不動産投資の経費として認められるもの・認められないもの

前回に引き続き、不動産投資の経費についてまとめてみました。　　　　　とはいえ、自分で確定申告しながら調べたり聞いたりした範囲でのものでしかないのであしからずです。

経費として認められる13の費用

①旅費交通費

不動産を買ったり、物件を管理するために電車やバス、自家用車を使って移動することがあると思います。公共交通機関の運賃や、車のガス代・駐車場代、宿泊費は経費として計上できます。

もちろん、「不動産の下見にいく」「不動産屋にいく」「自分の物件を確認しに行く」といった、不動産投資に必要な分だけが経費になります。　　　個人で旅行に行くための費用は経費にはなりません。

②自動車関連費用

自動車の維持費、具体的には車両の購入費やメンテナンス費用、自動車税や保険料なども経費として計上できます。これも、不動産投資に必要な範囲に限定されます。買い物や子供の送り迎えなど、日常で自動車を使用する場合は経費に計上できません。

ちなみに自家用車を不動産投資の為に使う場合は「家事按分（あんぶん）」をして、不動産投資に必要な分だけを計上します。例えば、自動車の使用頻度が不動産投資で4割、日常で6割だったら、4割部分を経費として計上します。

③情報収集・勉強のための費用

情報収集や不動産投資の勉強のための経費も、経費に計上できます。例えば、新聞や書籍代、セミナー代、コンサルティング費用などです。資格取得費用は不動産関連のものでも「個人のスキルを高める」という意味合いがあるので、経費として認められないようです。当然無関係な雑誌、漫画なども経費として認められません。

④通信費

情報収集あるいは不動産会社や管理会社と連絡をとるため、携帯電話やパソコンなどを使います。携帯やPCの購入代金、携帯の使用料・ネット環境の費用・ソフトウエアやアプリの購入代金などは経費として計上できます。

携帯電話やパソコンを私用でも使っている場合は、自動車関連費用と同様に家事按分します。経費になるのは、不動産投資のために使った割合分のみです。

⑤減価償却費

不動産には法定耐用年数（※）が定められています。　　　　　　　　　　不動産を購入した場合は、かかった費用を法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上できます。

例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められていて、木造住宅（建物部分のみ）の減価償却費を算出するための計算式に当てはめて計算し、その金額を経費として22年間計上できます。
※減価償却資産に法定上定められた使用可能な年数のこと。

⑥ローンの金利

不動産をローンで購入した場合、返済時の金利は経費として認められます。ただ、ローンの元金（不動産の購入費用）は経費計上ができません。⑤のとおり、不動産の購入費用は減価償却するからです。また経費計上ができるのは建物取得のための費用に対しての金利のみで、土地取得に関わる費用に対しての金利は経費として計上できません。

⑦保険料

不動産を購入する際には火災保険や地震保険に加入することが殆どです。そのような保険料も、経費となります。

⑧賃貸管理会社への委託料

集金代行などで不動産の賃貸管理を管理会社に委託するときに発生する委託料も、不動産投資で利益をあげるために必要な経費です。

⑨管理費

⑧とは別に、共用部分の清掃や各種設備の保守・点検などの「建物管理」にかかる費用のことを、管理費といいます。建物管理は専門知識やノウハウが必要な仕事なので、専門の会社に委託するのが一般的です。分譲タイプのマンション投資の場合、建物管理会社はすでに決まっているので、毎月、管理費から委託料として一定額をその会社に支払います。

⑩修繕費

建物のどこかが痛んだり設備が故障したりすれば、原則、大家さんの負担で修繕します。具体的には部屋のリフォーム費用、設備交換費用などがあります。ですが、建物の性能を向上させるための費用は経費に含まれません。例えば、階段を修理した場合の費用は経費として認められますが、新たに階段を設置した場合は経費として認められません。なお、マンション投資の場合は、「修繕積立金」というお金を毎月拠出して、将来の修繕に備えることになります。

⑪税金

不動産を取得した際の印紙税や登録免許税、不動産取得税、あるいは毎年納める固定資産税や都市計画税も経費として認められます。前述のように、不動産投資に自家用車を使っている場合は自動車税や重量税なども経費として計上可能です。一方、所得税や住民税、法人税などは個人に対して課せられる税金なので、経費として認められません。

⑫司法書士や税理士への報酬

司法書士に登記を依頼したり、確定申告を税理士に依頼したりした際の報酬も、経費として認められます。

⑬交際費

不動産会社や管理会社の担当者と食事をした場合の飲食代も、経費として計上できます。また、喫茶店で打ち合わせした場合のコーヒー代などは、「会議費」として計上できます。もちろん、個人で、家族と、恋人と、友人などと外食したケースは経費として認められません。日常の食費も不動産投資の経費ではないので、計上することはできません。

経費として認められない費用

①スーツ代

経費に認められると思っている方が多いみたいですが、たとえ不動産会社や管理会社の担当と打合せするときしか着ないとしても、スーツはあくまで「ファッションアイテム」です。プライベートでも使えるため、経費になりません。ビジネスバッグや時計も同様です。

②ジムなどの経費

家族以外の従業員が会社を経営している場合は、「福利厚生費」という名目でスポーツジムなどの会費を経費に計上できる場合があります。しかし、個人事業主の場合は福利厚生費が認められていないので、経費に計上することはできません。

③反則金・罰金など

自動車関連費用は経費として認められますが、交通違反の反則金や罰金は経費として認められません。ですが、レッカー代金などは経費として計上することができます。

経費になるかどうか見極めるポイント

何が経費になって何が経費にならないか、判断が難しいものは税理士や税務署に確認するのがベストです。ネットで調べても正しいかどうか怪しいので。

基本的な判断としては「不動産投資という事業に必要な費用」「利益をあげるために必要な費用」は経費として認められます。逆に「生活費やプライベートでの支出」は経費として認められません。

最後に

正直・・経費の認める認めないってあいまいなじゃないですか。按分に関しても・・だから経費ってズルしたくなっちゃう人も多いです。

僕は、自分で確定申告をしていて、わからないことを税務署で相談しながら申告するのでズルのしようがないですが　　　　　　　　　　　　　

つっこまれたら痛い目みます。（仲の良いお客様談）　　　　　　　　　　（詳しくはお客様から許可出たらブログでかきたいなと思います。）

それと電話なるたびに「税務署！？」とか思ってビクついてたら精神衛生上もよくないですし、正直にやることが一番ですね！