FP1級実技試験体験記2023年6月10日part2

Part1での失態を引きずりつつも、とりあえず、とふしぜたべけを書いて、Aさんに聞くこと、自分で調べることを書く。

相続不動産だから資料ありね、今回は会社はあんま関わってきてないな、、
不動産の共有ね、また兄弟もめてんなぁ
ふむふむAさんだけが住んでて、固定資産税は３人で等分なの！？そりゃBさんCさんいやだよね。
それにしてもBさんこの案は旗竿地すぎるだろ、、一応接道義務の2mは満たしてるけど、、奥に家があるからなのかな？
うーん、共有不動産のトラブルとか分筆すればいいとか差額資金だと贈与税がかかるぐらいはわかるけど、今の権利関係とかどんなアドバイスってのがわかんないな〜どうしよ〜
と思いながらあっという間に面接の時間へ

ドア開ける前に一回深呼吸。ノック3回。
失礼します！

柔らかい身振り手振りのおじさま(質問者)
めがねのおじさま(頷いてくれる)
(さっきの部屋より小さくてちょっと試験官と距離感近くて面接室ってよりは会議室っぽくてまだいいな、、)

1、はい、では私から質問させていただきますね。よろしくお願い申し上げます。
(手を挙げてくれる、優しい)
まず〜1の問題文読み上げ〜を教えてください。

①確認することは、
相続した時の日付や金額がわかる資料、
Aさんのライフプランと保有資産と、、
→？保有資産とは金融資産のことですか？
→はい、どのぐらい保有されているかで今後の対応が変わってくると思いますし、職業や収入もライフプランに関わってくると思うので確認しておきたいです、、、
→そうですね、わかりました。(ほっ)
→あとは、Aさんのご家族がこの案にどう思われているか、土地実測の有無などです。

②調べて確認することは、
現地確認して、隣地境界線確認します。
登記簿、公図を法務局で確認します。
用途地域、都市計画を市役所の都市計画課で確認
周辺状況、需要を地元の不動産業者に確認します→不動産の価格ということ？→はい
→現地確認で隣地境界線とおっしゃいましたが、その他にも確認することありますよね？
→えっーと、、、(他？！なんだ！？)
→下水道などBさんやCさんの土地にはあるのかな？
→あっないかもです！確認します！
→現地確認時は必要ですからね、覚えておいてね
→はい！すみません勉強になります！(ひえ〜)

2、権利関係は？
→えーっとー、ちょっとここがよくわからなくて
→うん、AさんはBさんたちに地代払ってないんだよね？
→あっ使用貸借だと思います！
→そうだね

3、土地が共有だとどんなトラブルがありますか？
→えーっともし誰かに相続がおこると次世代にも共有範囲が広がってより大変です。
また現時点でも売却時に全員の合意がないと売却できないので大変だと思います。
→そうですね、大変ですね。

共有の解消するには？方法は三つあると思いますけど
→みっつ？！
まずは、分筆登記ができるかと、、
→Bさんの案の通りということですね。他には？
→えーーと、お金で代償分割します
みっつめは、、、なんでしょう、、、
→Aさんがお金ないとしたら、、？まるっと、、、？
→あっ誰かに売って、お金でわけます！！
→そうそう、お金なら等分に分けれますからね
そもそもこの分け方って等分じゃないですよね？
→そうですね、地積はそれぞれ49%27%23%程度になっています(計算はしておいた)。足りない分を現金精算して欲しいとありましたが兄弟だと贈与税がかかると思います。
→うん、そうですね。等分に分けるには誰に相談する？
→えっだれに、、、うーんとうーんと、土地家屋調査士？
→は分筆登記を頼まれてするだけだよね？
→不動産鑑定士？
→まあ価格はそうだよね、でもこうしたら？って提案してくれるのは？
→弁護士？(なんだこりゃ〜専門家ここで出てくんの？！)
→そこまでじゃなくて不動産の相談といえば？
→たくち、、、たてものとりひきし！
→そうですね、売買となったらそれこそ必要ですよね
(宅建持ってるけど売買の時とか重要事項説明ができる人って感じで覚えてて、相談できる人って感覚がなかった〜😂)

あと、今Aさんは共有の土地をBさんCさんの分も使っちゃってるんだけど、これはどう？
→どう、、、
→地代とか払ってないよね？
→そうですね！使用貸借になっているかと！(2回目、さっき自分で言ったことわすれとるやん)
→うん、使用貸借ならまだいいんだけど、Bさんたち納得してないよね？これを民法の法令で、共有持分を使っている場合、Aさんはなにか法律上の制限はありますか？
→制限、、、？(なんのことじゃ)
→じつは4/1から共有持分の無償利用に対して、対価を払わなければいけないと明文化されたんですよね。覚えておいてね
→(そうなのか！)勉強になります！

4、この分筆案をどう思いましたか？
旗竿地なので売りにくいと思います。
またAさんの妻や家族がどう思うかも気になります。
また単純な疑問ですが、Bさん、Cさんは土地をもらってどうするのかなと思いました。(家を建てるのか、、？)
→そうですね、これ自動車通れないよね？
→そうですね、、、接道義務は満たしてますが通りにくいと思います！(2mあれば行けるんじゃねとおもったことはないしょ)

またどうアドバイスしますか？先ほども出ましたけど、、
→えーっと、、(わかんねー)固定資産税の負担が不満のもとになっているのでAさんが全額負担して今のままとか、、、どうでしょう、、
→うん、あのね、Aさんがお金ないとしてね、この土地って一つの土地としてと分筆した後だと評価はどっちが高いまたは使いやすいと思う？
→一つの土地の方がたかいです！
→そうだよね、ということは？
→えーーーーと、、、第三者に売ってお金でわけることを提案します。(個人的にはAさん家族住み続けたいかもしれないのにすぐ住み慣れた土地に売却提案も多分反発されるだろうなぁという深層心理があってあんまりこの案は好きくないけど、BさんCさんのことも考えたらこの方がいいのかなぁとあとで思った)
→そうですね、そういった方法がありますね

5.では、最後にFPはいろんなことを知ってなきゃいけませんが、FPだけではいろいろできません。
先ほどもいくつか聞きましたが、専門職業家はどういった方がいますか？
→(行くぞ！自分で生み出した暗号、とふしぜたべけ！)
土地家屋調査士
不動産鑑定士
司法書士
税理士
宅建士
弁護士です！(ここでアラーム)
→具体的な確定申告などしてくれと言われた時は？
→税理士法に抵触するので、一般的な説明に努めます
→弁護士法だと無償で相談受けていいんだけど(いいんだ)、税理士法は無償で受けてもいい？
→だめ、、、です！(聞き方ずるーい！)
→そうだね、税理士法だけ違うので注意してね。
→はい！ありがとうございます！

それでは試験終了です。お疲れ様でした。
→ありがとうございました！(最初に一礼、扉閉める時もダメ押しで一礼)

Part1よりはまだなんか会話になってた感じと、面接官様の優しい感じで、終わった瞬間に「おわっ、、、、たー！！！！！あとは知らん！！！！✨」と開放感に満たされました。笑

終始、試験受けてる側なのに、
「なるほど〜勉強になります！」
「え〜そうなんですか？！」
「知らなかった〜！覚えておきます！」
を連発してしまった、、、
どこのキャバクラやねん、、、と書きながら自己ツッコミをしています。
結果顧客の側に立った対応が正答率66%だったから、持ち帰ります言うよりは印象が良かったのかなぁと思ったり、、、。

年々難しくなる試験だなーと感じています。少しでもみなさまの参考となれば幸いです！