上海摩天楼流不動産投資理論その2～大家１４年目突入

どーも上海摩天楼君です。久しぶりに書きました。
さすがに2年間物件を買っていないので不動産投資については語れないので経験値で書きました。
目の前に漢方薬があります。
株の世界に長いこといたので疲弊して目と神経がやられてます。
五十肩で精神的にもイライラします。
年々体にガタがきて、ジムや筋トレをする人の気持ちがよくわかります。
健康を犠牲にしてお金を稼いだのは本当に良かったのかわかりません。

先日のnoteかなりマニアック話でした。
あえて不親切で抽象的な話にしています。
前回のテーマは
物件みて入居率、経費をシミレーションできない物は買うべきではない、
それができないなら経験を積み、情報調査して覚えるべき。
裏のテーマが修繕費をちゃんと考えましょう。
建物が大きくなるほど経費は増えるというのが裏テーマでした。
浦安はおまけです。ですが隠れたテーマはまだあります。
すごく遠回しに問題提起してます。
そこに気が付いた人がいることを祈っています。

さてとアイスブレークです。
６０歳までに不動産投資家引退を決めた理由がここ１３年で参加する人の頭脳、レベルが上がっている。
特に路線価委１㎡３０万円以上のエリアでは投資家のレベルも上がってきていて、その下のエリアまで来るようになったので競争が激化している。
数年前はその下の路線価１㎡15万円以下のエリアは競争も少なかったので
私のようなへぼ投資家でも生き残れたけど最近競争が厳しいのでもういいや、無理しないが感想です。

さてと本日のテーマは物件選定です。
５年前のボウ不動産ポータルでコラム書いていた人の影響は結構受けているので否定はしません。真似ました。
私の場合理論⑥～⑩を満たす物件が全体の8割以上で平均の築年数が15年より少ないと回答しておきます。
2割まだ築古が残ってますがその解説は次回にします。
次回は失敗した理由を書きます。その次はＢＳ、ＰＬ、ファイナンス、運用理論、仲介との関係性とか読者の反響次第で書きます。

■理論⑥東京駅、大手町駅、渋谷駅から２５分以内駅までしかワンルームは投資しない。ファミリー物件は３５分以内までしか投しない。
ここ裏テーマ結構あります。
→なぜこうなったのか2012年、13年あたりに路線価１㎡10万円以下エリアで中古で利回10～20％の物件を買い、再生したりしました。
当時は頭金を入れて15年以内返済でキャッシュが回る物件しか買わないと決めてました。
４つ程度７年以上保有して３つ程度は家賃収入で儲かりましたが、出口はほぼ買値以下。
もしくは買値近辺での売却になりました。やはり耐用年数が残り少ない、
切れていると路線価一桁エリアは出口が厳しい。
家賃の下落と修繕費が厳しいと気が付きました。
最終的にやはり都心は家賃がそんなに落ちないと気が付きこうなりました。
松戸・柏→買値の8割以下＆9.5割で売却
千葉市中心地→買値8割＆10割で売却
すべて勤務した会社があったエリアです。物件は東が６割、南が４割の状態です。土地勘とお客さんの属性をイメージしやすい、特に東西線沿線はなぜか常に満室です。やはり土地勘があるエリアで大家はすべきだと思います。

■理論⑦１坪あたりの家賃が９０００円以下のエリアには投資しない。
ワンルームなら家賃７万円以上、ファミリーであれば家賃１４万円以上。
ワンルームなら２５㎡以上、ファミリー物件であれば５０㎡以上が投資対象。

はい、これにすべてが凝縮されています。
その昔、騒音トラブル＆滞納＆部屋破壊を起こした入居者がおりました。低家賃はトラブルが多いので最終的にこうなりました。
本当この水準を超えると運用が楽で管理会社も管理したいんだろうなと思います。ワンルームは２５㎡以上ないと良い客層の客付が厳しいと思います。

■理論⑧物件選定です。最低限の差別化ですが・・
・窓に防犯用の雨戸がない物件は投資対象外。
鍵はピッキング対策＆強度が強いチェーンに付け替える。
→ここだけはずっと譲ってません。やはり防犯が大切ですから。

・コンロは２つ以上、キッチン広め、風呂トイレ別。
→料理をする入居者様のほうが部屋を綺麗に使ってくれて、トラブルが少ないです。

・ワンルームは２人入居不可。
→これ２人で許可するとたいてい金の面でトラブルになるので絶対に受けてません。

・ネット家賃20万円以下は高速wifi（TVでユーチューブが見れる程度）。
20万円以上はお客さんにお任せ。工事許可して一部費用負担にしてます。

・ファミリー物件で犬は許可、猫は不可。猫で過去に痛い目にあってます。
犬の場合、敷金が倍になりますが、今まで退去時にもめたことはありません。

■理論⑨物件購入時に土地固定資産税評価の何倍で買えたのかを基準にする。

路線価（国の道路の記載された１㎡価格×面積㎡）を最初は基準にしていたのですが、固定資産税評価が公示価格の７割、路線価が公示価格の８割となってますが固定資産税評価額÷７×８＝路線価にはまずなりません。
整形地で角地でやっと路線価に近い数字がでましたが、
整形地ではない、台形のような道路つけの良い土地
路線価：100
固定資産税評価額÷７×８＝路線価（固定資産税評価からの）：83
17％の乖離があり、固定資産税評価を基準に買うようになりました。
私の場合、購入価格÷固定資産税評価＝1.9倍程度で買っています。
※固定資産税評価は土地だけです。
会社員大家の場合このエリアで融資をつけて買えるのであればよいほうだと思います。たいていコロナショックの時の貯金です。
取得時の土地の建物の比率は土地71：建物29です。
3割程度が築5年以内。

■理論⑩出口を考える。
私の場合二つに分けて物件を取得しています。
・容積率が2階建を立てたよりも2倍近く余っている。整形地でない道路つけが良い土地。これは将来的に建て替えることを考えています。
・道路付の良い整形地。そのまま売却できるもの。

上記がそれぞれ全体の4割、4割になっています。最終的に4割6割程度に持っていけたら良いなと思ってます。

さてと、子供の部活の時間になりましたので今日はここまでとします。
それでは、久しぶりに毒はこうかな。
やっぱり、高額セミナーとか1人９万円、10万円とか会費とっている大家の買の人の理論は再現性がなく、10年持たないだろうなが感想です。
どれだけ綺麗な言葉を並べても年長者、経験者にはばれます。
そりゃ、在庫も持たない、ノーリスクで情報商材売るのは楽でしょうね。
絶対にああいう人たちとは関わりたくないが感想です。

善意の愚者上海摩天楼拝