第４話（全５話）

防人レボリューション先輩は、勤め人を卒業したのみならず、メガ大家となった。消えていく投資家も星の数ほどいるこの業界で、なぜ防人先輩が生き残り、そして専業のメガ大家というステージまでたどり着いたのか。Vol.4ではそのことについて考えていきたい。

不動産投資には多くの手法・流派がある。

取り扱う物件の規模（戸建orアパート）や、融資を積極的に使うかどうか、DIYでリフォームをするか外注するか、新築か中古か、木造か鉄筋コンクリート(RC)か、売却を絡めるのか否か…こうして列挙すると、一口に「不動産投資」と言っても多くの流派があることがわかる。

さらには、この他にも「新築マンション投資」やら「リゾート投資」等、業者の食い物にされがちな投資(?)法も世の中には存在しているから、不動産投資の多様性については、かなりの広さがあることがわかってもらえると思う。

自分が選択する地域や、家賃帯、年間のキャッシュフローの金額によって、目指すべき地点は変わる。それに応じて、適切な手法を選ぶのが「不動産投資」だ。

もし年間1億円のキャッシュフローを目指しているのなら、ボロ戸建ての現金買いだけでは実現不能となる。しかし勤め人を卒業するために月30万円のキャッシュフローを確保するという規模であればボロ戸建てを数軒、現金で買えば十分に実現可能だ。ただしボロ戸建ての流派を実行するには、十分な現金と、多少のDIY、ボロ戸建てが格安で手に入る地域という条件が必要となる。

そのような背景の中、防人先輩が採用した投資法は、ボロボロでガラガラ（空室）な中古物件を融資を受けつつ取得。修繕・満室にし、売却して再投資・拡大、というものだった。

これは「持たざる者」が取れる数少ない手法において、まさに正攻法であるといえる。

そもそも不動産投資というものは、既に土地や資産を持っている人が、それを運用し不労所得を得たいからするものであって、めんどくさいことがほぼない優良な物件は、高値で自然と取引されているのである。世の中には目立たないが「お金を持っている人」は数多く居るのだ。

そういった手離れの良い、優良物件は当然、安値では買えない。そのため、必然的に「ボロボロ・ガラガラ」な物件からスタートしていかざるを得ないのが、私達「持たざる者」である。

防人先輩は、元より慎重な性分であった。

「借金は、悪いことだ」と捉えていたため、銀行への返済は可能な限りで早めたかった。DIYもして節約し、得た家賃収入を使い込むこともなく、再投資へ回し続けた。ステージが進んで売却益が出た後も、15万円で購入した車に乗り、返済比率を上げて短期間での完済を目指した。

結果として、防人先輩のバランスシートには「資産」が積み上がることになる。

勤め人卒業ワナビー界隈においては、いかに月々のキャッシュフローを得るか？が重視される。つまり返済期間を可能な限り長く(30年など)取り、月々の返済比率を下げ、キャッシュフロー(家賃収入ー返済金額＝手残り)が注目される。

対して防人先輩は、キャッシュフローの月額よりも返済期間を短期(10年等)とし、早期の返済を目指した。返済比率は50%を超えるので、空室が発生し収入が減ると一気にキャッシュフローが苦しくなるという苛烈な道であった。

ただ、このリスクには報酬もある。

バランスシートにおける「資産」が増加するスピードが早まることである。この「資産」欄が厚くなり「負債」欄が少ないために、防人先輩は銀行や信金・信組から高く評価され、かつ継続的な取引によって信用も勝ち得た。この土台があったからこそ、専業化してメガ大家へ飛躍することもできたのである。

結果的に、防人先輩は「持たざる者」が正当に資産家になる王道を歩んでいたのだ。

この20年間で、不動産投資界隈には様々なスキームが現れては消えていった。

事業の内容よりも現金の存在を重視する高速投資法、物件の収益性のみで判定されるDCF法、勤め人の属性だけで融資を引き出すスルガスキーム、またグレーなところでは住宅ローン投資法などなど…多くの方式が検討され、そして実行されてきた。

それらのスキームは、実は欠陥があるものも多かった。銀行員側のノルマのため、貸付実績を増やしたい銀行支店の思惑、うまいこと資金を引き出して投資家になりたい借主と、そういう人達をうまく利用して中抜きを企む業者…これらが重なり、実際にはトラブルが続出して、それらの投資法やスキームは閉ざされることになった。もちろんこれらの手法は、よくよく検討すれば

「あれ？この計算では収益の見込みが甘くないか？」

「待てよ？これって実現可能性どれだけあるのか？」

と疑問を抱くようなものばかりであった。それを看過してしまう者が多かったし、わかっていながらも騙し騙し、通してしまってーー

結果、大きなトラブルにつながった。

それを教訓とし「適正に」運営していこう、となってきたのが、この令和の世なのである。そのため、これまでのようなウラワザ的な手法はもはや成り立たないと言っていい。

これから先の不動産投資には「王道」が求められる。

「王道」とは、

ある程度の自己資金を持ち、

賃貸経営の経験、実績があり、

担保となる資産があり、

返済の見込みや事業の健全性が誰からみても良好、

という投資家・大家さんになることである。

それはまさに、防人レボリューション先輩がやってきたことなのだ。

ボロ物件を安く買って、修繕。

営業し客付して収益化。

融資も短期間で返済し、資産をバランスシートに積み上げる。

タイミングが来れば売却し、キャッシュポジションを上げて、再投資をする。

※なお無駄遣いはしない。

まさに正攻法の、王道であろう。

このような投資家になら、銀行は安心して融資する。

当たり前が、当たり前になった時代。

歪みが許されなくなった時代。

そういう時代に今、私達は生きている。

奇策は意味を為さなくなった。むしろ邪魔になる。奇策は警戒され、異次元の利回りは存在自体が難しくなり、抜け道は塞がれた。

「何かもっとウマいことやれる抜け道はないのか」

と迷う必要がなくなったことは、逆の見方をすればフェアな状態であるといえる。

正道こそ、王道。

不動産投資に限らず、時代が変わっても不変の手法こそ、まず学ぶべきことなのだ。

つづく

著・ヤコバシ


【オーディオブックの正しい使い方を伝授する】
1.集中して聴かない。オーディオを聴くための時間をわざわざ取らない。スキマ時間や作業時間に『ながら』で聴くのが正しい使い方である。
2.ぼけーっと繰り返し聴く。聴き返すたびに毎回聴こえ方が違うぞ、とか、刺さる言葉が違うぞ、と思ったならそれは良い聴き方。一回で全部吸収してやろう、と言うのは悪い聴き方。
3.PCのnote.muサイトからMP3ファイルをダウンロードする。itunesその他で、スマホに同期する。電車や車での移動中、家事の最中に聴くのが良いと思う。ストリーミング再生で聴くのはあんまりおすすめしないかな。