セミナー講師の準備③

8月31日今日もセミナーレジメの作成準備。

最初に減価償却と相続税の話をすることにした。
いずれも例題というか試算があった方がわかりやすいだろう。

減価償却の方は高収入サラリーマンの所得税対策という形で作るのが見た目がいいだろう。
注意点は土地は減価しないということ。
建物の減価償却をいかに大きく取るかが肝心。
基本的に建物は耐用年数が終わっているものでOK
その方が短気で償却が終わる。
よって土地建物のバランスが重要になる。
土地の評価が高い都内などでは建物のボリュームが必然的に小さくなる。
結果向いているのは地方の土地評価が安い場所になる。
土地建物割合は覚書を売主と交わすことで確定させる。
極端な内容でなければ否認されることは少ないと思われる。
地方築古木造であれば減価償却は4年。
考えているのは高所得サラリーマンの税対策のため個人購入が基本。
4年で償却を終えたら売却する。
売却は長期の5年保有後になるので6年後。

例えば5千万円の中古アパートを購入した場合、
土地2000万　建物3000万と分けた場合
4年で3000万円を償却するので毎年750万円が減価償却の経費にできる。

このやり方のメリットとして実際の入居付けが影響しないということがある。
入居募集すらしていない場合事業用でないとみなされて減価償却を認められない可能性はあるもののきちんと不動産管理会社で入居募集をしている物件であれば問題ないと思われる。
よって実際の入居が悪いのが理由で購入の競争にならない物件があれば競合なく買うことができる可能性がある。

年収1500万円のサラリーマンの場合元々配偶者控除が対象外であったり手当なども対象外になることが多い。
所得税と住民税で概ね300万円程度の税金がかかる。
それが750万円の圧縮がされることで年収750万円に対しての所得税、住民税になる。
年収750万であれば概ね年間の税金額は80万円程度。
なんと220万円の税金が節税できるということになる。
4年間で880万円のインパクトは大きい。

注意点ももちろんある。
建物の簿価がゼロになっているので売却時の元本部分というか取得費は2000万円の土地分しか無くなっている。
全く同じ5000万円で売れたとすると3000万円に対して約600万円の譲渡所得税がかかる。
現実どうかといえば年々収益物件価格が上がっていて今から5年前の物件は何割か高く取引になっているのが実態。
20%の譲渡所得税分以上に値上がりしてるのだ。
これからどうかといえばわからないが同額程度では売却可能と見ていいと思う。
特にガラガラのボロいのを買って5年かけて家賃を上げて入居をつけて外装を綺麗にすればかけた以上にリターンは見込める。

あくまでこの手法は高収入で所得税の税率が高い人向け。
低所得の人がやってももともと払っている税金が少なければメリットを受けるのは難しい。
所得が750万のサラリーマンではそもそも80万ぐらいしか税金を納めていないので還付される割合が1500万の人の220万に比べると40%以下になってしまうのだ。
このように人によって目的によって投資対象を変えないと不動産によるメリットは大きく変わってきてしまう。

④に続く