競売入札シミュレーション 神戸地裁本庁R2.7.21開札⑥
今回も神戸地裁本庁の競売物件を見ていきます。
お待たせしました。今回はマンションです。マンションの数が少ないので取り上げられる回数が少ないですが、しっかりと見ていきましょう！
事件番号 令和01年(ケ)第205号
売却基準価額 4,070,000円
買受申出保証額 820,000円
買受可能価額 3,256,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：神戸市北区緑町八丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１３階部分 ７９．０１m2
間取り：３ＬＤＫ
バルコニー：概ね南東・北西・南西向き
バルコニー面積：あり
管理費等：32,540円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成8年8月
階：１３階
■ポイント■
★物件明細書より
特に気にするようなコメントはありません。
管理費等の滞納があるくらいです。
★現況調査報告書より
１．１号棟～１２号棟まである大規模なマンションのようです。
２．管理費等の滞納は調査時点【令和２年１月現在】約５８万円ほどあるようです。
３．債務者兼所有者が居住して占有していると思われるとコメントあり。
４．室内で犬が飼育されている。
５．経年劣化の損傷と一部ガラスにひびがあったりするようです。
※詳しくは３点セットの室内写真を参照。
※関係人の陳述等より
・所有者のコメントより
１．お一人で住んでいるようです。
２．室内の損傷個所などをコメントされています。
３．犬を飼育されている。
・管理会社担当コメントより
１．管理費等以外にも敷地内の施設利用の際の使用料の滞納があるようです。そちらも買受人に請求される旨のコメントがあります。
※間取り及び室内写真より
１．３ＬＤＫ・３面バルコニーの南東角部屋
２．室内の荷物の量は多いです。
※恐らく家族で住んでいて、住まわれていた家族がでていったことが伺えます。部屋の様子から男性お一人が住んでおられるように伺えます。
★評価書より
１．最寄駅から徒歩13分の場所にあります。約1000ｍ。
２．マンション全体の総戸数は５１１戸のビックタウンです。
３．経済的残存耐用年数は約２０年程度と記載されています。
４．マンション全体の修繕積立金は約９億円です。
※マンションの一団が１２棟あるようなので、積立額は平均的な感じがします。
５．床材はカーペットを使用されているので、フローリングに張り替えることを考えるとコストがかかりますね。
６．基礎となる価格として684万円が評価額として算出されています。
７．家賃については評価人が算出されています。7.3万円／月。年間だと87.6万円です。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
87.6万円÷407万円×１００＝２１．５２％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
87.6万円÷684万円×１００＝12.80％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
87.6万円÷547万円×１００＝16.01％（表面利回り）
上記のような結果となりました。
今回は一般的な区分マンションとなるため、不動産投資物件として入札される方だけでなく、買取再販事業者の参入もあるでしょう。
買取再販事業者の入札額を予測してみます。
現在他棟で改装済みのお部屋が１０８０万円で販売されています。
お住まい中の物件では７００～１０００万円の価格帯で販売されています。
今回は改装済みの１０８０万円を採用して逆算にて入札額を算出します。
入札予測額は５８０万円です。
個人的には投資と再販と両方をイメージしますので、入札予想は５００万。
ここが上限ですね。
今回は所有者が居住中でありますので、立ち退き交渉が必要となるでしょう。今までの経験上で言うと簡単にすんなりと退去頂くのは難しいと思うので粘り強く時間がかかることを承知で入札してください。
ということで、ビギナー向けの物件ではありません。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
サポートよろしくお願いします！頂いたサポートで競売物件の現地レポートなどの活動費として活用させて頂きます！