競売入札予測4


今回取り上げる物件は

令和2年3月9日閲覧開始 開札日:同年4月6日

事件番号令和1年(ケ)第780号 売却基準価額11,420,000円

大阪市住吉区清水丘三丁目46番地2のマンション 

面積65.45㎡ 3LDKのマンションです。

■平成9年7月築 ■7階部分 ■管理費等21,200円 ■総戸数21戸

では、裁判所の資料である3点セットをみていきます。

■滞納金2019年12月 調査現在 滞納無し

■株式会社ライフポート西洋

■表札の表示あり

■占有状況

建物所有者が家族で居住中

■所有者との面談 あり

■執行官の調査履歴 令和1年11月25日~同年12月26日

■立ち入り調査当日、所有者立会。

■室内写真のチェック

・ご家族で住んで切る様子が伺える。キッチンの雑貨及び浴室のシャンプーなどアメニティグッズより。
・室内の管理状況は良好。
・生活感がある。 


上記よりリフォーム費用を考える。
浴室は美装工事で綺麗になって使えそうな印象です。ただ買取再販事業では交換されるレベルです。
一般の方であれば改装費150万円。買取再販事業であれば最低350万円程度と予測。

■修繕積立金:約2.3千万円 

■大規模修繕予定計画なし。

■東南角住戸 

■駐車場敷地内空きなし。

評価人の算定基準価額1631万円

今日時点でレインズでは販売物件はありませんでした。過去の取引事例を見ると約11年前での成約事例しかありません。現在の市場の参考として利用ができません。直近の成約事例でみると坪90~100万前後といったところでしょう。

まず、再販会社が落札する場合の金額を考えてみます。

再販設定価格2080万円(売出価格) 

全面フル改装と落札時の経費+自社利益の総額が

約660万円とみました。

2080万円-660万円=1420万円が入札価格です。

今回の落札予想価格は1420万円!

この結果がわかるのは4月6日です。BITで公開されるのは翌日以降になるので、落札結果を見たらご報告します。


同額で個人で落札できた場合、不動産会社を通しての購入ではないので、仲介手数料はかかりません。改装費は350万円で予測を建てました。

再販設定価格2080万円からリフォーム費用350万引くと1730万円が物件価格となります。

この場合の仲介手数料は約64万円。

それも物件価格から引くと1666万円。

市場で購入するには2080万円+諸経費です。

簡易計算で1割が必要と考えると2300万弱が必要です。

それから見ると2300万円-1666万円=634万円安く購入できることになります。

1666万で入札すると落札予測が1420万円なので、このままだとかなり差を開いて落札してしまいます。

本気で落札するんだ!って思われるなら1600万円あたりが入札価格かと考えます。


今回のポイント

教科書に出てくる内容の競売物件です。
ご家族で住まわれていて、調査時点で滞納が無い物件なので、退去交渉はスムーズに進められる物件です。
但し、落札後にすでに転居されていると連絡先をつかむのが一苦労なのでそこはまだわかりません。

それ以外の問題はなさそうなので、入札件数は増えそうですね。最近多くても20件は札が入っていないですが、それくらいは札数が集まりそうな感じがします。

初心者向けにぴったりな競売物件です。
本来ならば任意売却で取り消しになっても良さそうなんですが、残債がそれ以上に多いかもしれないですね。


※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう?


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