No.02「出店検討の効率化に悩む担当者は多かった」♯店舗開発を止めるな

店舗開発部、建設部のホンネ。他業種の担当者様と交流したリアルレポート

【 コラム概要 】連載
新規出店計画における様々な課題をお持ちではないでしょうか?
東京オデッセイでは、商業施設の新規出店に設計者の立場で携わらせていただく中で、開発部ご担当者様とさまざまな課題解決に取り組んできました。そこには共有の悩みや独自のアイデアがあります。
このコラムでは、店舗開発における知見を共有させていただくことで、皆さまのプロジェクトに助力できればと思います。

No.02
「出店検討の効率化に悩む担当者は多かった」

東京オデッセイでは、開発部ご担当者様が出店評価をするためのサポート業務を月間10〜30件ほどお受けしています。その中で感じる出店検討における効率化のポイントなど整理しておきたいと思います。

1 ）物件診断

計画が新築でもビルインでも建築に対する法規制を確認・調査し、適法で開発可能な工事方針の策定や課題点抽出などを行う必要があります。
営業的にエリアOK、店舗規模的にOKでも法規制や地域ごとの条例、特にビルインでは館側の仕様や制約によって、理想的な計画が難しいケースがあります。

これを怠ると・・・当初の売場面積や席数、室数などが確保できない場合があるため、物件入札や契約に進む前にこれらを確認しておく必要があります。

弊社でお願いしているのは、担当者様でのマーケット調査段階で情報共有いただき並行して物件診断までスムーズに行わせていただいております。

・ 概要書や確認申請図書、現況図面資料を共有いただき弊社にて診断報告
・ 弊社で現地調査や官公庁調査をして診断報告

2 ）スピーディーなボリューム計画

計画地での効果性の高い建築ボリュームや配置計画、売場構成や平面レイアウトなどを行い出店検討することは前提として、最も重要なのはそのスピードだと感じるケースが多々あります。 良い物件ほど、買付締切や入札順に応じた交渉権など期日ありきで進行しますので、いかに早く出店検討のための事業計画資料を揃え、社内決済を行えるかが重要になってきます。

弊社では、規模等にもよりますが早ければ数日で提出をしています。
また、一般的な効果性重視の検討プランとは別に「地域性や顧客、時代に応じた創造性を持たせた企画案」などもご提案しております。

3 ）事業計画をフォーマット化されている会社様も多い

「（仮名）出店評価報告書」でフォーマット化されている
▼ マーケット調査（人口分布、流入・競合・賃料相場・平均客単価・・・etc）
▼ 売場規模⇒事業収支検討
▼ イニシャルコスト（取得費・解体・土地関係・建築・設備什器・各調査・設計監理・申請・ 登記・利息）
▼ 利回り検討

事業収支で必要なイニシャルコストについて、概算建築コストなど必要費用算出のお手伝いを行っています。

余談ですが・・・ ビルインの場合は館側での条件や制約が出店判断に大きく影響しますので「（仮名）質疑応答書」 で確認事項を運用されている法人様もいらっしゃいます。

出店検討は当然の事ながら中止になるケースの方が多いです。
しかしながら出店検討してこその店舗開発なので、東京オデッセイでは
積極的な店舗開発を全面的にサポートしています。

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