8月6日開札結果　神戸地裁尼崎支部編

８月６日神戸地裁尼崎支部で開札が行われました。

今回入札シミュレーションを行ったのが５件です。

初めての尼崎支部の入札シミュレーションでした。
どんな結果が出たのか楽しみです！

さてさてどのような開札結果になったのか？

１．令和01年(ケ)第106号　尼崎市若王寺三丁目　
→入札想定額180万円
開札結果：2,550,000円　７件　法人

２．令和01年(ケ)第105号　尼崎市立花町二丁目　
→入札想定額258万円
開札結果：3,360,000円　７件　法人

３．令和01年(ケ)第102号　西宮市甲子園口三丁目　
→入札想定額予測なし万円　売却基準価額は1万円でした。
開札結果：12,100円　１件　個人

４．平成30年(ヌ)第10008号(令和01年(ヌ)第10011号)　丹波篠山市今田町下立杭　
→入札想定額148万円
開札結果：1,950,000円　１件　個人

５． 令和01年(ケ)第109号　尼崎市大島二丁目
→入札想定額260万円
開札結果：取下げ

上記のような結果となりました。

今回は1件取下げになりました。
取下げは、開札が行われるまではいつでもできます。
開札までに契約が成立して、債権者が競売の申し立てを取り下げることをいいます。

神戸地裁本庁よりもさらに入札件数が少ないイメージです
１．令和01年(ケ)第106号　尼崎市若王寺三丁目　
→入札想定額180万円
開札結果：2,550,000円　７件　法人

１．6か月猶予。サブリース
２．１Ｒのマンション。
３．家賃3.8万円/月・年間45.6万円。
４．落札額から見る表面利回り17.88％。
２．令和01年(ケ)第105号　尼崎市立花町二丁目　
→入札想定額258万円
開札結果：3,360,000円　７件　法人

１．最先の賃借権。サブリース
２．１Rのマンション。
３．家賃4.4万円/月・年間52.8万円。
４．落札額での表面利回り15.71％。
３．令和01年(ケ)第102号　西宮市甲子園口三丁目　
→入札想定額予測なし万円　売却基準価額は1万円でした。
開札結果：12,100円　１件　個人

１．所有者が空家で使用。
２．地下２階の店舗。
３．想定家賃3.3万円/月・年間39.6万円。
４．落札額から見る表面利回り25.84％。
※滞納額１５２万円＋落札額の合計にて計算しています。
４．平成30年(ヌ)第10008号(令和01年(ヌ)第10011号)　丹波篠山市今田町下立杭　
→入札想定額148万円
開札結果：1,950,000円　１件　個人

１．所有者が空家で使用。
２．９ＤＫの戸建て。
３．想定家賃5万円/月・年間60万円。
４．落札額から見る表面利回り30.76％。
５． 令和01年(ケ)第109号　尼崎市大島二丁目
→入札想定額260万円
開札結果：取下げ

１．所有者が占有している。
２．２DKのファミリータイプのマンション。
３．想定家賃3.85万円/月・年間46.2万円。
４．入札予想額から見る表面利回り17.76％。
※買受可能価額以下でのシミュレーションでした。
今回の総括
新型コロナ明け、神戸地裁尼崎支部１回目の開札。

大阪、神戸、京都と同様に様子を見た感じの入札から始まったように感じます。

今回は入札件数も数が知れていましたのでそんなに多く札が入らなかったのか？
それとも以前から同様だったのか？
はたまた魅力ある物件が競売に出てこなかったのか？

取り扱いがないエリアなので、入札件数のボリュームがわかっていません。

ただ、今回の不動産投資向けの入札シミュレーションでは、

１．令和01年(ケ)第106号　尼崎市若王寺三丁目　
→入札想定額180万円
開札結果：2,550,000円　７件　法人

落札額から見る表面利回り17.88％。
２．令和01年(ケ)第105号　尼崎市立花町二丁目　
→入札想定額258万円
開札結果：3,360,000円　７件　法人

落札額での表面利回り15.71％。

この２件だけを見ると、割と利回りは良いですね。

店舗の売却基準価額が１万円の物件に対して、私は入札予想を立てていませんでした。
滞納が約１５２万円とありましたので、最低でも１５３万円以上は発生することと、店舗内のコンディションが悪いことを考えると魅力的ではありませんでした。

しかし、見事に個人の方１名が入札して落札されていました。

これは、私が見ているどの地域でも言えることですが、やはりデメリットが多く見受けられる物件はほぼ入札が入らない。そして、入った場合は見事お一人での入札になっていることが多いです。

さすがに、入札経験がない方がその１件を狙って入札するのは危険ですが、それを経験したい。楽しみたい。そう思われる方にとっては狙い物件になるのかな？

次回の尼崎支部の開示は８月１８日に行われます。

２回目以降の開札は大阪地裁に似たようになるのか？それとも神戸地裁に近い落札結果となるのか？

今後の動向を見ながら進めて行きたいと思います。

ちなみに一番札数が集まったのは戸建てで14件が最高札でした。

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

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