最終話。



総括というか総論ということを意識してなんか書いてみようか。

不動産に一点集中する人と、コンテンツ作り+不動産の両刀でやってる人と、どっちが良いのか？について、思うところをあくまで随筆として書いていこうと思う。たぶんこの問題は僕も言うことがコロコロ変わる可能性があると自覚しながら書く。

不動産賃貸業専業の人。

物件情報の取得や融資交渉などに全精力を傾ける。

物件の管理、入居者募集なども専業の仕事のうちに入りはするが、だいたい外注化している。不動産賃貸業は仕組み化のためのインフラが整っていて非常に手離れしやすい。

頭金が貯れば、物件を見つけて融資を引いて買う。資金効率を最大化させるべく腐心する。

一方で、当オーディオで主題としたコンテンツづくり+不動産賃貸はというと。

情報コンテンツの製作と販売のお仕事は、コツコツやっていれば結構な稼ぎを得ることが可能である。そこで稼いだお金を頭金にして中古アパートを購入するとか、現金決済でボロ戸建てを購入するとかを狙っていく作戦だ。

融資交渉に時間を使うことはあまり無い。

そこに精力を使ったり頭を悩ませる暇があれば、本を読んで考えごとして、体当たり突撃取材をしたり物を書くなどしたりし、これは良いものが出来たぞ！となった時に、情報コンテンツとして販売をして、『真水の現金』を稼ぎ出す。
※くどい話にはなるが、作り手は、受け手がガチで結果出るようなもの本気で目指して作りましょう。それが長生きの秘訣。多くのコンテンツ製作者はそれを守れずにほとんど沈んで行きました。

僕の見るところ、お金持ち度で言うと、不動産専業で10年とか20年、ひたすら走った人の方が大きな財産を築いているように思う。いやマジで桁が違う。

専業の人は、駆け出しの頃に買ったボロい木造アパートなどを資産の組み換えで売却一巡して、思い切りキャッシュを積んでおいて、そこから立地の良いファミリー向けの大きなＲＣ物件に入れ替えをして、空室を埋め、数年家賃収入を得て取得税の支払いや諸経費の支払いに充て、それが済むと半端ないお金持ちになれるらしい。

当オーディオブックシリーズでも、貴重なインタビュー音声を録音させてくださった防人1号先輩が防人レボリューション先輩へと大幅進化を遂げたことなどから『売却一巡』『資産組み換え』の絶大な効果が見て取れる。

ワイもいつか防人先輩みたいになりたいし、そうなって防人先輩たちとワイハでゴルフ（年末年始に）したいにゃ。フェラーリ買いたいにゃ。

コンテンツ作り+不動産でロールモデルとなっている人と言えば、すっかりカリスマラジオＤＪになってしまわれた、軍神・加藤ひろゆき総統であろう。

加藤先生はいつも、

「べつに不自由して無いんだし、借金なんかする必要ないよ」

とおっしゃる。これもまた至言である。

言うまでもなく僕の生計の立て方は加藤先生の方式だ。他にも色々と小商いをしていて口を糊している。

講師のポチさんも勤め人の傍らコンテンツ製作をして現金を稼ぎ、不動産を現金買いしたりちょっとした融資の頭金にしたりしている。着々と物件数を増やし、家賃収入を増やしている。

まあ確かに桁外れのお金持ちにはなれないかもしれない。しかしお金に不自由するか？というとそうでも無い。お金はある程度持てる。やはり『真水の現金』というのが大きい。

僕はポチさんに言う。

「勤め人やめると、たぶんコンテンツ製作の方の収入は3倍になりますよ」

と。

なんか知らんけど勤め人卒業してコンテンツ製作と不動産の二つの仕事に集中し始めると（三つめの掛け持ちだった勤め人が無くなると）、真水の現金収入は副業の頃の3倍になる。別に努力したり大量に生産しているわけではなく、淡々とやってるだけでなんか知らんけど約3倍になる。不思議なことである。

やってる当人の僕から言わせていただけるならば、コンテンツ作り+現金買いボロ戸建てのメリットは堅いことだ。とにかく堅い。コロナにも強いし、景気の動向にも強い。

様々な「まさか」への対応力。

このオーディオブック音源をポチさんと一緒に収録したのが2021年の10月のことで、この文章を書いているのが2022年1月末。実はまだ3ヶ月しか経っていないのだが、世の中の動きはとても早く、3ヶ月の後先で別世界みたいになっている。

まったりと世界同時株安が進んでいる。日本では、日経平均株価が3ヶ月前と比べて5000円もの下がりで、株を持ってる人たちの間では「岸田憎し」の声が渦巻いている。

僕個人的に「こりゃやべえな」と思っているのが、アメリカのインフレと、インフレの抑制のために米国長期金利がじわじわと上昇を始めたこと、である。

日本においてもガソリンを始め、ラーメン屋の肉の価格とかの仕入れなど、けっこうな物価上昇が起こっている。インフレを嫌がるならば日銀は今までのゼロ金利から方針転換して金利を上げざるを得ないことになるだろう。

金利が上がり始めるとどうなるか。

銀行の返済に今までほぼゼロとカウントしていたはずの金利が、かなりの重石として乗ってくる。

ギリギリ限界の返済比率で、大きなリスクを取って物件規模の拡大を追っていた人などは急に苦しくなるだろう。キャッシュフローが手元に残りにくくなる。

「今後さらに金利が上がりそうな気配があるならば、今なら逃げられるし保有している不動産売っちゃおうか？」

と考える人も出てくるはずだ。こうして不動産市場に売り圧力がかかる。金利上昇は不動産価格を下げるのである。

転売狙ってた人は物件価格が下がると売るに売れず、賃貸で回そうにも金利高で収益が出ず、というかむしろ収支赤字になったりするだろう、売るも地獄、持つも地獄の、阿鼻叫喚の様相を呈するのである。

そこから始まる投げ売り大会。（あまり見たくない、けどそれを待望している人も居る）

いやあ、凄い世の中になって来たと思う。

現金買い勢は金利が上がろうが不動産価格が下がろうが平気だ。むしろ、真水の現金を得られるお仕事を更に頑張るだけのことである。

更に言えば情報コンテンツのお仕事（ネット芸人）も10年とかのスパンで生き残り継続していたら信用も増すわけで、無形資産の増加に伴い収入は増える。よって、育った無形資産を利用して現金を稼ぎ貯める、という選択肢がある。

一方で、不動産専業の人には「待つ・耐える」という選択しか無い。
※盤石な資産を築いた人は金利が上がろうが何だろうがお金は貯まるのだけど。

情報コンテンツ販売でこっそり稼いで不動産で仕上げる人は、ゆっくりと自分の力を増しながら、不動産市場におけるセリング・クライマックスと次の上げ相場をゆっくり待てば良い。

コロナ禍における一番の教訓は何だったか、というと、要は

「んなことあり得ねえだろ、と思っていたことでも、割と簡単に起きちゃう」

「起きた後はその勢いで全地球規模で一色に染まって突っ走っちゃう」

であると思う。世界は一瞬にして、簡単に変わる。今我々が済む惑星は、統計学的な正規分布の世界ではなく、複雑系の世界なのだ。ベルカーブの星じゃなく、べき乗分布の星に住んでいる。

ベタなことを言うようだけど、とても大事なこと。何が起こっても大丈夫なように備えるべきだ、と。そのための選択肢は色々とあり、その手法をほんの少しばかり示せるのが、この白熱教室の役割なのである！

をはり。

聖丁