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今大阪で買うならどのマンション？①新築編

はたけ



はじめに


こんにちわ、はたけです。

今回のネタはずばり、「今もし僕が１次取得者なら、大阪（およびその周辺で）どのマンションを買う？」

というテーマです。このテーマをあつかう理由はこのようなネタを提供いただいたからです。



noteのネタもつきてましたので、ありがたく頂戴し真剣に考えていきたいと思います。


なお、この後のやり取りで詳細設定を貰いましたので、以下の条件で探していきます。

・30代前半DINKS　
・子供予定あり（人数未定）
・世帯年収1400万円、職場は淀屋橋から本町（堺筋本町）界隈
・希望は北区か中央区
・予算は7000万円希望
・部屋2LDKか3LDK


なお、この夫婦の優先順位（つまり自分の優先順位）を以下のようにおおよそですが、設定します。（概ね上から順に優先順位が高い）

１、予算
２、部屋は3LDK（間取りも重視）
３、はたけ好みの学区（※１）および良い立地
４、職場及び駅までの距離が近い（上記の職場へのアクセス）
５、スーパーや公園が徒歩圏
６、資産性（周辺物件と比較して価格が下落しにくい）
７、間取やマンション自体のスペックなど。


まあ、あのいろいろ突っ込みどころはあるとは思いますが、所詮素人の記事なので、笑いながら読んで下さい。

一応優先順位について解説します。

１、まあ、あの以前の（あまり読まれなかった）記事でも言いましたが、まずは予算。ここは基本は変えてはなりません。

２、部屋ですが、家族状況的に２LDKだと住み替え前提になるので僕個人はお勧めしません。10年、20年相場次第で住み替え(万が一残債割れした場合)不可能になっても後悔しない、立地、部屋、マンションを買うべきだと愚考します。その過程で買い換える選択肢は否定しません。

３、※１　はたけ好みの学区とは、良い学区と書くと戦争が始まる可能性があり、それは全く本意では無いので、僕が諸処の事情を加味し、子供を通わせたい、と思う学校の校区、と思ってください。選定基準はトップシークレットです。

良い立地というのは一言で表せませんが、食文化が優れている、治安、教育、買い物利便性、小学校や公園までの距離、住みたい場所か、など総合点です。地位とかは個人的にあまり気にしません。

４、職場に近い場所＝子育て向きの場所と考えるタイプの人間です。諸説あるかもですが、職場と家が近い方が子供と接する時間も増えるのは当然のことです。また、やはり職場まで遠いと疲れやすくなり、親が通勤で疲れること自体が子育てに悪影響かと愚考します。

５、は順位はともかく重要性に反論の余地はないと思います。

６、資産性は僕個人はあまり上位に上げてません。別に気に入った場所の気に入ったマンションで長く住んだらええやん、と思うタイプです。

そしたら引っ越しリスクが・・・とか言い出す人がいますが、そのリスクが高いなら資産性の優先順位を上に上げても良いですが、そもそもいくら資産性が良くても買ってすぐ引っ越しが絶対に必要になったときに残債割れするかどうかは「完全に市況次第」という当たり前の前提を忘れないでください。
他のいろんなもの切り捨てて資産性で選んで絶対引っ越したい場面で市況が悪化して結局引っ越せないとかギャグでしかないです。

また、通常はそんな低いリスクのために毎日の日常を大きく犠牲にする、という考え方も好きではありません。

損切できる人はいいですけども・・・

まあ、もちろん考え方次第なので資産性重視も否定はしませんが、ある程度上記の条件を諸々満たしたうえで、改めて物件選定時に考慮する、くらいでいいかな、と思ってます。

無視はやり過ぎだけど、最後にちょっとくらいは考慮する、くらいですかね。

７、スペックは割と気にしないのですが、間取りは妻がものすごく気にするので重要です。まあでも予算との兼ね合いもあるので今回は最重要視はしません。




新築編

ちなみに個人的なお勧めは中古ですが、とりあえず新築から行きましょう。
なお、新築の場合は僕の個人的な好みが色濃く反映され大きく条件から離れる可能性もあります。笑って許してください😂


本町界隈編

シティタワー大阪本町（中央区）


S-65C　7500万円　

南向き中層階２

職場的にドンピシャですね。ただ。。。3X階なのに、眺望が絶望的、リビングダブルイン、予算がそもそも500万overなど人は選ぶと思います。子供が産まれて大きくなると収納もいっぱいになるかも(すみふのTRサービス利用で解決？)・・・あと65平米というのが個人的に気になります。
免震二重床。マンション自体はスミフのフラグシップマンションで大変良い。

小学校やスーパー、公園は少し距離あるけど、個人的には全然許容範囲だと思います。

クレヴィアタワー御堂筋本町（中央区）



南東角部屋中高階層

はたけファンの方なら毎度おなじみの物件です。こちらも眺望が無い中層階なんですけど、予算は先ほどより近づきました。制震の影響もあって変な柱がコーナーにいますが、75平米あるのとTRとSIC付はポイント高いです。

あと何と言っても御堂筋本町駅徒歩１分。学区はＣＴ大阪本町同様に愛珠幼稚園、開平小学校とはたけ好みです。

小学校やスーパー、公園は少し距離ある。

間取りが許せてごみ捨てが各階24時間じゃなくてもokなら割とお勧めです。

ローレルタワー堺筋本町


オールリビングインとか、柱の位置とかいろいろあるけど、駅１分でスーパーと公園が上記２物件よりかなり近くなります。
学区は一緒。小学校までの距離はCT大阪本町といい勝負。
相変わらずの予算オーバー。


すみません・・・新築３物件とも予算オーバー。優先順位１に予算といいながらこの体たらく。すまねぇ。逆に言うとつまり予算面ではお勧めしない、ととってもらっても良いです。。。

他本町界隈だとプレミストタワー靱本町、ローレルタワー御堂筋本町とかあるけど、3LDKで予算に近い部屋はSUUMOで見る限りなさそう。

西区

ファインタワー肥後橋がありますが、残念ながら3LDKは8300万円スタート。クラッシタワー靭公園もSUUMOで見る限り該当する部屋なし。もしかするともしかするかもなので資料は取り寄せてもいいかもしれません。

シエリア靱本町は場所はメチャクチャ良いと思いますが定借です。
予算には収まると思いますが、定借でいいよって方であれば・・・

うーん、西区で予算に近くて強くお勧めできる物件は無さそうです。

天王寺区

リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎



１期では予算にあてはまる部屋もありました。

鶴橋に近い、とかいろいろあります（近かったらどないやねん）が、ディープ鶴橋とは少し距離があります。なお、行くとわかりますが、現地は至って普通の住宅街です。

下記ブログから拝借

すごろくさんのスムログから拝借していますが、このきれいな間取りの部屋でも7000万円を中層階でも切ってました。

今もしかしたら値上げもしくは売り切れてる可能性があり、そういう意味では絶対的なお勧めではありませんが、残っていればお勧めの一つになります。

炎上恐れずに率直に言うと、世間的に鶴橋に近いということで親や親しい人から色々言われる可能性はあります。

そこを無視できる方であり、なおかつ部屋が残っていればかなりお勧めの物件です。

建物自体のスペックもかなり良いです。詳しくは上記のすごろくさんのブログを見てください。


・植栽豊かなエントランス
・EV対応パレット
・駐車場は出庫後自動でドアが閉まります。ただし、これは安全性の面から賛否両論あるかもしれません。

・集合宅配BOX＋各階個別宅配BOX
・天井高２．７M
・もちろん各階ごみ捨てとディスポーザーあり
・10G高速インターネット　これは関西初
・遮音性壁
・玄関前カメラインターホン

などなど。かなりのクオリティーです。限られた予算内なおかつ新築であればかなり上位のお勧めになります。

問題はまだ部屋が残っているのか、という１点に尽きますので、早めに資料を取り寄せてください。

グランドメゾン上本町

予定の段階ではCタイプとDタイプは3LDKで7000万円切っていたと思います。部屋は資料取り寄せないと見れないのでアップは避けておきます。

間取りは正直・・・好みでは無いですが、全然いける！ということであれば利便性という意味での立地はかなり強いので、おススメです。ちょっと囲まれ感はありますが・・・


上本町全体に言えることですが、上本町は天王寺区で質問者さんの希望の地域ではありませんが、癖が強い代わりにかなり便利な立地です。

特に将来的に塾に通わせたい、という家庭であればかなりお勧めの場所です。たいていの大学までに必要な塾はここに揃ってます。またパドマ幼稚園があります。

欠点としては大人のいかがわしいお店や休憩所がそこかしこにあり、それゆえに避ける人がいるのも事実です。しかしそれを補う程の文教区としての魅力があるのが上本町です。

大阪において、ここの代わりを担える立地は他にありません。商業面としても買い物は近鉄百貨店があって便利ですし、スーパーも阪急オアシスや万代、コーヨーなど揃ってます。

上本町だけで大学まで行くことも可能です。

ここだけの話、僕の知り合いの大阪出身のドクター、まぁまぁの確率で上本町出身（もしくは住んだことが一度はある）です。


中央区（本町除く）

さて希望の中央区にやっと来ましたが、実はあまり胸を張って個人的に強くおススメできる物件はありません。

予算に合いそうなのはラシュレ北浜、ブランズタワー谷町４丁目、シティテラス谷町４丁目、シエリア上町台パークフロント、ウェリスタワー谷町４丁目です。

ジオタワー堺筋本町もありますが・・・まだ販売は始まってないので詳細不明です。

いずれも僕の立場であればあまり検討の上位には来ないと思います。

が、ラシュレ北浜はあの場所で全然良いということであれば一転、おススメですし（リセール面での懸念はある）、谷町４丁目のマンション群も一度現地に行かれてみて、気に入ればありだと思います。

谷四は築古マンションがかなり出回ってますので、リセール面での懸念はあります。しかし基本は子育て世代にはかなり便利な谷町線沿いですし、万博につながる中央線にも面してて便利な場所だと思います。

シエリアは基本床暖房が無いのと、オール電化なので宗教上の理由で僕は選びません。（タワマン北東角部屋床暖房ガス眺望欲しい教）

とはいえ、上記の中で気になった物件があれば資料取り寄せてみてください（投げやり）

北区

ラシュレ扇町公園

ちょっと値段は知らないので予算超えてたらすみません。ただ場所はすごくいいです。梅田もすぐですし、JR,環状線と地下鉄堺筋線使えるので、移動には困らないと思います。駅もすぐ。

天神橋筋商店街に近いのも個人的にポイント高いです。まだ残っているのか。。。。

シエリアタワー大阪天満橋

北東向き6650万円。今の相場で言うと74m2でこの値段で大分買いやすいとは思います。滝川小学校区も学校教育ICT活用事業で文部科学省にモデル校として指定されてます。良い評判を結構聞きます。

まあ、風呂の位置にや北東向きなのに床暖房が無いとか言いたいことはあるとは思いますが、値段で折り合いつけられるなら。

駅まで徒歩４分。橋はわたる必要がありますが、逆に小学校へは橋は無いので子供は大丈夫です。

んで、紛らわしいけど近くにシエリア大阪天満橋っちゅうのがあって、そっちはもっと安いんじゃないかと思います。駅距離は離れますが、こちらも公園が近くて利便性としてはそんなに悪い立地じゃないと思います。


あとはそうですね、プラウドタワー梅田豊崎はまだ部屋残ってれば78平米で7000万前後でした。

それから借地権ですが、シエリアタワー中之島があります。値段はよく知りりません。


その他

シエリアタワー福島

福島区です。3LDKは現在79平米からの販売になるため、予算をオーバーしちゃいます・・・資料くらいは取り寄せてもいいかもしれません。

ローレルコート上町５丁目


メトライズタワー大阪上本町


場所は良いんですけど、両方借地権なんですよね。。。
なお、それでも予算に収まるかはちょっとわかりません。資料を取り寄せる価値はあると思います。


ファインタワーウェストコースト

どうしても市内にタワマン住みたい、ここの場所よく知ってる、便利って場合はお勧めできますが、この土地が好き、とか便利、とかここに住みたい、とかでなければ１回雰囲気を確かめに行ってください。

弁天町です。

まあ便利なのは間違いないと思います。


ブリリアタワー箕面船場

そもそも大阪市じゃなくて恐縮なんですけど、箕面市です。

眺望をある程度犠牲にすると7000万円切ります。

ある条件を満たしていたら非常にお勧めです。

すなわち、子供の予定がすぐ直近にはないことです（今妊娠しているなど）
もしくは、直近に子供が出来た場合、学区の変更を申請し、それが通らなくても後悔しない、ということです。

まあそんなこと言われても、とは思われるのであれですが、2029年に新小学校が1kmほどの場所にできますが、現在の校区は坂道込みで2kmあり、正直少しタフです。

2029まで入校予定が無くて校区1kmが問題ない（個人的には全然問題ないと思ってる）場合はokです。

もし待てないなら、そうですね、何の保証もしませんが、箕面市立萱野小学校に校区が変更できれば電車もしくはバスで１駅です。申請して通ればですので、当方は何の保証もしません。当然、市役所に行ってはたけが出来ると言ってたと叫んでも、もちろん通用しません。

また、市役所も子供が入学が近づくまでは相談も乗ってくれないと思うので、一か八かになりますので、当方としては仮に断られても後悔しない、というのが大前提になると断っておきます。


逆にその条件を呑めばかなりお勧めのマンションです。ちなみに買うなら1期など早めをお勧めします（もう時間が無いｗｗｗ）



結論

結論からいいます、北区、中央区に予算に収まる3LDK新築マンションのうち、質問者さんに強くお勧めできるマンションは存在しません。

もちろんこの中やその他小規模でも気に入ったものがあれば買えばいいと思います。

3LDKにこだわらず、2LDKを買うという選択肢も無いわけではないですが、広い家が欲しいとなっても…買い替え…昇給予定がないと市内ではできなくなる可能性があります…

強いてこの中からあげるなら、ブリリアタワー箕面船場が条件付きでおすすめ、次点で価格や売ってる部屋がわかればラシュレ扇町公園やリバーガーデン上町台、床暖房無くてもいいならシエリアタワー天満橋かな、と思います。

ただ個人的には北区や中央区で新築探すならもう少し予算が・・・という思いはあり、それなら中古がええよな、となります。

なので次回は中古編やりますｗ（まさかの２部制）


遅くなってごめんなさい、今回はこれで！（後日修正します。）

雑記書いてます