オフィスビルがなくなることはあるのか
こんにちは近未来予想図で活動している「暮らしくん」です！
今日のテーマは「オフィスビルがなくなることはあるのか」です。
暮らしくんは来年からいよいよ不動産業界で働くことになったのですが、就活しながらずっと気になっていたことを近未来予想図サロンで経営者からサラリーマン、幅広い業界の方に疑問をぶつけてみました。
（まだ業界人でもない素人意見なのでお手柔らかにご意見ください）
1.総合不動産デベロッパーとは
総合不動産デベロッパーというと、三井不動産や三菱地所をはじめとした企業がオフィス、商業施設の賃貸収益やホテルリゾート、物件の売買で収益を上げています。
2020年にコロナウイルスが蔓延して、ホテル業界は需要が激減、商業施設も時短営業などデベロッパー業界も大きく影響を受けました。
さてそこで気になったのが、商業施設やホテルはダメージを受けた。しかし、そんな中強気な姿勢を見せていた企業がいくつかあります。住友不動産が良い例ですね。
デベロッパーの事業領域を一部上げると、オフィス、住宅、商業、ホテルなどが上がりますが、デベロッパーの中でもオフィスに集中投資していた住友のような企業はホテルや商業施設の減益によるダメージを最小限に抑えることができました。というお話ですね。
2.事業ポートフォリオのお話
事業ポートフォリオって何のためにあるのか。
ひとつの事業が上手くいかなかったときの”リスクヘッジ”だと暮らしくんは思ってます。
「今回、コロナが来たけどオフィスがあったからなんとか致命傷は負わなかったね。近い未来にも、首都直下型地震や利上げの影響でオフィスや住宅が影響を受けても地方にホテルを持っているからなんとか食いつなげるね。」
そのためのポートフォリオであると思ってます。のでデベロッパーと一口に言っても注力している事業領域は異なるので、有事の際の収益性の変化も異なるわけです。
今回はコロナの影響で商業やホテルがダメージを受けましたが、オフィスはある程度堅調で収益を維持していました。
ではその逆はあり得るのか。
「オフィスビルの需要がなくなることはあるのか。」が気になりました。
3.オフィスビルの需要がなくなることはあるのか
長くなりましたが、本題に戻ります。
今回コロナ禍ではホテルや商業がダメージを受けました。
もともと事業の整理をしようとしていたのもありますが、東急不動産もいくつか事業を売却しましたね。
オフィスは堅調でも、レジャー系はダメ。だったわけです。
じゃあその逆ってありうるんでしょうか。
オフィスがダメで、商業やホテルが会社を支えるパターンです。
もし後者が現実に起こりえないのであれば、事業ポートフォリオのバリエーションを豊かにすること自体が理にかなっていないのではないかなと思ったわけです。
もちろんコロナ禍でオフィスがダメージを受けなかったかと言われれば、空室率が6%を上回ったエリアもあるようですが、業界大手の住友不動産は強気な姿勢を貫いています。
マンションブロガーの”のらえもん”さんからは下の資料が届きました。
下図を見てみると、湾岸エリアは少々厳しそう。一方で日本橋エリアは激アツな様子。
しかし、三井不動産の東京ミッドタウン八重洲はオフィステナントが埋まっていないとの発表もありました。これにはびっくりですね。
三井不動産×東京駅前一等地で苦戦しているとなるとかなり難しい見方もできます。
さて日本のオフィス市場はどうなっていくんでしょう。
暮らしくんは大企業のオフィスでコミュニケーションを取ったことがないので、近未来予想図の大企業で働く皆さん、経営者の皆さんに
「ぶっちゃけオフィスいりますか？」
と偉そうにも聞いてみました。
4.サロン内の経営者、サラリーマンに聞いた「ぶっちゃけオフィスは必要か」
サロン内の経営者から投資家、大企業、中小企業のサラリーマン、エンジニア、弁護士さんなどバリエーション豊かな方々に意見を頂きました。
「週１、２日のオフィス勤務が「スイートスポット」 →わかる」
「零細企業経営者になってよくわかったのですが、リモートと直接顔が見えるのだったら、絶対に顔が見える関係のほうがいいです！間違いない。」
「今回のNTTは、どこに住んでも出社は出張扱いで費用は無制限に出されるというのは画期的ですね。土地に縛られずに働けるのは凄い魅力的だなぁ。」
「最近、オフィス移転のためにいくつか見て回ってます。零細企業ゆえサービスオフィスを探してるんですが、大企業が床減らして流れて来てるという話も聞きました。」
とそんな話をメンバーで繰り広げていたら、こんな感じのコメントがあって分かりやすかったです。
リアルのオフィスを好むか、リモートを好むかは人によって志向が違いますが、なんとなく属性によってこんな傾向がある気がします。
【リアル派の特徴】
(1) マイクロマネジメントを好む、または必要である経営者
→ 刻一刻と変わる状況で朝令暮改を行うような経営をする場合は、その場で指示を出せるリアル出社のほうが効率的
→ テスラのような大企業からベンチャー企業まで、その経営方針で、リアル出社を好む企業はある。
(2) マイクロマネジメントをしてもらいたい従業員
→ 新入社員、若手など、常に先輩・上司の指示を仰ぎたい従業員も、すぐに話が聞けるリアル出社の方が効率的
(3) 自宅よりもオフィスの方が居心地が良い人
→ 自宅が狭い、いろんな意味で居場所がない、オフィスの方が落ち着く場合、リアルを好む傾向あり
(4) 職住近接
→ 当たり前だけど物理的にオフィスの近くに住んでいる人は、リアル出社を好む
【リモート派の特徴】
(1) マイクロマネジメントされるのを好まない従業員
→ 自分のペース・裁量で仕事ができるほうが、生活との両立がしやすいためリモートを好む
(2) オフィスから遠方に住んでいて通勤時間に時間がかかる人
→ 移動時間が不要となるため、仕事も生活に充てられる時間が増えるため、リモートを好む
(3) 子あり共働き、まだ子供が小さい
→ 子供の送り迎えや育児等で時間がとられるため、時間の都合がつけやすいリモートを好む
こういう志向の違い x リモートやりやすい職種 という掛け合わせなんじゃないかと思います。
なるほど。オフィスが必要か不必要かという議論ではないのですが、やはりコロナの影響もあって多くの人が出社の意味を考えている状況にあるのは間違いないなと。
NTTもリモートワークを推奨ではなく、原則という形に変えてましたね。
NTTグループの傘下にはNTTアーバンソリューションズという総合不動産デベロッパーが存在しているんですが、デベロッパーとしてはオフィスに出社してほしい。そのために仕掛けづくりを頑張っている。それなら今回、NTTの件、アーバンソリューションズは対象に入ってないんじゃないかと思ったんですが、含まれていたことにびっくりしました。
日本の超大企業がリモートを推進した今回の報道は非常に面白いですね。そしてNTTアーバンソリューションズがこの決定をどう思っているのかも気になります。
さらに最近では、東芝も原則出社を撤廃する旨を発表しました。
最後に
暮らしくん的にはオフィスが完全に市場から消えてしまう日は
１．リアルに近いメタバース空間が実装されたとき
２．日本経済全体が停滞したとき
このどちらかであり、どちらもありえる話だと思っています。
一方で、Weworkなどのワークスペース需要は今後増えていきそうだなと思ったりもしました。
とはいえ暮らしくんは大企業で働いた経験がまだないので、
オフィスビルの近未来について実際、働かれている皆さんが感じていること、ぜひ教えてくださ～い！！コメントお待ちしてます。
就活時代から気になっていた
— 暮らしくん (@bukkenkengaku) July 17, 2022
「オフィスビルがなくなることがあるのか」
という論点を経営者や大企業で働く方にぶつけてみました！
オフィスビルの行く末について実際働かれてる方はどう思われますか？？
学生のみんなもぜひ共有してくださーい！https://t.co/z2DipcKDB8
引用RT頂けたら拡散します～！！ぜひ皆さんでオフィスビルの未来予想しましょう！
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