不動産投資本の分析
感想
CFを上げるには税率も重要らしい。税引前利益が10%だとすると、資産8000万円まで軽減税率にできる。債務償還年数を計算するときの税率って銀行は何%使うんだろう
CF >= 30%を目標にやってみるか。その辺狙うと、税引後利回りは自動的に100%とかになりそうだし
別事業やってる法人だと債務償還年数の基準が10年になるらしい。事例は全部10年超えてるから。別法人は必須っぽい。でも信金は別事業とか気にしないという情報もあった
事例の利回り分析
事例1
表面 8%
金利 1.5%
返済期間 25年
自己資金 5.1%
税引前利回り 98%
税引後利回り 64%
税引後利回り(軽減) 76%
CF -10%
CF(軽減) 1.7%
債務償還年数 29年
債務償還年数(軽減) 24年
事例2
表面 9.4%
金利 1.5%
返済期間 25年
自己資金 12%
税引前利回り 52%
税引後利回り 34%
税引後利回り(軽減) 40%
CF 5%
CF(軽減) 11%
債務償還年数 22年
債務償還年数(軽減) 18年
事例3
表面 13.1%
金利 1.8%
返済期間 25年
自己資金 4.5%
税引前利回り 195%
税引後利回り 128%
税引後利回り(軽減) 152%
CF 44%
CF(軽減) 67%
債務償還年数 17年
債務償還年数(軽減) 14年
事例4
表面 10.4%
金利 1.6%
返済期間 25年
自己資金 3.7%
税引前利回り 183%
税引後利回り 121%
税引後利回り(軽減) 143%
CF 17%
CF(軽減) 39%
債務償還年数 22年
債務償還年数(軽減) 18年
事例5
表面 14.4%
金利 1.6%
返済期間 15年
自己資金 1.5%
税引前利回り 663%
税引後利回り 478%
税引後利回り(軽減) 517%
CF -0.24%
CF(軽減) 79%
債務償還年数 15年
債務償還年数(軽減) 13年
事例6
表面 10.5%
金利 1.6%
返済期間 25年
自己資金 1.6%
税引前利回り 427%
税引後利回り 282%
税引後利回り(軽減) 333%
CF 36%
CF(軽減) 87%
債務償還年数 22年
債務償還年数(軽減) 18年
計算
計算式
税引前利回り: (表面 * 0.8 - 金利 * (1 - 自己資金)) / 自己資金
税引後利回り: 税引前利回り * (1 - 税率)
CF: 税引後利回り - 1 / 返済期間 * (1 - 自己資金) / 自己資金
債務償還年数: (1 - 自己資金) / (税引後利回り * 自己資金)
税率
法人税: 34%
法人税軽減: 22%
税率は良く理解していないけど、それらしい値を設定。法人新しく作っていけばずっと22%くらいで行けるかも
https://www.santanda.com/info/info_7.html
減価償却は未考慮
債務償還年数の計算は合ってるかわからない