不動産証券化ビジネスの教科書［バリュエーション実務入門］ （単行本）の目次。
不動産証券化ビジネスの教科書［バリュエーション実務入門］ （単行本）
フォーマット：
単行本 電子書籍
最適解を実務レベルから解説。投融資業務を精緻化する！
著者竹永 良典 著
飛鳥リアルエステートアドバイザリー株式会社 編著ジャンルビジネス書店発売日2024/01/27ISBN9784798070605判型・ページ数A5・234ページ定価2420円
（本体2200円＋税10%）
第1章 バリュエーションの基本的理解
1-1 投資スタイル
コア
Column コア投資とバリュエーション
バリューアッド
オポチュニスティック
Column 賃料ギャップの利益は誰のもの?
Column 高いカネと安いカネ
1-2 投資スタイルとバリュエーション
Column パーでのエグジット
Column 効率的なバリューアッド
Column アセットマネジメントの効率
1-3 投資指標
ROE
COC
IRR
計算例
Column 減価償却費とCOC
1-4 バリュエーションとは
Column バリューファクターに対する「解釈」
1-5 バリュエーションの限界
情報の完全性の問題
マーケット予測
Column タガは外れやすい
Column 抜けた150億と溶けた150億
ビジネスとしての不動産証券化
Column 音楽が鳴っている間は
Column 長期的プレイヤー
Column ファンド運用期間
1-6 バリュエーションの手法
直接還元法（DC法）
DCF法
実務上の評価手法
Column 様々なバリュエーションシート
第2章 DC法の適用
2-1 NOI
Column アセットタイプによる総収入
総収入の構成項目と定義
総費用の構成項目と定義
NOIの査定
2-2 NCF
資本的支出の定義
2-3 CAPレート
Column バリュエーションと当局による処分
第3章 収支項目の査定
3-1 貸室賃料収入・共益費収入
賃貸面積
Column Apple to Apple
Column NRAチェックのタイミング
Column 処分事例とバリュエーション(1)（賃貸面積の確認）
Column マルチ化までのタイミング
Column 違法な貸室分割
賃料査定
Column レントロールの読み方
Column 賃料サイクル
Column お買い得なマーケットレポート
賃料ギャップ
Column 賃料増額交渉と鑑定評価
Column 鑑定評価における継続賃料の手法
Column 継続賃料評価と報酬
Column 怖いマスターリース
フリーレント、レントホリデーの取り扱い
Column フリーレントの秘匿
3-2 水道光熱費収入
二重構造発生の理由
水道光熱費収入のフロー
バリュエーション上の取り扱い
超過収益
Column 水道光熱費の超過収益
Column 電気料金単価の判例
3-3 駐車場収入
駐車場台数
駐車場賃料
Column 不動産の対価とオペレーションの対価
3-4 その他収入
礼金
Column 原状回復工事期間
更新料
Column 鑑定評価の計算式
Column 更新料計算における用語の混乱
Column 入替率の実態
付帯収入
Column 実績値把握上の留意点
3-5 空室損
市場空室率からのアプローチ
物理的空室率と経済的空室率
テナントの入退去サイクルからのアプローチ
現状空室の取り扱い
貸倒損
Column 処分事例とバリュエーション(2)（クロージングコスト）
3-6 維持管理費
維持管理費に係る契約の類型
固定支出とスポット支出
塵芥処理費
維持管理費用の査定方法
Column 「窿昶・に騙されるな」
3-7 水道光熱費
水道光熱費の計上方法
水道光熱費の査定方法
Column 水道光熱費と空調方式
Column 収支実績のノイズ（売買精算）
3-8 修繕費
修繕費の計上方法
修繕費の査定方法
原状回復工事費
Column エンジニアリング・レポートの修繕更新費用で足りるか
原状回復費の計上方法
原状回復費の査定方法
Column 原状回復工事とエンジニアリング・レポート
3-9 プロパティマネジメント費（PMフィー）
PMフィーの査定方法
対象となる収入
報酬料率
Column プロパティ・マネージャーの良し悪し
Column CMフィー
3-10 テナント募集費
仲介手数料
広告宣伝費
事務手数料
Column ADのジレンマ
テナント募集費の計上基準
テナント募集費の査定方法
Column ADと宅建業法
3-11 公租公課
土地の公租公課
家屋の公租公課
償却資産の公租公課
計上方法
査定方法
3-12 損害保険料
保険料の決定
付保基準
利益保険の取り扱い
地震保険の取り扱い
保険料の計上方法
保険料の査定方法
Column 保険料情報提供上の注意点
3-13 その他費用
計上の対象となる項目
計上方法
査定方法
Column 「その他費用」という魔法
3-14 資本的支出
資本的支出の計上方法
資本的支出の査定方法
Column 資本的支出のコントロール
Column 大規模修繕とバリュエーション
3-15 収支項目の検証
PMレポートの読み方
QAにおける確認
Column QAのタイミング
取り込むべき情報
Column 入札(1)
計算例一覧と注意点
収支査定の軽重
バリュエーション時のQAとクロージング
Column きれいなDIPと汚いDIP
Column 不動産収支として取り扱わない項目
Column 経費率
第4章 CAPレートの査定
4-1 CAPレートと収益還元法
4-2 CAPレートの概要
推移
Column ストラクチャードファイナンスと市場の変化
金利との相関
4-3 査定方法
概要
リスクプレミアムの加減
リスクファクター
Column 魔法の0.1％
Column バリューファクターの二重計上
CAPレートの査定例
Column 証券化適正規模
4-4 その他バリューファクターの反映
収支査定に反映させる方法
価格の直接の加減項目として取り扱う方法
Column 収支と加減項目との混同
Column 資本的支出に関するリスク分担
CAPレート査定上のリスクプレミアムとして取り扱う方法
4-5 NOIに対するCAPレートとNCFに対するCAPレート
Column グロス利回り
バリュエーションで用いるCAPレート
利回り事例の入手方法
Column 利回り事例としての継続鑑定評価
Column 売買適期とストラクチャードファイナンス
4-6 専有坪単価による検証
専有坪単価
専有坪単価比較の意義
バリュエーションと過去実績の対比
Column 収支項目の専有坪単価
第5章 バリュエーションの側面から見た物件取得の流れ
5-1 物件情報とスクリーニング
情報入手の経路
一次資料
Column 多様な○○会
スクリーニング
5-2 CA
CA提出のプロセス
CAの様式
CAと仲介会社
検討スピード
Column 工数の最適化
5-3 DIPの解析
DIPの内容
情報の整理
各資料の反映
5-4 QA
Column 証拠資料としてのQA
5-5 LOIミーティング
5-6 デュー・ディリジェンス
Column 処分事例とバリュエーション(3)（違法建築物の取得）
5-7 ファイナンス調達、スキーム関係者の調整
5-8 投資委員会
Column 入札(2)
Column 処分事例とバリュエーション(4)（負担区分）
第6章 鑑定評価書の確認
6-1 鑑定評価に関する注意点
6-2 鑑定評価書の取得プロセス
Column 処分事例と鑑定評価(1)（鑑定業者選定プロセス）
Column 物件概要書の提供
Column 処分事例と鑑定評価(2)（不十分な鑑定評価による取得）
Column 処分事例と鑑定評価(3)（鑑定評価に係る資料提供・確認の不備）
Column 確認評価書の確認
Column アクセルとブレーキ
6-3 その他鑑定評価取得上の留意点
Column 鑑定評価の信頼性
Column 土地建物価格内訳と鑑定評価
Column 割合法の計算
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