千葉市の街紹介：千葉駅 Vol1-2
次に千葉駅周辺で建設中の新築マンションを1つ紹介します
Brillia Tower 千葉とは？
千葉駅東口を出て千葉駅前大通りを少し歩いた所、2016年まで三越千葉店が営業していた跡地に建設されているタワーマンションです。
地域を代表する商業施設だった三越の跡地という事で計画段階から注目され、さらにはメジャー7ブランドのタワーマンションとなったことから、千葉市のみならず広域検討者の注目も集めている物件です。
まずは物件の特徴をざっくりと紹介していきます。
BrilliaTower千葉
（2026年8月竣工・12月入居 4社JV：東京建物、野村不動産、中央住宅、ファーストコーポレーション）
外観・デザイン
外観デザインの特徴は何といっても基壇部のデザインです。
特徴的な赤の天幕は、元々あった三越をイメージしたデザインです！
訪れた事のある方であれば、三越時代の華やかさと懐かしい情緒を感じる事のできる、非常に良いデザインだと思います。
また、ベランダのガラスなんかも凝っており、4種類（乳白色、クリア、通常青、濃い青）のガラスが使われています。
濃い青のガラスが物件の外観を引き締め、見ている人を飽きさせないデザインになっていると思います。
なお、こちらの物件は外廊下であり、その点について一部界隈から「フラッグシップ候補のタワーマンションなのに外廊下かよ！！」という物言い？がついているようですが、私は外廊下で特段悪いと思いません。
マンションギャラリーのイメージ図も見ましたが、落ち着いた造りという印象で、高級感がないなんてことは全然ないと思います。
むしろ適度に外気も取り入れつつ、外からは見えない造りのため、全く外気の感じられない内廊下より良いんじゃないかと思います。
間取り・内装
間取りはタワーマンションなのでバラエティに富んでおり、20種類以上あります。1LDKの単身タイプから3LDK以上のファミリータイプまで様々です。この物件の一番の特徴は、最上階プレミアムフロアです。
プレミアムフロアは、都会のマンションとは思えない広さ（ゆうに100m2超え）で、内装・仕様もベーシックフロアとは別格です！！
いわゆる成功者の部屋、感が半端なくあふれていました笑
ただ、後述の通り、価格もゆうに億越えになってきますので、真のセレブでないと購入できない価格帯になっております。
普通の部屋（ベーシックフロア）に話を戻せば、最大のアピールポイントは、オプションが選択可能という事です。
ベーシックフロアにオプションを盛り盛りにすれば、かなりのレベルでプレミアムフロアに近づける事も可能だと思います。オプションは各アイテムで選択の幅も広いため、個人個人の好みを反映させやすく、満足度は高いと思います。（ここ結構重要！）
床や扉の色、キッチンの高さ、3LDK→2LDKへの間取り変更など、ライフスタイルに合わせてカスタマイズしたいですね！
まあ、この点は中古物件を購入し、リフォームする場合もそうですね
共用施設
タワーマンションで重要な要素とされるのが共用施設・サービスです。
こちらの物件の共用施設は以下です。
・オーナーズスイート
・パーティールーム
・フィットネスジム
・マルチスタジオ
・ゴルフレンジ
・コワーキングラウンジ
・コンシェルジュ
・防災センター
があります。
ちなみに、防災センターは普通のマンションではまず見ない施設ですが、24時間交代勤務体制とのことで予想以上の稼働時間にびっくりしました！笑
地震の多い昨今ですので、防災センターは良いと思います。
有事の時のも常に頼れる人がいる、というのは嬉しいポイントです。
物件価格
こちらが本物件の販売価格です。
4F以上の低層階平均で350万円、15F以上の高層階平均で410万円の坪単価となっています。
【Brillia Tower 千葉の販売価格（第1期）】
4F～14F：未定
・Sタイプ 5,900万円台～/58.3m2 →坪340万円～
・Rタイプ 6,500万円台～/65.31m2 →坪333万円～
・Pタイプ 6,900万円台～/69.1m2 →坪334万円～
・Aタイプ10,300万円台～/96.1m2 →坪358万円～
15F～22F：
・Sタイプ 6,588万円/58.3m2 →坪375万円
・Rタイプ 7,398万円/65.31m2 →坪375万円
・Pタイプ 7,588万円/69.1m2 →坪363万円
・Aタイプ 11,888万円/96.1m2 →坪409万円
23F（プレミアムフロア）：
・PNタイプ： 16998万円/109.3m2 →坪514万円
周辺相場
では、周辺相場はどのくらいのエリアなのでしょうか？
【主な千葉駅物件の竣工時価格】
エクセレントザ・タワー（千葉駅徒歩9分、2024年竣工）：
→坪200～280万円程度（一部高層階等を除く）
メイツ千葉 THE MID（千葉駅徒歩5分、2024年竣工）：
→坪250～300万円程度
プレミスト千葉公園（千葉駅徒歩9分、2025年竣工予定）：
→坪220～300万円程度
エクセレントシティ千葉弁天一丁目（千葉駅徒歩4分、2023年竣工）：
→坪270～300万円程度
上記はざっくりとした数値ですがおおむねこのくらいの相場感です。
これを見てもわかるように、今回のBrilliaTower千葉は
現在の周辺相場より高めで、特に15F以上の高層階は、一段いや二段くらい高めのレンジでの販売となっています。
この点も販売開始以来、注目を集めている理由となっています。
しかしながら、色々考えてみると個人的には割高ではなく、妥当な値段と捉えています
価格の背景
現時点で私が妥当な値段と思う理由・背景事情をいくつか書いてみます。
ブランド
実は千葉駅周辺は県の中心地でありながら、いわゆるメジャー7物件が相対的に少ないです。これは千葉県内が全てそういう地域というわけではなく、千葉駅ならではの特徴です。
特にタワーマンション（20階以上）に絞れば本物件は千葉駅周辺で初です！
これは、これまで建設された千葉駅周辺のタワーが
・千葉セントラルタワー（オリックス）
・エクセレントザ・タワー（新日本建設）
とメジャー7ではなかった事に起因しています。
（ただし、どちらの物件もメジャー7ではありませんがとても良物件です）
参考に、千葉県内の総武線快速停車駅における、
代表的なメジャー7建設タワーマンションを掲載しておきます。
【総武快速線の代表的なメジャー7物件】
・千葉：Brillia Tower 千葉（2026年）←New!!
・稲毛：プラウドタワー稲毛（2009年）
・津田沼：津田沼ザ・タワー（2020年）
・船橋：パークタワー船橋（2007年）
・市川：アイリンクタウンいちかわザ・タワーズ（2009年）
マンションのブランド力というのは大事です。
実際に機能面で大きく違う、という事はあまりないのですが、やはり注目度が高いマンションは売れやすく、そのため物件価格も高くなりやすい傾向にあります。
本物件は、
・千葉駅徒歩圏内 x メジャー7 x タワーマンション
という現時点で希少な物件のため、将来にわたっても相対的に高い物件価格を支持できる可能性が高いです。
しかも前述のように、免振構造という大きなおまけもついていますので、災害後に物件価格が大きく下がるという可能性も少ないかもしれません。ただ、この点に関しては免振構造だけでは到底語る事ができませんので、あくまでおまけ程度に考えておく事をお勧めいたします。
なお、千葉駅周辺はこれから更新時期を迎える建物も多く、今後ブランド力を有したマンションが出てくる可能性は十分にありますので、その点はご注意ください。
ただ、それもネガティブな材料というより、むしろ力強い後発物件が期待できるという点において、街全体としての強みになってくると思います。
特にこちらの物件の場合は、お隣の「塚本大千葉ビル」の動向に注目ですね
立地
2つ目の理由はシンプルに立地です。
皆さんもよくご存じの通り、マンションは立地が命です。
千葉駅周辺のGoogle mapを見るとわかるように、
駅前大通りに面した徒歩4分の立地で、
千葉駅東口においてこれ以上駅に近い物件を建てるのは難しい立地です。
唯一可能性があるのは駅側お隣の「塚本大千葉ビル」（ヨドバシカメラなど入居）が建て替えられた時くらいですが、現状その予定もありません。
よって、2026年時点では、この物件が最も駅に近いという事になります。
不動産価値の世界では、相対評価が重要ですので、この点はかなりのアドバンテージになりそうです。
なお、西口や北口エリアではもっと駅に近い物件もありますが（グラディス千葉駅前など）、西口や北口はどちらかというと千葉駅の裏口にあたり、商業施設やオフィスの数などかなり差があります。
住環境としてどちらが優れるかというのは、好みが分かれる所ですが、足元や周辺の音がさほど気にならない事が多いマンション（特に本物件はタワーマンションなのでなおさら）において、騒音というのは過度に心配しなくても良い点かなと個人的には思います。
そう考えると、やはり表口に位置して様々な施設へのアクセスが良い事、に越した事はありません
※騒音等のポイントは、必ず自分の足で現地を確かめた上で判断する事を推奨します！！
外部環境（物価・賃金・株価の上昇）
最後に外部環境についてです。
①物価
これは言わずもがな近年急騰しています。ウクライナ戦争が起こってしまった2023年くらいからの上昇率は顕著です。
マンション建設、販売に密接に関わる、資材価格や建設費用、人件費などおそらく全ての項目で費用が上がっているものと思われます。
②賃金
こちらは物価高に合わせて近年上昇してきています。
特に若い人（～35歳）の場合、給料が1万上昇すると、数百万円高い不動産を住宅ローンで買うことができるため、選択肢が大幅に広がる事になります。今後も賃金UPの動きが続くかはまだ不透明ですが、好材料である事には間違いありません。
③株価（日経平均）
一般に、マンション価格は日経平均株価と相関がある（連動するように推移する）と言われています。
直近、日経平均株価は上昇を続けていますので、マンション価格もしばらく上昇、あるいは高止まりが続きそうです。
④金利（短期プライムレート）
2024年4月、久しくぶりに日銀が短期金利（≒短期プライムレート）を上げました。これは間違いなくマンション価格には下押し圧力です。現状は0.1%ほどでマイルドな上昇幅ですが、これが今後どのようになっていくかでマンション価格にも影響が出てきそうです。
まとめると、①ー③はマンション価格の上押し圧力、④は下押し圧力です。2024年5月1日現在では、①ー③の力が強いと思われ、マンション価格は今後も上がっていくものと思います。
前提として、日銀が物価上昇目標2%を掲げていることからもわかるように、健全な国家ではモノの値段が2%/年程度「安定して」上がっていく事を目指していますので、マンション価格上昇自体は通常運転と言えます。
ところが、今後④の力を強めた場合に、予想以上に下押し圧力が発揮された場合には、マンション価格が下落する事になろうかと思います。
こればっかりは将来どうなるか誰にも分かりません。。
まとめ
今回は千葉駅で建設中の注目新築マンションについてご紹介しました。
他にも千葉駅周辺記事をあげているので、ぜひチェックしてみてください。
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