不動産融資の正しい借り方①

■ドーモ、上海摩天楼です。

投資侍さんのコラムが完結しました。

初めて投資侍さんのコラムを見たとき、私より上だとすぐ理解しました。

ああいう投資のコラムは99％インチキで馬鹿にしてました。

なんで自分より強い奴がいるんだとびっくりしました。

冷静に数字を分析して周りに流されず、合理的な判断ができる。

既存の型をきちんと理解した上で壊す、これが本当の型破りです。

投資侍さんには一番この言葉がにあう人でした。

投資は人に流されない、客観性が大切です。

大抵、MBAとか語るエリートは頭が良くても客観性が皆無で失敗。

投資侍さんは頭も良くて、経営戦略、哲学にも精通している、客観性も高く、天邪鬼で面白い人物だと思いました。

学がなく、口が悪い、たたき上げのあたくしとは違うなと感心して妬んでました。

さて、あたくしが大家として一番優れている能力は融資を引く力です。

あたくしは金融機関数社に勤めて、そこそこ仕事ができました。

財務担当として金融機関からお金を借りたり、

投資したり、回収したりしてました。

その時の知識と経験を生かして12年前に投資不動産を購入。

最初は2回融資を断られましたが、いろいろ教えていただき、金利1.3％固定10年のプロパーローンがみずほでつきました。

それから規模を拡大して、

マー君の年俸より少し上の金額を金利１％程度で借りてます。

楽○とかで偉そうに融資を低金利で引いたとか文章書いたり、セミナーで案内している専門家、キラキラ大家は全てインチキで論外です。

だってプロから見たら嘘なのわかるもんｗ

そもそも融資面談なんかまったく重要視しないし、PPで自分の夢だの理念だと語られても銀行担当者は迷惑です。資料シュレッダーするの大変ですｗ

ストレートに言います。気持ち悪がられます。

逆にあたくしの言うことをやれば、礼儀はわかっているなと思われます。

■最初に訪問すべき金融機関

１位：地銀、信金。初心者は手数料込金利1.6％以下で借りれたら上出来。

以上です。他は最初はいかなくても良いです。

ええ～と言われるかもしれませんが、

１）オリックス、スルガよりも地銀、信金の方が金利も低く、審査も緩いです。なのでこの二つに行く必要はないと思います。

オリックスは都心のみで金利2％と昔と比べて使い勝手悪い。

だって今のオリックスやスルメの基準で借りれる客は地銀、信金からみたら、優良客でよっぽど問題がない限り借りれます。

２）高金利のトラストも高金利の分際で融資対象エリアを絞っていて、

都心以外融資が付きません。

こんな金利で借りて、都心投資物件を購入したら破綻。誰が借りるねん！

ぶっちゃけ4％で良いので昔みたいに地方物件にたくさん貸してほしい。

３）都銀は大金持、地主しか金貸さないです。金利も高いです。

10年固定2％と言われてすぐ断りました。

金利も地銀、信金の後出しじゃんけん。

都銀経由で美味しい地主案件の売り物件がくるとか都市伝説です。

そんなもん数は極少で昔の話、言っている人は過去の成功者。

都銀担当者は紹介リスクが怖いので、お金が返せないで困っている案件しかもってきません。

そういう案件に美味しい案件はまずありません。

美味しい案件は融資つけたい、上場企業や優良企業経営者のとこに行きます。都心信金ならわずかですが可能性ありますがね。

★おまけ：最近の銀行紹介はクソですから。

とある銀行が金が返せない客の物件もってきました。

クソ過ぎて明らかになめられている。

金借りるといろいろ押し付けられ、面倒。

金輪際、その銀行と関わるのやめました。

事例：売価2.5億、千葉県、RC築3年、利回り5.0％　有名なK○郎建築

固定資産税評価土地4200万円　

■お金を貸してくれる地銀、信金を探す場合、どのような方法が良いか。

PPで自分の夢と家賃の○割を社会福祉に寄付すると書けば融資が通ります。

⇒大嘘です。元ネタはありません。私のオリジナルですからねｗ

正しい地銀、信金の探し方。

①HPでまず、あてをつける。

信金、地銀でも不動産融資に積極的なところは不動産担保ローンを2％程度でやっている。こういうところを狙うのです。

②電話で不動産融資をしているのか電話で聞く。

簡単に自分の属性を丁寧に説明して、

下記エビデンス資料をFAX、郵送するので見て話を聞いてもらえないか聞くだけです。その後、アポが取れたら窓口に行けばよいかと思います。

⇒断られても別の支店に電話しましょう。

支店で対応が違うことはよくあります。

あたくしは1つの銀行に対し、4つの支店に電話したこともあります。

⇒事務の女性が電話にでて折り返しになった場合、電話がかかってこないことがありますが、そういう時はめげずにもう一回かけてください。

⇒メール非対応が多く、意外とFAXが多いです。不動産屋と似ている。

■送る資料　郵送する場合は印象よくするためにファイリング必須。

◇個人

・運転免許所コピー

・勤務先社員証コピー

・個人の職務経歴書

・預金通帳過去3年分コピー（全て当日に1000円入金）

・確定申告書3年分コピーor原本

・個人納税証明書

・住民票本籍地記載身分証明書コピー

・自宅謄本＆固定資産税通知書コピー

◇法人資料

・法人税申告書3期分コピー＆原本

・BS、PL3期分

・資金繰り表12カ月分は月次単位、それ以降は年単位

・他行融資契約書＆返済予定表コピー

・預金通帳コピー（当日に1000円入金）

・所有物件火災保険、地震保険契約書コピー

・所有物件謄本、販売資料、レントロール、契約書、固定資産税通知書

・会社の謄本、納税証明書

◇購入を考えている物件資料

・販売資料、レントロール、固定資産税評価

・木造or鉄で築浅、築15年程度、築25年程度の3物件を適当に選んで提示するのを推奨します。

その銀行＆信金が耐用年数オーバーに貸すのか、

貸さないのか回答から理解することができます。

◇あとがき

さて皆様、どうでしたか？

上海摩天楼嘘つきと思った方は、

やってることが100％間違ってますので反省してください。

楽○に書いていることや、

キラキラ大家様のセミナー、

過去の成功者の本（だってもう10年以上前の話でしょｗ）

がおかしいのです。

次回は地味に捕捉します。

では、良い週末をお過ごしください。