競売入札予測２

今回取り上げる物件は

令和2年3月9日閲覧開始　開札日：同年4月6日

事件番号令和1年（ケ）第781号　売却基準価額16,510,000円

大阪市城東区中央二丁目３番地のマンション　面積64.08㎡　３ＬＤＫファミリータイプのマンションです。

■平成27年8月築　■10階部分　■管理費等13,940円　■総戸数77戸

では、裁判所の資料である3点セットをみていきます。

■所有者が使用

■室内で小鳥を飼育。

■滞納金2019年10月～2019年11月まで　約2.7万円

■株式会社東急コミュニティー

■表札の表示なし

■滞納額はほかに駐車場2.6万円、バイク置き場3,000円、自転車置場1,000円、トランクルーム4,000円、遅延損害金は未計算。合計約3.4万円

■所有者との面談　あり　（家族で居住）

■執行官の調査履歴　令和1年12月2日～同年12月23日

■立ち入り調査当日、所有者本人立会。

■室内写真のチェック

・生活雑貨が室内に溢れている。
・壁紙が一部損傷
・未就学児・小学生の子供と同居の様子が伺える。
・生活感がある。　7

上記よりリフォーム費用を考える。築年数も5年足らずなので設備等の費用必要なさそうです。壁紙など最低限の工事で６０万円程度とみました。

■修繕積立金：約4.8千万円　

■大規模修繕予定２０２７年予定。５年後の計画。

■東角住戸　

■駐車場敷地内空きあり（13,000円～16,000円）

執行官の算定基準価額2456万円

今日時点でレインズでは販売物件はありませんでした。過去の取引事例を見ると約2年前に12階のお部屋が一般取引で3300万台で成約しています。その事例から考えると、

まず、再販会社が落札する場合の金額を考えてみます。

再販設定価格3580万円　簡易改装と落札時の経費+自社利益の総額が約700万円とみました。3580万円ー700万円＝2980万円が入札価格です。

今回の落札予想価格は2980万円！

この結果がわかるのは4月6日です。ＢＩＴで公開されるのは翌日以降になるので、落札結果を見たらご報告します。

同額で個人で落札できた場合、不動産会社を通しての購入ではないので、仲介手数料はかかりません。改装費は100万円で予測を建てました。

そうなると、必要経費を除いたリフォーム費用を2980万円から100万引くと2880万円が物件価格となります。この場合の仲介手数料は約100万円。それも物件価格から引くと2780万円。市場で購入するには3380万円+諸経費です。簡易計算で1割が必要と考えると3700万が必要です。しかもリフォーム代は別途です。それから見ると3700万円-2780万円＝920万円安く購入できるんです。

2780万で入札しても落札予測が2980万円なので、落札できる見込みは薄いです。

では2980万円で落札した場合では仲介手数料分を考えると約104万円は不要です。先程の例で見比べると2980万円-2780万+300万（落札に伴う経費）-104万円＝2976万円となりました。市場で購入するよりも約400万円安く購入できる計算となります。今回は滞納額が少なくリスクは低めです。

今回のポイント

物件も築浅のため簡易的なリフォームで住むことができます。また入札物件で一番交渉が進めやすいご家族での入居状況です。管理費等の滞納も少ないので入札件数も15件以上は入るかと思います。その競合の中で落札することを考えると3000万越えが一つのラインとなるような感じがします。強気な入札を行う事業者がいるならば3100万円近く入札をされる会社がいてもおかしくない物件だと思います。

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

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