不動産競売入札シミュレーション　大阪地裁堺支部R4.10.27開札②

さて、今回取り上げるのは「区分マンション」をチョイス！

大阪地裁堺支部編

土地が１件・戸建てが５件・マンションが３件で、合計９件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は１０月１２日～１０月２０日

開札期日は１０月２７日です。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

おすすめポイント（５段階評価）
★★★★☆

事件番号：令和04年(ケ)第45号
売却基準価額：4,370,000円
買受申出保証金：880,000円
買受可能価額：3,496,000円

1．区分所有建物

種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：富田林市須賀一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：５階部分　６７．１９m2
間取り：３ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
管理費等：19,600円
バルコニー面積：あり
占有者：債務者・所有者
築年月：平成7年2月
階：５階
総戸数：82

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。

５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

★現況調査報告書より

１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等｜管理費8,200円、修繕積立金11,400円。計19,600円
３．滞納の有無｜あり。196,000円【令和4年6月調査時点】
４．家財道具類や日常生活用品などの動産類が存在し、現に住居として使用されている。
５．リビングのドアにつき、ガラス部分が外され、代わりにビニール又はプラスチックにような板状のものでカバーされている。
６．リビングのキッチン側及び和室側の各壁に穴状の損傷がある。
７．和室の南側の畳の一部にたわみがある。

※関係人の陳述等より
・所有者より
１．目的建物には私が住んでいます。他に第三者に貸している部分などはありません。
２．浴室の換気扇が作動しません。また浴室乾燥機はスイッチを押しても送風するだけになっています。

・マンション管理会社担当者より
１．①ルーフバルコニー使用料月額1,240円、②自転車置き場使用料月額150円、③自治会費3か月ごとに1,250円の滞納あり。合計17,650円【調査回答時点】

※執行官の意見より

関係人の陳述、提示文書および立入調査の結果から、目的建物は所有者が住居として使用、占有しているものと認める。

※間取り及び室内写真より

１．間取りは３LDK＋ルーフバルコニーです。
２．家財道具、家電製品の類が写真から見て取れます。
３．実際にお住まいになられているのが、ご家族で住まわれているようにも見えますが、単身で現在住まわれているようにも感じられます。
４．執行官のコメントによる「穴」などの箇所が写真に収められています。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

★評価書より

・最寄駅から約720ｍ。徒歩9分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜３方接道以下省略
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり
・経済的耐用年数｜23年
・総戸数｜82戸
・設備等｜エレベーター、駐車場71台（9,500円～11,000円）、オートロック
・管理会社の有無｜あり。日勤
・マンション全体の修繕積立金｜約1800万円【令和4年4月時点】
・建築計画概要書・検査済証｜記載なし。

・基礎となる価格として約671万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した額より算出約6.6万円/月。年間で約79.2万円となります。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
79.2万円÷437万×１００＝18.12％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
79.2万円÷671万×１００＝11.80％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
79.2万円÷536万×１００＝14.77％（表面利回り）

上記のようになりました。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

★入札時のポイント★

レインズの成約事例を見ると平成26年以降成約事例の登録がありません。
当時はまだ不動産の価格が減少し低い所で横ばい傾向が続いていた時期です。そこから考えると少し価格も上昇してきているかと考えるものの、大きな値上がり幅はないと考えますので、買取再販事業者も入札額悩ましいかもですね。個人的には再販価格1180万円が最大ではないかと考えます。

そこから逆算して考えると、入札予想額は600万前後と考えます。

収益目線では、管理費等が重たいものの、ルーフバルコニーがあるのは魅力ですね。それは買取再販事業者も言えることですが・・・

プラス材料をどこまで入札額に反映させるか？
それが今回の入札額の決め手になりそうです。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
https://youtu.be/2S-OcojXgTU

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

不動産競売予備校開講！
令和4年9月より競売予備校が開講しました。

全6回のカリキュラムで１回5,500円。全コース受講で33,000円です。

①　不動産競売をご自身で入札手続きをされたい方向け
　全6回　zoomにて開催　PM18時～20時00分
（講座1時間～1時間30分　質疑応答30分程度）
　　第1回9月10日（土）　「競売のことを知る」
　　第2回9月2４日（土） 「3点ｾｯﾄの読み方」
　　第3回10月8日（土） 「裁判所の調査方法」
　　第4回10月29日（土） 「物件調査方法」
　　第5回11月12日（土） 「入札額の決め方」
　　第6回11月26日（土） 「落札後の手続き・占有者交渉」

②　不動産競売を活用した不動産投資を学ぶ
　　 全6回　zoomにて開催　PM20時～22時00分
（講座1時間～1時間30分　質疑応答30分程度）
　　第1回9月16日（金）「選定する物件の見定め方」
　　第2回9月30日（金）「入札物件の近隣調査」
　　第3回10月14日（金）「入札物件の調査」
　　第4回10月28日（金）「裁判所の調査」
　　第5回11月18日（金）「入札額の決め方・収益計算の計算式」
　　第6回12月2日（金）「落札後の手続き」

　ご参加方法は、メールでも、こちらのブログのコメント欄からもお申込み頂けます。お申込み頂けましたらお振込先のご案内を差し上げます。
　お振込の確認が取れましたら、講義資料のご案内、zoomURLのご案内を
　差し上げます。
　単発参加もOK！気になる回があればお気軽にお問い合わせ下さいませ。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも不動産競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/