世界に10万店のコワーキングスペースで「働く場所」のアップデートを！ 10億円の前澤ファンドを一次通過しました
はじめまして、株式会社いいオフィスの代表、龍崎コウです。
この度、ZOZO創業者である前澤さんが主催する前澤ファンドの一次審査を通過したのでご報告です。ありがとうございます。
私が行っているビジネスモデルに対して、各項目で前澤さんが直接評価をしていただけた事は非常に勉強になりました。
提案者のビジョンや想い、という項目で9点という高得点をつけていただけました。正直、このビジネスは世界の働き方をアップデートする取り組みだと思っています。誰よりも熱い想いで、この2年間取り組んできた事業なので、その熱意が伝わったのは非常に嬉しかったです。
今回、私の取り組む事業ついて、しっかりとご説明させていただきます。
自己紹介
私はSNSなどをほとんどやらないので、まずはこれをきっかけに自己紹介をさせていただければと思います。
2003年に新卒でガリバーインターナショナルに入社し、その後24歳でホテル業のコンサルとして起業いたします。そして2014年より株式会社LIGへ参画。副社長として推進した事業の中のひとつがコワーキングスペースである「いいオフィス」でした。
そして2018年に本事業を中心に進めていくため、株式会社いいオフィスとして独立し今に至ります。現在、都内を中心に50店舗がオープン。契約ベースでは2020年4月の時点で125店舗。2021年3月までには300店舗に展開する予定です。
私達がやりたい事
私達はオフィスの流動性を高めたいと思っています。
私もこれまでいくつもの会社を経営してきた中で、組織の成長に合わせて都度用意しなければいけない高額なオフィスコストに悩まされてきました。
本当に都心の一等地にオフィスを構える必要はあるのでしょうか。社員が同時にそこに出社する意味は本当にあるのでしょうか。高額な保証金・仲介手数料を事業資金に当てられたら...。事業が成長しても、減退してもオフィスを引っ越す必要性が出てくるのは経営者にとって悩みの種です。
そして、それによってもたらされる都市部への労働の一極集中。
我々は、いいオフィスというコワーキングスペースを世界中に最低でも10万店舗は作ろうと考えています。そうすることで、企業がこれまでのオフィスのあり方を見直し、より流動性の高い働き方へとシフトすることができます。
これは、ひいては都心への労働力の集中を緩和し、地域活性へとつながっていくビジネスモデルです。そのための「オフィス」という土台を支え提供するサービスを我々はつくっています。
詳しいビジネスモデル、その手法については後述します。
なぜ「コワーキングスペース」なのか
コワーキングスペースとシェアオフィス。似ているようで微妙に違います。厳密に定義されている訳ではないかもしれませんが、私の理解では以下の通りです。
①コワーキングスペース
個人単位で利用するシェアスペース。基本フリーアドレス。
②シェアオフィス
企業単位が利用するシェアスペース。個室を固定で貸し出す。
当初、我々いいオフィスはどちらも用意して運用していました。ただ、現在我々はコワーキングスペースに集中して出店をしております。これは、今後企業単位ではなく、個人単位（企業に属している個人という意味でもあります）で働く場所を選べる時代が来ると確信しているからです。
そして、そのためには日本中のどんな駅にでも近くにコワーキングスペースがある、まるでコンビニのような、そんな世界にしていかなければいけません。そのために、少なくとも日本国内で2万店舗のいいオフィスをつくりたいと考えています。
「コワーキングスペース運営」というビジネスモデルは特別珍しいものではありませんが、それをフランチャイズ化し、世界に10万店舗の規模感で展開していこうとしているのは、我々だけだと思います。
コワーキングスペースのビジネスモデルとは
まず、大前提としてコワーキングスペースは利益が出るまで非常に時間がかかるビジネスモデルです。
例えば都心で260㎡（80坪）ほどのコワーキングスペースをつくるとしましょう。これにかかる初期費用はざっくりと3,500万円ほどです。そして家賃と人件費で月250万ほどがかかります。
基本的に会員様が増えればストックで売上が確保されていくモデルなので、損益分岐を超えるまではイベントスペースとしての利用などで日々稼がなければなりません。一度損益分岐を超えればそこからは安定した収益が見込めますが、そこまで到達するのに非常に時間がかかります。
ましてや、このようなモデルなので複数店舗を展開していくには莫大な資本が必要となります。同じようなモデルで、シェアオフィス展開で苦境に立たされている世界的企業があります。そう、ご存知WeWorkです。彼らは毎月のように世界各地の一等地に巨大なオフィスをオープンし続けていました。それを続けている限り、投資金額が常に利益を圧迫し、黒字が出ない体質となります。そして、黒字化 = 新規出店をしない状態 という事になるので、成長が止まった証となってしまうのです。
シェアオフィスというのは、そこに企業が個室を借りるビジネスモデルなので基本的には不動産業となんら変わりません。コワーキングスペースは、企業に属する個人や、フリーランスの方々が個別に使うオフィス空間です。そして、ユーザー目線で考えればそれらの空間は「自宅の近く」や「出張先」などにコンビニのように存在してこそ真の価値が出てくるのです。
しかしながら、上記の理由により世界的に展開しているコワーキングスペースは皆無です。日本国内ではすでに契約ベースでの店舗数（125店舗）でいえば我々が最大手となっています。それでも、全然足りないのです。少なくとも国内に1万店舗のコワーキングを作らなければ、ユーザーの方が「便利だ」と感じるラインには到達しないでしょう。そして、それが出来なければ、働く場所の流動性を上げ、世の中の働き方をアップデートする事も出来ないでしょう。
いいオフィスを、どのように出店していくのか
出店にかかる金額をどのように捻出するか。
これが私が一番最初に考えた課題です。残念ながら（本当に残念ながら）私が持つ現預金では1万店舗の出店を直接行うのは難しい。であれば、それは仕組みで解決するべきなのです。
キーワードは「転用」と「フランチャイズ」です。
新規に出店するから、80坪に対して3,500万円の費用がかかってしまうのです。では、コワーキングスペースに絶対的に必要な要素は何でしょうか。それは「机」と「椅子」と「ネットワーク環境」です。最低限、これさえあればそこはコワーキングスペースと呼んでも問題ないのでは？そう考えるとまったくゼロから物件を探して、内装工事をしてコワーキングをつくるという事が非常に効率が悪く思えてきたのです。
そこで現在は、1店舗～数店舗で運営されているコワーキングスペースや、企業が所有する不動産で有効活用されていないスペースなどを積極的にいいオフィスへと転用していただいてます。こうする事で、初期費用を限りなく抑えてコワーキングスペースを出店する事が可能となりました。
それらのオーナー様には、フランチャイジーとしていいオフィスにご参加いただいてます。そして、希望される方には株式会社いいオフィスへの出資も同時に行ってもらい株式を取得していただいております。
先述の通り、このビジネスモデルは利益が出るまで時間がかかります。そして私達が成し遂げようとしている世界観は非常に壮大です。そのビジョンに共感していただき、初期の頃より店舗運営に携わるだけでなく、出資もしていただいている多数の株主の皆様には本当に感謝しています。
巨大なネットワークがユーザーとオーナーに利益をもたらす
コワーキングスペースは、各店舗のオーナーにとっても、ユーザーにとっても少なくとも数百から数千の店舗がネットワーク化されて初めて価値が出てくると考えています。
つまり、各地域に個別で存在するコワーキングスペースでは、なかなか価値を出すのが難しいモデルなのです。
ユーザー目線で考えてみましょう。企業に勤める方がある日リモートワークを推奨されたとします。当然、自宅の最寄り駅にコワーキングスペースがあった方が便利ですよね。もしくは、打ち合わせで出かけた時に、その最寄駅にふらっと入れるいいオフィスがあったら便利ですよね。会員は、すべてのいいオフィスを利用する事ができます。その利便性を実感していただくためには、コンビニのような数で出店しなければならないのです。
では店舗オーナーの目線でも考えてみましょう。コワーキングスペースを立ち上げて最初の壁は集客です。どのように会員数を増やすかに最初の数ヶ月、もしくは数年は苦心する事でしょう。ところが、いいオフィスのフランチャイジーとして始めた場合は、すでに他の店舗を利用されている会員様がそのまま自店舗の会員として使ってもらう事も可能です。
立地やサービスをしっかり整えれば、既存顧客の利用だけでも十分に安定した売上をたてる事が可能です。
この様に、コワーキングスペースのビジネスモデルの肝は、いかに複数店舗を展開してそこを利用するユーザーを共有するかにかかっているのです。
利益分配の仕組みについて
出店とユーザー獲得を同時におこないつつ、広げていく事がこのビジネスの肝なのですが、それらを各店舗のオーナーが自発的に行いたくなるような仕組みも構築してあります。
利用料 約20,000円/月 × 会員数 = 総売上
こちらが、弊社の総売上の図式です。こちらの総売上から以下のように各プレイヤーに分配されます。
①ユーザーの利用店舗 60% ※利用時間によって按分
②ユーザーの獲得店舗 15%
③株式会社いいオフィス 25%
まず、①についてですが、ユーザーの月額会員費の60％は利用店舗に分配されます。そしてこれは、ユーザーが利用した店舗の利用時間によって各店舗へと按分されます。つまり、そのユーザーが単一の店舗しか利用しなかった場合、2万円 × 60% = 1.2万円 がその店舗に支払われます。
②については、新規ユーザーを獲得した店舗は、そのユーザーが利用を続ける限り永久に売上の15%が分配されます。なので、このユーザーが他店舗をメインに使う事になったとしても（その可能性が高かったとしても）ユーザーを獲得するインセンティブは働きます。
③は弊社の売上です。このように、各プレイヤーにしっかりと分配される仕組みを作った上で、現在出店規模を拡大している最中です。
「オフィス」の既成概念をアップデートしたい！
近年、IT企業を中心に働き方、働く場所の自由度は増していますが、まだまだ社会全体がそのようにシフトしていくには時間がかかると思っていました。しかし、今年に入ってのコロナウイルスの影響で、世界的にリモートワークの推進という流れが出来つつあります。
在宅勤務開始から3週間。何が凄いかと言うと、業績に影響がほぼ無い。この結果を見て、そもそもオフィスが必要なのか真剣に考えている（汗）
— 熊谷正寿【GMO】 (@m_kumagai) February 16, 2020
在宅勤務の判断は正しいと評価されてるけど、駅前のオフィスを一棟丸ごと借りている判断はどうなんだ？#在宅勤務
そして、GMOの熊谷社長がTweetされている様に、駅前の一等地にオフィスを借りるという経営判断をそもそも疑問に思い始めている経営者も多いと思います。
当社は、今後新型コロナウイルスが収束に向かったとしても、各自の働き方が以前には戻らない（戻す必要もない）ことを想定し、自宅のリモートワーク環境整備代として一人5万5,000円を支給することにしました。#kddiウェブコミュニケーションズ #リモートワーク
— Teppei Takahata (@teppeitakahata) April 15, 2020
KDDI ウェブコミュニケーションズ の高畑副社長はコロナウイルスが収束に向かったとしても、以前の働き方に戻す必要もない、と仰られています。
IT企業は比較的スムーズにリモートワークへと移行し、そして生産性については意外と下がらなかった、むしろ無駄な通勤時間、会議時間などがカットされた事によってむしろ効率よく働けている側面もあるのではないでしょうか。
しかし、自宅でずっと仕事をすることが現実的に出来ない、難しい人たちも確実にいるでしょう。そういう人たちにこそコワーキングスペースなのです。
そういう方たちの自宅近くに、最寄り駅などに「いいオフィス」があれば、そしてその方たちが都心や地方へ何かしらの用事で出かけたときにも、どこにでも利用できるオフィス空間があれば。
そうなるともはや企業は、ごくごく限られた本社機能だけどこかで借りておき、それ以外の社員は基本コワーキングを利用して各自仕事をする、という世界になると思います。
企業は社員が増えたら一人あたり2万円のコストが上がります。社員が退職したらオフィスコストは一人あたり2万円さがります。これまでのオフィスの考え方と違い、非常に無駄のないオフィスコストのかけ方が可能となります。
これまでの旧態依然としたオフィスの考え方、働き方を企業が見直す時期にきているのではないでしょうか。そうした時にしっかりと数千人、数万人規模のユーザーを受け入れる事ができるオフィスネットワークを我々は作ろうとしています。
オフィスの在り方がアップデートされる。そこに向けての準備を着々と進めています。
地域の労働格差をなくす
オフィスの在り方がアップデートされ、企業が場所に囚われない働き方を実践できるようになると、どういう事が起きるのでしょうか。
それは、地域間の労働格差が少なくなるという事です。
都会に住む必要性もなくなります。様々な事情により採用できなかった地方在住の優秀な方を採用できるようになるかもしれません。自分の地元で暮らしながら、子育てもしつつ働くことも可能になるでしょう。
このような動きが、今後加速していくのは間違いないのです。
私は株式会社LIGで地方創生事業に長らく取り組んでいました。その時に感じたのが、地方を活性化させるには結局の所、仕事の有無と子供の教育が重要なんだと。地方に住みたい人はたくさんいるけど、仕事が無いゆえに諦める。もしくは仕事があっても給料が安い。生活費が下がっても給料が下がるなら今のままでいい。そして地域は寂れていく。そんな負のスパイラルに陥っている地域をたくさん見てきました。
私達が取り組むいいオフィスは、とどのつまりコワーキングスペースをつくる事によってオフィスの在り方をアップデートし、働く場所の流動性を高め、それにより結果として地域活性にも貢献できる。そんなビジネスモデルなのです。
このビジネスの市場規模
このビジネスの市場規模は、労働人口の中でリモートワークなどが可能なオフィスワーカーがメインターゲットと考えることで計算できます。
日本の労働人口
6,500万人 × 50%（オフィスワーカー） × 2万円 × 12カ月 ＝ 7.8兆円
世界の労働人口
36億人 × 25%（オフィスワーカー） × 1万円 × 12カ月 ＝ 108兆円
この市場の10%を2032年までに取りに行きたいと考えています。それはつまり、約10兆円ほどの年間売上規模という事になります。
コンビニの様にどこにでも。最低でも世界に10万店舗
今後の出店計画については以下のように考えています。数の部分でベンチマークさせていただいているのは、セブンイレブンの国内2万店舗、全世界で7万店舗という規模感です。それを踏まえて、
2026年までに 世界1万店舗
2032年までに 世界10万店舗
を目指しています。
我ながら震える程の規模感ですが、ここまでやってもまだ全世界のマーケットの数％しか獲得できない計算です。つまり、伸びしろがめちゃくちゃある。震えます。ですが、人生を懸けて取り組むには十分すぎるくらいに面白いテーマだと思っています。
10億円の投資が実現したら
ようやく、本題ですｗ
もし今回の前澤ファンド10億円+前澤さんの経営参画が実現したら...どのような事をしたいのかを書きます。
現状、新規出店に関してはフランチャイズ制をとっている事もあり、出店にはそこまでの資金は必要ではありません、が、それでも更なる出店スピードを担保し、全体をコントロールする為には資金は必要です。まずはここの部分での人とシステムへの投資を行います。
そして、世の中に対して「オフィスの在り方」をアップデートする為の啓蒙活動が同時に必要です。具体的に言うと、いいオフィスを企業全体で利用してくれるような、ある程度の規模感（数百名から数千名）の会社様を探し出し、どのようにご参加いただくかが課題です。
このあたりは、前澤さんの社会における影響力、そして人脈を十分に発揮していただき、これまで当たり前だったオフィスの在り方を一緒に変えていければと思っています。
いずれにしてもお金だけでなく、前澤さんと共に世界で戦えるビジネスを行えるチャンスが訪れたのは、非常に幸運でした。
準備は十分にしてきました。あとはこのチャンスを掴むだけです。
一緒に取り組む仲間を募集中！
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
自分はあまり考えをSNSなどで出すのが得意では無いので、これまでそういう事もやらずに黙々と事業をつくり続けてきました。昨日の自分より絶対に成長する、という信念のもとコツコツと一歩一歩やってきました。その中で、この先の人生すべてを懸けてもいいテーマが「いいオフィス」だったのです。
この二年間は、自分の人生で一番仕事に打ち込んだという自信があります。こんなに物理的に時間を使って仕事をしているのは、新卒以来でしょうか。それでもまだまだ足りないのです。熱量はありますが、人もお金も、この事業を推進していく為に不足してるものがまだまだたくさんあります。
もし、このnoteを呼んで頂き、私の考えや働き方、テーマに共感していただけた方はご連絡ください。余っている空間の再活用。出資したい。業務提携を行いたい。一緒に働きたい。なんでも結構です。ぜひ声をかけてください。一緒に世界を変えましょう。
ちなみに、株式会社いいオフィスには社員がいません。関わってもらっている20数人のスタッフは全員、業務委託契約です。100％いいオフィスにコミットする人も入れば、半分以上自分自身の仕事をしている人も大勢います。
「働く場所」の流動性だけでなく「働き方」の自由度ももっと高くなるような取り組みも実践しています。いずれは直接雇用という方法もありだと思っていますが、働く場所同様、入社する→退職するという考え方すらもアップデートしたい！少し疲れたら業務量を減らせばいい！そんな世界観を創りたいと思っています。
働き方を。オフィスの在り方をアップデートしましょう。
世界の。地域間における労働格差を無くしましょう。
人生を懸けて全力で取り組むべきテーマが、私達を待っています。
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