競売物件開札結果発表２

以前競売入札物件の入札予測を行った物件の開札が行われました。

結果はいかに？

物件は

事件番号令和1年（ケ）第743号　売却基準価額5,690,000円

大阪市鶴見区安田一丁目１４８番地のマンション　面積63.05㎡　３ＬＤＫファミリータイプのマンションです。

■昭和60年3月築　■11階部分　■管理費等17,426円　■総戸数109戸

上記の物件です。

過去の入札予測の記事はこちら

https://note.com/fujimoto_co2017/n/n28b033c2c8bf

事件番号
　令和01年(ケ)第743号
売却基準価額
　5,690,000円
売却価額
　12,389,000円
物件番号 １
所在地
　大阪市鶴見区安田一丁目１４８番地
開札結果
　売却
入札者数（人）
　１２
落札者資格
　法人

上記内容にて落札となりました。

ちなみに私が予測した入札価格は１０８０万円でしたので、残念ながら落札ならずでした。
※シミュレーションのため、入札はしておりません。
落札者との差額は約１５０万円でした。
あと、入札者数が１２件でした。

落札しやすい金額たいなので本数は10件以上となりました。

今回の落札を検証していきましょう。

検証①
リスク等について
ご兄弟が住まわれていますが中の荷物の量が大変多いです。おおかた協議で中の荷物は持ち出してもらえると思いますが、処分もしくは移動させるための費用があるのか否か？

検証②
入札価格
売却基準価格５６９万円に対して１２３８万円での落札です。
この開きを見ると約６６０万円高く入札されています。
前回算定した吹田市の物件とほぼ同様の査定額と落札額の開きです。また、執行官の算定の価格が約９７４万円でしたので、それよりも約２６０万円ほど高く落札しています。
恐らく上位者は近しい金額での攻防が繰り広げられたのではないでしょうか？

再販価格で考えると高く落札したように感じます。しかし、以前までは駅からも離れていて買物施設等も周辺になかったのですが、近年大型スーパーの出店もあり生活環境は整いだしているエリアなので、今後認知と共に販売価格が多少高くても売れるかもしれませんね。

まとめ
今回の落札結果を見ると、市場で販売されている価格よりも少し高く落札されたように感じます。私の経験では、市場よりも高く落札が入った場合、販売する物件（在庫）が少なくなった買取再販業者が購入したのか？代行として落札したのか？見誤って落札したのか？など考えることがあります。今回のケースは在庫不足からの落札のような気がします。

今後も大阪地裁本庁のみの物件になりますが、入札シミュレーションと落札結果を記事に挙げていきたいと思います。どこかで落札物件出てくるかな？

ありがとうございました。

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

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