都市綜研インベストファンド株式会社 みんなで大家さんの管理運営に特化した専門会社
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はじめに
銀行金利は超・低金利が続いています。加えて感染症の拡大が日本経済に与えたダメージは少なくありません。内閣府が8月に発表した2021年4月から6月期の国内総生産(GDP)速報値は物価変動の影響を除いた実質の季節調整値で、前期比0.3%増、年率換算で1.3%増でした。企業がようやく設備投資を行ったことなどから、プラス成長しています。プラスとなったのは実に2四半期ぶりのことでした。しかし、この成長率は決して高いとは言えません。回復傾向にあるものの、経済成長はしばらく厳しい状況が続くようです。
そうした状況を背景に、わたしたちは老後、安定した生活を送るためには生活費となる資産を増やす投資活動が重要になってくると言えるのではないでしょうか。投資には株式投資や投資信託など様々な方法があります。不動産投資や不動産投資を活用する不動産ファンドも関心が高まっているものです。
今回は不動産投資を活用した不動産ファンド、あるいは不動産のクラウドファンディング「みんなで大家さん」を組成・運営・管理している、共生バンクグループの企業、都市綜研インベストファンドについてまとめてみます。
都市綜研インベストファンド株式会社とはこんな企業
都市綜研インベストファンド株式会社は共生バンクグループの中核を成す企業の1社であり、「不動産を活用した経済市況に左右されにくい資産運用サービスの提供」を経営理念に掲げ、1999年8月に設立されました。
都市綜研インベストファンドは不動産を取り扱うために必要な宅地建物取引業の資格を持っており、「大阪府知事（3）第54991号」で登録されています。また、不動産によるファンドを組成するために必要な不動産特定共同事業法の許可を受けており、「不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号」という許可番号を持っています。
不動産特定共同事業、そして不動産特定共同事業法は聞き慣れない言葉かもしれません。「不動産特定共同事業法」は事業者が投資家から資金を募って不動産の賃貸や売買を行い、収益を投資額に応じて分配する不動産事業、つまり「不動産特定共同事業」の健全な発達に寄与することを目的として、1995年4月に施行された法律です。
都市綜研インベストファンド株式会社は、この不動産特定共同事業法のもと、「みんなで大家さん」シリーズのファンド組成、管理・運営を行なっています。これまでにホテルや商業ビル、テーマパーク、農業関連施設、研究開発施設などを組み込んだファンドを組成してきました。
都市綜研インベストファンド株式会社は2010年3月に大阪府知事から不動産特定共同事業の認可を受け、「資産運用サービス」、つまり「みんなで大家さん」シリーズの専門会社となりました。
都市綜研インベストファンドが組成する「みんなで大家さん」とは？
都市綜研インベストファンド株式会社は不動産を活用したファンド「みんなで大家さん」の組成・運営・管理を行う専門会社です。この「みんなで大家さん」というファンドがどういったものなのかを解説します。
都市綜研インベストファンドが販売している「みんなで大家さん」は一般に不動産小口化商品、不動産クラウドファンディングと呼ばれているものです。この不動産特定共同事業法に基づいた不動産小口化商品の販売は国土交通大臣または都道府県知事による許可が義務付けられています。
一般に不動産投資を行うためには煩雑なプロセスに加えて、多額の資金が必要となるケースがほとんどではないでしょうか。不動産投資を行うためにはまず物件を探さなければなりません。物件が決まったら、購入するのですが、その費用は数千万、一等地に立地している物件の場合には数億円になる場合があります。購入の際には不動産会社に支払う仲介手数料が必要です。また、購入後、物件の入居者募集を行わなければならず、入居者が入れば管理を行われなければなりません。また賃料の聴衆もあります。不動産物件を所有することになるので、固定資産税も支払わなければなりません。
このように個人が不動産投資を行おうとするとこうした管理・運営を行うことになります。こういった不動産投資に個人が入るためのハードルを下げる、つまり維持や管理といった手間が省かれ、少ない金額で不動産投資に参加できるようにしたのが不動産小口化、つまり不動産ファンド、クラウドファンディングです。
｢みんなで大家さん｣は都市綜研インベストファンドが「優良な不動産をみんなで保有し、その賃料収入を享受し続けることで共に豊かになっていただく」という考え方のもとで組成されているファンド事業です。
不動産の賃料は経済市況に左右されにくい収入の一つとされています。都市綜研インベストファンドはその賃料をベースとして考え、ファンドを組成しています。都市綜研インベストファンドの「みんなで大家さん」シリーズは「少額資金でも大型の商業施設やオフィスビル等の不動産に投資が可能」「管理・運営は都市綜研インベストファンドが行うため、出資者は手間が不要」「市場の変化を受けにくい、賃貸収益による元本評価」「流動性（換金性）を高めた、商品設計」の四つを特徴として挙げています。
「みんなで大家さん」でファンドに組み入れている物件は成田国際空港周辺の開発地域や三重県にあるテーマパークの「ともいきの国伊勢忍者キングダム」、埼玉県北部最大の都市「熊谷駅」から徒歩５分の場所にあり、結婚式場を有する複合型ホテル「キングアンバサダーホテル熊谷」、栃木県のJR宇都宮駅東口から徒歩３分の場所にある商業ビル「B-WAVEビル」など。
一個人では投資することができない、こうした物件を組み込んだファンドに1口100万円からの投資が可能となっているのが、都市綜研インベストファンドの「みんなで大家さん」です。
都市綜研インベストファンドの口コミ・評判は？
都市綜研インベストファンドのファンド「みんなで大家さん」は奈良テレビの「ゆうドキッ！」、テレビ愛媛「まる生金曜日」、千葉テレビ「金曜かわら版」といったテレビ番組や、マネーポスト、フィナンシャルジャパン、ダイヤモンドザイ、オール投資といった専門誌、週刊ポスト、産経新聞や夕刊フジ、全国賃貸住新聞などで取り上げられ、注目を集めました。
「みんなで大家さん」は2カ月ごとに運用利益の分配が行われています。ファンドの運用例を紹介すると、「みんなで大家さん」の商品紹介サイトに掲載されています。栃木県宇都宮市にある商業ビル「B-WAVEビル」を組み込んだファンドの「シリーズ41号」は2020年4月1日から運用を開始。2021年7月30日までに7回の分配が行われています。
日本マーケティングリサーチ機構が今年、2021年2月期に行ったブランドのイメージ調査で都市綜研インベストファンドが組成・運用・管理を行なっている「みんなで大家さん」は「不動産投資高利回り満足度」「資産運用満足度」「不動産シェアリング商品」の3つで第１位となっています。
都市綜研インベストファンドを生み出した柳瀬健一社長の考え方は？
柳瀬健一社長が率いる都市綜研インベストファンドは1999年に設立されました。都市綜研インベストファンドは共生バンクグループの中でファンド組成・運営・管理を行なっています。ファンドに組み入れている不動産物件はテーマパーク、ホテル、福祉、バイオ、農業など、幅広い分野で利用されているものです。
｢みんなで大家さん｣というファンドは優良な不動産をみんなで保有し、その賃料収入を享受し続けることで「共に豊かになっていただく」という考え方で生み出した事業だそうです。
不動産の賃料というのは経済市況に左右されにくい収入の一つだと言えるのではないでしょうか。アメリカのサブプライムローン破綻問題を起因として世界に広がっていったリーマンショック直後、不動産の取引価格は暴落しました。しかし、柳瀬健一社長によれば、「賃料はさほど大きな影響は受けなかった」といいます。その賃料をベースとして柳瀬健一社長が考えたファンド商品が「みんなで大家さん」です。
都市綜研インベストファンドの代表挨拶で柳瀬健一社長は次のように述べています。
専門会社としてスタートする事で、優良な不動産を保有して賃料収入を受取るシンプルな事業に特化し、更に安定した事業展開が可能となりました。皆様の財産・生活をサポートする立場として「安定した利回り供給と安定した事業展開」が一番大切であるという観点で、平成11年度より進めていた計画でございます。
当社は、「みんなで大家さん」の提供により、不安の少ない豊かな生活に貢献できると考えており、それが私たちの喜びでもあります。今後も、あらゆる側面から商品の安全性と持続性を高めて更なる質的向上に尽力してまいります。その私たちの「想い」に共感と賛同をいただき、共に栄える事が出来れば大変うれしく、幸いにと存じます。
柳瀬健一社長の挨拶の中にある「共に栄える事」、これは共生バンクグループが掲げている「人や地球のために生きる『共生（ともいき）』という思想に基づいた企業活動」になると言えるでしょう。
都市綜研インベストファンドは成田空港の隣に世界一の街を造る！？
都市綜研インベストファンドの不動産ファンド「みんな大家さん」の中で注目されているものの一つが成田国際空港周辺の不動産開発を組み入れた「シリーズ成田」ではないでしょうか。
共生バンクグループが開発を進めているのが、東関道・成田スマートIC下車すぐ、東京ドーム10個分にも相当する広大な土地で進行しているプロジェクト「共生（ともいき ）日本ゲートウェイ成田」です。評価資産額1兆円の街が、2024年、成田国際空港の隣に出現しようとしています。47都道府県の特産品が集まるショッピングモールや国際常設展示場、アニメミュージアム、劇場、高度医療センター、原寸大の安土城、バスターミナル、ホテル、24時間営業のレストランなどを備える、「街」づくりが行われています。
この成田に「街」ができれば、そこから日本のソフトパワー、裾野の広い中小・ベンチャー企業の技術が、世界に奔流となって流れ出すことになるといえるでしょう。これは人口減少下の日本経済の起爆剤となる、今後10年では日本最大級プロジェクトだといえるかもしれません。
最新の「シリーズ成田」ファンドは「みんなで大家さんシリーズ成田８号」です。このファンドは土地の造成・開発を行う事業者に対象不動産を賃貸、そこから得られる賃料を分配するというスキームになっています。募集総口数は4,524口、運用期間は5年1カ月で、想定利回りは7.0%としています。
「みんなで大家さん」の商品紹介ページによると、「シリーズ成田」で分配金が支払われたのは「シリーズ成田1号」と「シリーズ成田2号」。「シリーズ成田1号」は2021年2月1日から運用されており、5月31日、7月30日に分配金が支払われたと報告されています。また、「シリーズ成田2号」は2021年3月から運用がスタートし、6月30日、8月31日に分配金が支払われたと報告されています。
都市綜研インベストファンドは「みんなで大家さん」のファンド組成・運営・管理という形で、この成田国際空港周辺開発プロジェクトに関わっています。
都市綜研インベストファンドは商業ビルやテーマパークも！？
都市綜研インベストファンドの「みんなで大家さん」シリーズが関わっているのはこの成田国際空港周辺開発プロジェクトだけでなく、商業ビル、ホテルやテーマパーク、さらには農業やバイオテクノロジー関連施設にも関わっています。
商業ビルでは栃木県宇都宮市の「B-WAVEビル」を組み込んだファンドのほか、千葉市中央区富士見にある「都市綜研 千葉駅前ビル」を組み込んだファンドもあります。「都市綜研 千葉駅前ビル」は京成千葉線「千葉中央駅」から徒歩１分、千葉都市モノレール１号線「葭川公園駅」から徒歩1分という利便性の高い場所にあり、入居テナントから好評を得ている物件です。この物件を組み入れたファンド「シリーズ31号」は2019年2月1日から運用スタート。2021年7月30日には第14回の分配金が支払われたと「みんなの大家さん」商品紹介サイトで報告されています。
このほか、都市綜研インベストファンドでは愛知県名古屋市最大の繁華街である中区栄地区にある「名古屋再生医療 幹細胞免疫センタービル」を組み入れた「シリーズ38号」、2020年に開園27周年目を迎えたテーマパーク「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」を運用する会社へ賃貸し、そこから得られる賃料を分配するというスキームの「シリーズ伊勢」などのファンドを組成し、管理・運営を行なっています。
まとめ
都市綜研インベストファンドは不動産投資ファンド「みんなで大家さん」の組成・運営・管理を専門に行っている企業です。ファンドに組み入れられているのはテーマパークや商業ビル、バイオテクノロジー研究施設、農業関連施設などさまざま。中でも成田国際空港周辺の不動産開発事業は投資家のみならず、これから事業をグローバルに拡大していきたいと考える企業からも関心を寄せられています。
都市綜研インベストファンドが、柳瀬健一社長が今後、どんな不動産物件を組み入れたファンドを組成するのか、注目は高まる一方です。
会社概要
会社名：都市綜研インベストファンド株式会社
所在地：〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5
関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル）
設立：1999年8月
資本金：29億2330万9139円
コーポレートサイト：https://www.invest-fund.co.jp/
資格：
宅地建物取引業 大阪府知事（3）第54991号
不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号
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