競売入札シミュレーション　大阪地裁本庁編R2.10.2開札④

今回も大阪地裁本庁からです。

ピックアップする物件は【１Rタイプ】です。

入札期間は9月18日～9月28日です。
開札期日は10月2日となっています。

事件番号 令和02年(ケ)第6号
売却基準価額 2,230,000円
買受申出保証額 450,000円
買受可能価額 1,784,000円

種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：大阪市西淀川区野里一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１階部分　１６．７１m2
間取り：ワンルーム
バルコニー面積：不明
管理費等：10,260円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成2年3月
階：１階
総戸数：84

■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号２】
原賃借権
範囲：全部
賃借人：【法人A】
※よく見かけるサブリース会社です。
期限：定め無し
賃料：月額36,400円
賃料前払い：なし
敷金：なし
特約：転貸可
上記賃借権は最先の賃借権である。転借人【A】が占有している。
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
なし
５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号２】
管理費等の滞納あり

★現況調査報告書より
・その他の者が本建物を居宅として使用している。
・管理費等の滞納あり約5万弱【令和2年2月調査時点】
・所有者と賃借人（サブリース会社）との契約内容
①占有開始時期：平成27年6月より
②更新の種別：法定更新
③賃料：36,400円
④敷金・保証金：なし
⑤特約：転貸可
⑥その他：振込事務手数料は所有者負担。
・サブリース会社と転借人との契約内容
①占有開始時期：平成27年6月より
②更新の種別：法定更新
③賃料：39,000円
④敷金：なし
⑤特約：譲渡・転貸不可
⑥その他：共益費なし。引き落とし手数料220円
・目的建物には経年による磨滅、損耗等がある。そして、汚れが目立つ。

※関係人の陳述等より
・占有者より
①私が現在、住居として転借しています。

・サブリース会社担当者より
①住居としてサブリースしています。

※執行官の意見より
コメントはございませんでした。

※間取り及び室内写真より
１．間取りは１Rです。
２．洗面、トイレ、浴室一体型のユニットバスのようです。
３．洗濯機置き場は室内に見当たらないので外置きのようです。
４．ミニキッチンはIHコンロのようです。ミニ冷蔵庫も見かけらます。
５．室内写真には生活雑貨などが置かれていて生活が感じらます。エアコンが設置されています。
写真上では汚れが目立つところはわかりませんでした。

★評価書より
１．最寄駅から徒歩8分。約600mと記載があります。
２．総戸数84戸
３．経済的残存耐用年数は約20年とされています。
４．エレベーターあり、オートロック、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場あり
５．マンション全体の積立金は約5000万円となっています。
６．検査済み証あり。
７．保守管理の状態：劣る
８．基礎となる価格として約345万円が評価額として算出されています。
９．賃料設定の賃料でみると3.64万円/月。年間で43.68万円となっています。

【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
43.68万円÷223万×１００＝19.58％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
43.68万円÷345万×１００＝12.66％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
43.68万円÷276万×１００＝15.82％（表面利回り）

上記のような数字となりました。

目安としては１２％で考えて見ても良いと思うので、
43.68万円÷12％＝364万円。

このあたりが落札される金額ではないでしょうか？

個人的に色々と物議を醸しだすサブリース会社さんの存在。
今回、競売になった所有者さんは3件不動産投資物件をお持ちだったようですね。

事件番号を見て頂ければ、同じなんですが、物件番号がそれぞれ違っています。
しかも、サブリース会社さんが絡んでいる物件があるんですが、それぞれ違うので、同じところで購入されたのかと思いきや少し違ったようです。

一般的な賃貸物件の最先の賃借権をあまり見ないのでなんとも言えませんが、今後もどうようにサブリース会社さんが介在する競売物件が主流になりそうですね。

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

500万以下の投資物件 | 女性の不動産投資 | 日本