組合の解散が近い場合、保留地売買契約書の契約不適合責任（瑕疵担保責任）はどうすべきか？

◆弁護士　飛田　博

　土地区画整理組合が保留地を売る場合、保留地売買契約書には、だいたい契約不適合責任（民法改正前は瑕疵担保責任と言われていました。）の規定があり、その行使期間は2年とされているのが普通です。

　ところが、保留地の売り始めの時期はいいのですが、最後の方になってくると、組合解散のスケジュールが近づいてきますので、売却後2年間の契約不適合責任を負うのが適当か？という問題があります。

　この問題について、私のアドバイスを先に言ってしまうと、「契約不適合責任を免責にして売却してください。」というものです。

　単に保留地売買契約書の契約不適合責任の条項を削除しただけですと、補充規範である民法第５６２条以下の契約不適合責任に関する規定が適用されてしまいますので、それを否定するため、契約書中に「売主は、買主に対し契約不適合責任を負わないものとする。」と、はっきりと契約不適合責任が「免責」であることを規定してしまうのがポイントです。

　私の経験からすると、このように契約不適合責任を免責にすると若干価額を下げざるを得ないのですが、そもそも土地区画整理事業で作った宅地であり、通常は、土地に契約不適合（瑕疵）があることは想定されないので、下げ幅はそれほどでもなく、最終的に保留地は売却できるのがほとんどです。

　他方、仮に買主から契約不適合責任を追求されて、任意の話し合いでは解決できず裁判にでもなると、売主の主張に全く理由がないとしても、それが解決するまで組合を清算結了することができず、弁護士費用や事務局の維持費などで全体的な損害額は決して少なくないのです。したがって、組合としては、無理して契約不適合責任をつけたまま保留地を売却するよりは、契約不適合責任を免責にして売った方が何倍も良いということになります。

　保留地の売却も終盤になってくると、このような問題が発生することになりますので、ご注意ください。