8月7日開札結果 奈良地裁本庁編
８月７日奈良地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが４件です。
初めての奈良本庁の入札シミュレーションでした。
今回は入札代行も1件ありました。そちらの結果と今回は開札に参加したので、開札のお話もまじめてお届けいたします。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和01年(ケ)第86号1・2 生駒市辻町
→入札想定額180万円
開札結果：3,990,000円 １件 法人
２．令和01年(ケ)第86号3～ 生駒市辻町
→入札想定額258万円
開札結果：5,021,000円 ４件 個人
３．令和01年(ケ)第94号 生駒市北新町
→入札想定額288万円
開札結果：1,469,242円 ３件 個人
４．令和01年(ケ)第87号 生駒郡平群町椿台三丁目
→入札想定額288万円
開札結果：2,029,999円 １件 個人
※入札代行
５． 令和01年(ケ)第90号 奈良市古市町
→入札想定額185万円
開札結果：2,520,000円 １７件 個人
上記のような結果となりました。
概ね入札予想額を下回る結果となりました。
しかし、
入札代行にて入札をした物件は奈良地裁本庁の今回では1番人気の物件でした。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和01年(ケ)第86号1・2 生駒市辻町
→入札想定額180万円
開札結果：3,990,000円 １件 法人
１．所有者が空家で占有。
２．３LDKファミリータイプのマンション。
３．想定家賃6万円/月・年間72万円。
４．落札額から見る表面利回り18.04％。
２．令和01年(ケ)第86号3～ 生駒市辻町
→入札想定額258万円
開札結果：5,021,000円 ４件 個人
１．６か月猶予。
２．２LDKのファミリータイプのマンション。
３．家賃4.5万円/月・年間54万円。
４．落札額での表面利回り10.75％。
３．令和01年(ケ)第94号 生駒市北新町
→入札想定額288万円
開札結果：1,469,242円 ３件 個人
１．所有者が空家で使用。
２．３LDK戸建て。
３．想定家賃6万円/月・年間72万円。
４．落札額から見る表面利回り49％。
４．令和01年(ケ)第87号 生駒郡平群町椿台三丁目
→入札想定額288万円
開札結果：2,029,999円 １件 個人
１．所有者が居住している。
２．４LＤＫの戸建て。
３．想定家賃5万円/月・年間60万円。
４．落札額から見る表面利回り29.55％。
※入札代行
５． 令和01年(ケ)第90号 奈良市古市町
→入札想定額185万円
開札結果：2,520,000円 １７件 個人
１．所有者が占有している。
２．４LDKの戸建て。
３．想定家賃5万円/月・年間60万円。
４．入札予想額から見る表面利回り23.80％。
今回の総括
やはりマンションに関してみると、買取再販事業者との競合からか、落札金額はまったく及ばない感じですね。
ただ、戸建てに関して言うと、売却基準価額以下での落札も目立ちました。
そして、今回は冒頭でも書きました通り、入札代行での入札、開札立会と行ってきました。
物件の内容を簡単に言うと、
駐車場付きの４DKのお家でした。
土地も２０坪程度あり、最寄駅からも徒歩１５分ほど。
住所も奈良市内です。
近隣には商業施設や飲食店なども揃っていて生活至便な環境でした。
私の見立ては、賃貸で募集と転売と双方ができる物件でしたので、２段構えで入札を検討しました。
ただ、問題が、接道する道路が建築基準法上の道路ではなく、通路扱いだったので、比較的入札件数が少ないと予測したのと、売却基準価額以下での落札が見られる地域だったので、強すぎない入札額で検討しました。
不動産投資目線で行くならば１８５万円
表面利回りが32.4％
買取再販事業者で見るならば237～300万までの間が上限と見ていました。
結果は１７件の入札件数で一番人気となりました。
今回私も奈良地裁本庁へ行って開札結果を聞きに行ってきました。
3件程度の入札ではないかと思っていたのが、17件と読み上げた瞬間、「落ちない」とすぐにわかりました。
開札の読み上げは、上位3件の読み上げです。3位から順に読み上げていくのですが、3位にも入らずでした。
残念ではありますが、次のご依頼に向けて頑張ります！
※注意しましょう！
今日の奈良地裁本庁の開札の読み上げ時に、新たに添付が必要となった「陳述書」
この「陳述書」の不備で無効となっている札が2件ありました。
1件は、法人で入札して、役員の氏名とふりがなをふるんですが、ふりがながふっていないため無効。
1件は、陳述書の添付忘れ。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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