不動産投資の経費について

おととし投資用ワンルームマンションを買った友人から質問があったので、まとめてみました。

専門家者じゃないのでさわり程度ですが、毎年自分で確定申告してるのでだいたいこんなもんかな？と思います。

★☆経費とは☆★

経費とは、事業にかかる費用の事です。例えば、会社であれば仕事をする上で文房具やPCなど、アレコレ必要になりますが、これらを買ったり、メンテナンスする費用は『経費』という扱いになります。

もちろん、不動産投資でも物件を見に行ったり、調べたり、購入したり、設備を維持するために費用が発生します。

不動産投資を行い利益をあげるために使った費用は『経費』となります。

★☆経費と税金の関係性☆★

不動産を保有していると、固定資産税・都市計画税がかかります。そして、家賃収入から『経費』を差し引いた利益に対して、所得税や住民税がかかってきます。

①不動産を保有するとかかる「固定資産税」と「都市計画税」　　　　　　不動産を保有している人には「固定資産税」が発生します。また、これに加えて都市部の物件を保有している場合には「都市計画税」もかかります。

税額については下記の通りです。

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※「固定資産税」と「都市計画税」の計算式について

保有している土地や建物の金額（税率をかける金額）を課税標準といい、「固定資産税」はこれに税率をかけて税額が決まります。税率は市町村によって異なり、多くの地域で「固定資産税」は1.4％、「都市計画税」が0.3％となっています。つまり、

固定資産税の税額＝課税標準×1.4％
都市計画税の税額＝課税標準×0.3％

という計算式になります。

課税標準は原則として「固定資産税評価額」で、購入価額の5～6割と低くなります。土地は「小規模住宅用地」として、課税標準が6分の1（200㎡まで）、建物については新築の場合は減免措置があります。「固定資産税」と「都市計画税」を合算すると税率は1.7％になりますが、実際にかけられる税額は「購入金額の 0.5％前後」になるのが一般的です。　　　　　　　　　※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

ちょっとややこしく感じますけど、ほっといても4月から6月頃に市区町村から決定した税額を記載した書類が送られてきますし、

市区町村によって違いますが、東京なら都税事務所に行くか郵送で「関係証明」が取得できて「課税標準額」や「税額」がわかります。

※固定資産税・都市計画税については、この決められた税額を税務署に納めることになりますので、節税するというのは困難です。

②利益がでたら、他の所得と合算して所得税を計算する

家賃収入が経費より大きかった場合（利益が出た）場合は、所得税が発生します。また翌年は住民税も納付することになります。

所得税は原則「総合課税」の仕組みになっています。不動産投資によって得た所得は、給料などの他の所得と合算し、それに対して税金を計算します。

「総合課税」ほかに「分離課税」があります。預貯金の利子や国債・地方債・外国国債の利子、公社債投信の配当などによる利子所得は「分離所得」で計算され、他の所得と合算せず、利子の額だけで税額を計算します。

所得は「収入」から「経費」を差し引いたものを指します。例えば不動産投資で200万円の収入があって、経費に100万円使っていたら、100万円が所得になり課税対象となります。

確定申告では、不動産投資も含めた全ての収入（総収入）を申告する必要があります。具体的に、会社勤めをしながら不動産投資を行っている方を例に挙げると・・

会社からの給料が500万円、不動産投資で400万円の収入を得ている場合は、総収入が900万円となります。不動産投資で200万円の経費を使ったとすると、所得は700万円となります（注：給与取得控除は省略します）。

ここで気づかれた方もいらっしゃるかと思いますが、経費が多ければ多いほど、課税対象となる所得は少なくなります。例えば、上記の例で経費が500万円かかったとすると、課税対象となる所得は400万円です。

前述のように、所得税は所得に応じて税額が決められますので、経費をしっかりと計上して申告することで、税金は安くなります。逆に、本来なら経費計上できるにもかかわらず、計上せずに確定申告することで、税金を多く払い過ぎてしまって損をするケースもあり得ます。

ただ、なんでもかんでも経費計上すればいいというわけではないので、損をしないためにも、トラブルにならないためにも経費に関する正しい知識を身につけることが大切ですね！

次回は経費として認められるもの・認められないものをまとめてみたいと思います。