【不動産売買】自宅が売れにくい理由〜Number4

【引用】https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/urenai_tochi

【この記事の目的】数ある不動産業界の売却に関するネット記事がありますが『不動産営業視点』と『踏み込んだ内容』の記事は少ないので書きました。悩んでいる方々の気持ちが、少しでも楽になればと思いますm(_ _)m

現在、ご自宅の売却をお願いしている方はいらっしゃいますか？

一般的に売り出ししてから、3ヶ月(媒介契約更新時期)経っている方は苦戦している傾向にあるかも知れません。　

売却の動機は、人それぞれ。

代表的な動機は……

①離婚による売却
②月々のローンの支払いが厳しくなった(転職や会社の体制変更による収入減など)
③転勤や実家に帰るなどの資産処分
④近隣トラブル(騒音など)
⑤親の不幸による相続で資産処分
⑥住み替えによる売却(例⇛マンションから戸建など)

こんなところでしょうか？

場合によっては、売り出し中の自宅のローンや固定資産税と住み替え先のローンの2重払いをしていて、一刻も早く売り切りたいと思っている人もきっといると思います。

一刻も早く売りたいこちらの気持ちや想いを表面上では汲み取っている風に見せている、担当の不動産営業に苛立ちや不信感を募らせている人。

これから売る、先々に売る可能性がある。既に持家を持っている。

そんな方々には是非読んでほしいです(*^^*)

この記事は……

『客観的視点』

『不動産営業視点』

で書いていきます＼(^o^)／

なお、度々記載しておりますが、この記事に記載されている内容は『あくまでも持論』であり、読まれている方々の自宅が売れない理由に直接影響を及ぼす内容ではない事を、くれぐれもご承知おき下さいm(_ _)m

あくまでも『こんな考え方があるよ』『筆者が経験上、こんな事があった。こんな事を聞いたから教えるよ』くらいの参考程度にして下さいね(^○^)


結論から申し上げると、経験上の話(何にも確証や根拠はないです)ですが、売れない不動産はそうそうないです。

『売れにくい』と考えられる要因を以下に記載します！

ポイントは『需要(買主)と供給(売主)のバランス』です。

■売れにくい要因【売主編】

●販売価格が相場より高い

⇛これは単純な理由です。住宅ローンの残債の兼ね合いや希望手取りなど様々あると思いますが(^_^;)

売り出し中の似たような築年数や土地建物の広さ、立地などの『ライバル物件』と比較して、担当不動産営業と打合せして下さい(^o^)


●居住しながらの販売

⇛これは問合せがあって客を案内する際、売主との時間調整が難しいです。土日休みの方が多いので土日が仕事で、ましてや共働きの場合は困難です。空家であればそういった負担はないですから。

メリットは直接売主と客が話しながら案内出来るのは強いです。会えば直接売主から住んでいる感想を聞けますから。


●買主との相性

⇛上記同様で、会ってしまった為に、印象が悪いとマイナスです。


●ペットの問題

⇛上記同様で、飼っている客でしたらいいですが、匂いや汚れが苦手な人は難しいです。


●看板、旗の設置。オープンハウスの折込チラシなどできない

⇛上記同様で、居住中なら設置できないのは大きいです。通り沿いなど目立つ場所なら効果は大きいです。加えて、一定数看板を見ての問合せはあります。

●室内外の汚れや傷みがひどい(物件編と同様)

⇛壁紙や水回りの汚れ、日焼けした床や穴が空いている。タバコの汚れ、湿気による腐食など(リフォームが好き、やりがいを感じる。価格がその分安いなどであれば前向きに考える人は、一定数います)

■売れにくい原因【物件編】

●室内外の汚れや傷みがひどい

⇛壁紙や水回りの汚れ、日焼けした床や穴が空いている。タバコの汚れ、湿気による腐食など(リフォームが好き、やりがいを感じる。価格がその分安いなどであれば前向きに考える人は、一定数います)

●個性的な色の内外装(奇抜な色や原色など)

⇛派手な色の内外装は、抵抗ある方が多いです。外観や内装〜水回り(キッチンや風呂場などリフォームするにもお金がかかる)が黄色や赤色など派手な色(抵抗ない人は一定数いますが、ウケが悪い傾向)

●立地が悪い

⇛公共交通機関が遠くて不便(車通勤の方で、土地が広くて駐車場が広いと都合が良い人もいます)

●高低差がある

⇛家に入るまで階段が何段もあると、老後や将来を考えると抵抗ある人は多いです(足腰を鍛えるなど前向きに考える人は抵抗少ないです)


●土地と建物の面積が大きい(逆も然りです)

⇛庭の管理(雑草の手入れが大変)や間取りが広いと掃除が大変。固定資産税が高いなどマイナスに考える人も(ガーデニングが好き、家族が多い人には向いているが客層が限定的)

逆(面積が小さい)の場合は、使い勝手が悪い。再建築するにも制限が多い。間取りが小さいと将来、家族が増えた場合は部屋数や収納が足りない。(1、2人家族、セカンドハウスならちょうどいいかも)



●市街化調整区域特有の問題

⇛属人性と呼ばれる開発許可や建築許可を取得した建物の場合、再建築や用途の制限が様々です。ここでは、詳細な理由は伏せますが、もし制限があるなら、これは都市計画法や条例など法律の話なので仕方ないと思います。

●その他まとめ

⇛事故物件、近隣トラブル、私道の問題、雨漏りやシロアリの問題。いろいろあると思います。

■売れにくい原因【不動産会社編】

●不動産会社が利用している広告サイト数が少ない

⇛販売をお願いしている不動産会社が契約している広告サイト(SUUMOやアットホームなど)が少ないと、それだけ客の目に止まりにくいです。