8月4日開札結果 大阪地裁本庁編
8月4日大阪地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが６件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
ご一緒に見ていきましょう。
１．令和01年(ケ)第804号 大阪市北区天満一丁目
→入札想定額420万円
開札結果：4,400,000円 7件 個人
２．令和01年(ケ)第800号 大阪市天王寺区真田山町
→入札想定額675万円
開札結果：4,910,000円 7件 法人
３．令和01年(ケ)第802号 大阪市福島区野田三丁目
→入札想定額600万円
開札結果：7,700,000円 17件 法人
４．令和01年(ケ)第812号 門真市島頭三丁目
→入札想定額505万円
開札結果：5,915,990円 19件 法人
５．令和01年(ケ)第823号 大阪市鶴見区横堤一丁目
→入札想定額1400万円
開札結果：15,962,580円 9件 法人
６．令和01年(ケ)第847号 大阪市城東区鴫野西一丁目
→入札想定額2300万円
開札結果：41,500,000円 38件 法人
上記のような結果となりました。
今回は入札予測した物件すべて落札となりました。
不動産投資向けの物件では前回と比べると利回りが低くなっているように感じます。
また、高く入るかな？っと思った物件がそれほどでもなくでした。
買取再販向きの物件は思う以上に高くなっています。
個人的にはレインズ売っているのをそのまま帰る金額違うの？って思うところがありました。
では、個別で見ていきます。
１．令和01年(ケ)第804号 大阪市北区天満一丁目
→入札想定額420万円
開札結果：4,400,000円 7件 個人
１．１Kタイプのマンションでした。
２．最先の賃借権がついていました。
３．毎月の家賃が4.2万円。年間で50.4万円です。
４．落札額の表面利回りは約１１％。
２．令和01年(ケ)第800号 大阪市天王寺区真田山町
→入札想定額675万円
開札結果：4,910,000円 7件 法人
１．１Rマンションですがトランクルーム的な利用をされています。
２．最先の賃借権として取り扱いされています。
３．毎月の家賃が4.5万円。年間で54万円です。
４．落札額の表面利回りは約10.99％。
３．令和01年(ケ)第802号 大阪市福島区野田三丁目
→入札想定額600万円
開札結果：7,700,000円 17件 法人
１．１Kマンションです。
２．6か月猶予の物件です。
３．毎月の家賃が6万円。年間で72万円です。
４．落札額の表面利回りは約9.35％。
４．令和01年(ケ)第812号 門真市島頭三丁目
→入札想定額505万円
開札結果：5,915,990円 19件 法人
１．一戸建てのお家です（駐車場付き）。
２．所有者が空家で使用しています。
３．毎月の想定家賃が8万円。年間で96万円です。
４．落札額の表面利回りは約16.24％。
５．令和01年(ケ)第823号 大阪市鶴見区横堤一丁目
→入札想定額1400万円
開札結果：15,962,580円 9件 法人
１．ファミリータイプのマンションです。
２．6か月猶予の物件です。
３．毎月の家賃が8万円。年間で96万円です。
４．落札額の表面利回りは約6％。
５．恐らく、不動産投資目線の方が落札されたのではなく、買取再販事業者が落札したと考えます。
６．令和01年(ケ)第847号 大阪市城東区鴫野西一丁目
→入札想定額2300万円
開札結果：41,500,000円 38件 法人
１．平成30年築のファミリータイプのマンションです。
２．所有者が空家で使用しています。
３．個人落札目線は落札額から見るとまったく乖離していました。
４．レインズで売られている物件を購入しても良いのでは？
５．マンションでは一番札数が集まりました。
振り返ってみましたが、個人的には先ほどにも書きましたが最先の賃借権への入札件数が増えてきているように感じます。
それに伴い表面利回りも減少していました。
ただ、今後の競売に出てくる件数によってこの辺りの件数は変動が考えられるので動向を引き続き見ていきます。
今回の開札の目玉！
今回一番札数を集めたのは
生野区の戸建てでした。入札件数は48件。まずまず札が集まりました。
売却基準価額が462万円に対して、落札額は1538万円。
約3倍強ですね。
前回の大阪地裁本庁での最高札数が98件で落札も売却基準価額の3倍程度になっていましたので、人気ある物件を狙うには売却基準価額の3倍は考えておかないと落札は難しそうなのか？
恐らく販売するうえでは少し高めの販売になることは予測できますが、商品の仕入れを強化するうえでは多少の無理も必要。そんなイメージがある落札価格でした。
ちなみにマンションの一番人気の物件は今回最後に予測してました、城東区のマンションで、38件の札数でした。
正直、この価格で落札したら売り出し価格しんどい気がするんやけど。
最終幾らで落ち着くのか？
また動向を見ていきますね。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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