固定資産税が変わる！宅地介在農地の最新事情

宅地介在農地とは何か

定義と特徴

　宅地介在農地とは、農地法第4条または第5条に基づき転用許可を受け、現況が農地でありながらも宅地並みの評価がされる土地を指します。つまり、この農地は将来的に宅地に転用される予定があるため、固定資産税の評価が宅地として行われるのが特徴です。多くの場合、これらの農地は市街化や宅地開発の進行に伴って価値が変動します。

農地法第4条・第5条の規定

　農地法第4条および第5条は、農地の転用に関する規定を定めた法条文です。第4条は農地を住宅地や商業地など農地以外にする際に必要な許可の規定、第5条は農地を農地以外の用途に転用したり、転用目的で農地を売買する場合の許可の規定を含みます。これらの規定に基づいて、宅地介在農地は農地でありながらも宅地並みの評価が行われることになります。

固定資産税の評価と課税の変更点

新たな評価基準について

　2023年10月18日をもって、宅地介在農地に対する固定資産税の評価基準が大幅に見直されました。この変更は、現況が農地であっても、その土地が将来的に宅地として利用される可能性が高い状況で行われます。この影響で「宅地介在田」や「宅地介在畑」として評価されることになり、その評価額は、近隣の宅地評価額の50%が基準となります。

　たとえば、八百津町における評価方式を参照すると、宅地の評価額が1平方メートルあたり10,000円の場合、「宅地介在田」や「宅地介在畑」はその50%、すなわち5,000円/平方メートルとして評価されます。この新たな評価基準により、現況が農地であっても、評価額が大幅に上昇することが予想されます。

税額の変動要因

　固定資産税の税額は、新たな評価基準に基づいて計算されます。このため、宅地介在農地の評価額が上昇すると、それに伴い固定資産税額も増加します。実際の例を挙げて説明しますと、近傍宅地の評価額が10,000円/平方メートル、農地の評価額が143円/平方メートル、農地の面積が1,000平方メートルの場合、現状の農地のままであれば固定資産税額は2,145円となります。しかし、宅地介在農地として評価されると、5,000,000円の評価額に対して75,000円の固定資産税が賦課されます。

　この変動の主要な要因としては、評価基準の変更そのものと宅地としての利用可能性に基づく予測評価が挙げられます。また、八百津町ではこの評価基準の変更により、農地所有者に対する税負担が増加する可能性が高いと考えられます。この新しい評価基準は農地法による転用届出を行った土地にも適用されるため、全体的な税額の変動要因となります。

改正の背景と目的

市場価値の変動

　宅地介在農地の固定資産税評価に関する改正は、市場価値の変動による影響を最小限に抑えるために実施されました。近年、都市圏を中心に地価の上昇が著しく、農地のままでも土地の市場価値が高まるケースが頻発しているからです。その結果、従来の評価基準では不適切となり、宅地並みの評価額を用いることでより市場実勢を反映した課税が行われるようになりました。

政策的意図

　この評価基準の改正には、政策的な意図も強く関与しています。具体的には、宅地介在農地の有効利用を促進することが目的です。都市近郊での農地利用の適正化や都市開発とのバランスを考慮した政策が背景にあります。農地法第4条・第5条の規定に基づく転用手続きがスムーズに進むよう、また、農地所有者が適切な対策を講じやすいような環境整備を目指しています。

農地転用の手続きと影響

転用手続きの流れ

　宅地介在農地を転用する際には農地法第4条または第5条の規定に基づき、許可または届出を行う必要があります。まず、農地の所有者は転用の理由や計画を明確にし、必要な書類を準備します。それから、市町村の農業委員会に対して届出を行い、審査が行われます。審査結果に基づいて、転用許可が下りるかどうかが決まります。転用許可が降りた場合、宅地介在農地としての評価が行われ、固定資産税の算出方法も変更されます

転用後の地価と税額の関係

　転用後の地価は、宅地として評価されるため、元の農地の評価額とは大きく異なります。例えば、現況が農地であった場合、評価額は143円/平方メートルですが、宅地介在農地として評価されると、宅地評価額の50%が適用され、5,000円/平方メートルとなります。これにより、農地のままの評価額と比べると固定資産税が大幅に増加する可能性があります。当初の評価額143,000円に対し、転用後は5,000,000円となり、固定資産税額が約35倍に増加することもあります。このように、土地の転用は税額に直接的な影響を及ぼすため、所有者は十分な計画と準備を行う必要があります

実際の影響と対策

所有者への影響

　宅地介在農地の固定資産税評価が変更されることで、農地所有者には幾つかの影響が生じます。具体的には、現況が農地のままでも宅地並みの評価が行われるため、評価額とそれに伴う固定資産税額が大幅に増加する可能性があります。たとえば、八百津町の評価方式では、宅地の評価額の50%が適用されるため、税額が従来の農地評価額よりも大きくなることが予想されます。

対策と助言

　このような影響を受ける所有者にはいくつかの対策が考えられます。まず、転用手続きがお済みでない場合は、農地法第4条および第5条に基づく転用許可や届出をしっかり行うことが重要です。また、転用後の計画が明確でない場合、農業委員会に相談し、適切な助言を受けることも一つの方法です。

　さらに、税額の増加に対しては、資金計画を見直すことや、プロフェッショナルな税理士の助言を仰ぐことが有効です。特に大規模な農地を所有している場合、税負担が大きくなる可能性があるため、専門的な知識を持つコンサルタントによるサポートを受けることが推奨されます。