「損せず売れる＆貸せる家」を買うために＜２＞　～引っ越しの可能性があっても家を買いたい人へ～

前回、物件選びの基準としてこの２つの条件をマイルールにした話をしました。

＜貸す時＞　①賃貸収入＞家のローン＋修繕積立費　②購入時の諸経費も１０年程で賃貸収入のプラスでまかなえる　③賃貸に出した時にすぐ借り手が見つかる見込みがある

＜売る時＞　①売却価格ー売却諸経費＞（購入価格＋購入諸経費）ー最低限住む期間の家賃合計　②住宅地としてニーズが高く、物件が動きやすい地域

自分はファミリー用の広さのマンションを購入希望で、夫婦共に転勤の可能性もあったので両方満たす物件を探したのですが。１人暮らしやDINKS向けの貸しやすい広さ＆場所なら＜貸す時＞だけの条件でもいいし、持ち家が多い地域の一戸建てなら＜売る時＞でもいいと思います。

どちらかの条件を満たすような新築物件は、普通はありません。前回書いた「不動産に掘り出し物なし」の理由からです。

計算式だけ見て「具体的な金額設定が分からない」と思う方は、以下を参考にして下さい。

【賃貸収入】【売却価格】　→　ネット（SUUMOやHOMESといった大手サイトが情報量が多い）でイメージする物件に近い不動産の賃料＆売り出し価格をチェック。売り出し価格は値引き交渉前提で高めに設定されている事がほとんどなので、１割マイナス程度でイメージ

【ローン】　→　”ローン　計算”でググると計算サイトが色々出てくるので、条件を入れて計算しましょう。「頭金をかなり入れる」とか「短期でローン完済予定」という人以外には、個人的には長期の固定金利を推します。特に今は長期固定でも低金利なので、変動金利にしてもメリットが少ないかと。

【売却諸経費】【購入諸経費】　→　仲介手数料と印紙＆登記費用として、（売却or購入価格×3.3％）＋15万円。アバウトな計算なので、もっと正確に設定したい方は仲介手数料・印紙代・登記費用の計算方法をググって下さい。（簡単に計算可能です）

【修繕積立費】　→　修繕積立費は、マンションによってかなり差があるのですが。戸数が少ないと割高になる傾向はあるものの、「築年数が古いと割高」というのは間違いです。築古でもしっかりしたノウハウを持って修繕計画をしているマンションは修繕積立金がそんなに上がりません。逆に危険なのは、修繕積立金が他と比べてかなり安い物件です。こういう物件は修繕計画が適当すぎたり、築浅だと新築時に買いやすくするためにわざと修繕積立金を安く設定していて、管理会社が後から値上げを提案してくるケースです。これは非常にリスキーな物件なので、個人的には全くおススメできません。

物件探しのテクニックは、泥臭い方法しかお伝えできないのですが。①まずはエリアの選定をする　②ネットで情報収集　③ネットで掲載してる物件を実際に物件を５軒は見てみる　という流れがおススメです。値段の相場はエリアによって大きく異なるので、②③を複数エリアで行うと相場感覚が養われません。

①～③まで実行して、エリア・条件・予算が決まったら、自分でネットを毎日チェックしてもあまり意味がありません。人気物件は、ネット掲載前に買い手が決まっています。大手の不動産屋と地元密着型の購入希望エリアに強そうな不動産屋に「エリア・条件・予算」を伝えて「いい物件が出たらすぐ教えて下さい」と依頼しておきます。特に古くからの街だと、地元密着型の不動産屋さんは独自の情報を持ってたりします。ピカピカの看板でフレッシュな営業マンがいてる大手だけでなく、ちょっとボロい店構えでも地元の物件ばかりを沢山アピールしている不動産屋にも依頼しておきましょう。

自分の場合は「駅近で近くに広めの公園がある」という条件がマストだったので。グーグルマップで希望エリアの公園をいくつも見に行く→そのまわりの良さそうなマンション名をチェック→ネットで築年数や賃料を調べる、買えそうな物件名をいくつもリストアップ、して不動産屋に伝えました。ここまでやってると不動産屋も「これは冷やかしでなく本気だな」と分かるので、それなりの対応をしてくれます。

次回、最終回は不動産屋から情報をもらってからの対応方法と、人気物件（マンションの場合）に住んでどんなメリットがあったかの実体験をお伝えしたいと思います。