用して問題ないのでしょうか？
私の解釈としては、3点セット内の土地評価割合を採用して問題ないと考えています。
だって不動産鑑定士の先生の評価に基づいた割合を採用する訳ですから。
申告の際には補足として、
『競売売却基準価額の土地建物の評価額割合を採用する』
もしくは『固定資産税の割合を採用しない』
ことを明記すれば問題ないと考えます。
※あくまで私なりの解釈になりますので問題点がありましたらご指摘いただけると嬉しいです。
最後に
この度は、私の安直なツイートにより誤った情報を発信することとなってしまったこと、改めてお詫び申し上げます。
また、当初ご質問やご指摘いただいていた方々に対し、きちんとした対応をせず失礼があった点に関してもお詫びいたします。
申し訳ありませんでした。
また、各方面よりご指摘いただいたことで、
改めて自身の誤った理解や、表現に気づき見直すきっかけとなりました。
この場をお借りしてお礼申し上げます。
こちらのnoteを持ちまして本件についての説明とさせていただき、
該当のツイートは削除いたします。
それでは皆様、今後とも餃子こと、
はるゆね大家をどうぞよろしくお願いいたします！
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？