相続税評価～本日は無議決権株のお話と不動産の相続税評価～

ドーモ上海摩天楼君です。
私が尊敬する刀を持ってる人が、
地方の数百億円投資家も相続発生したら相続税の債務超過で死ぬと申されてました。
私が本件については中立ですが、相続税の仕組みについて意外と知らない人が多そうなので軽く解説します。

■①生前贈与で法人の無議決権株式を譲渡する相続対策は割と一般的
毎回ツイやコラム読んでいてここに触れる人がいないので残念。
相続対策で法人の無議決株式を毎年子供に贈与は良手です。

無議決権株式とは議決権のない株式。
株主総会＆議事録＆手続きで普通株式を無議決権株式に変更できます。
無議決権株式は議決権がないので経営の意思決定に子供が介入できません。
生前株式贈与は税務署も目を光らせているので、コツコツと時間をかけて贈与しておけば少額ならば税率も低い、株価算定に問題がある場合税務署から指摘されます。その際に少額であればリスクも低。

納税資金がなければ法人から借りる。資金に余裕があればですが。
※地主や中小企業オーナーは無議決権株式について知ってる人が多いと思います。特に都心は地主が洗練されているなが感想。
色々マニアックな話を展開すると、なんでお前そんなに詳しいんだと聞かれる時があり、昔とった杵柄ですといつも笑ってます。
みんな税務署に否認されたケースは大好物で盛り上がります。

②法人所有不動産の相続税評価
法人で所有する不動産の相続税評価をご存じですか＞
意外と知らない、間違った人が多いの解説します。
未上場法人の株価算定は略します。→いいのか適当でｗ
売上と従業員数を増やせば類似業種を使える割合が増えるとだけ、触れておきます。ツイで幼稚園や飲食店をM＆Aで検討と言ってる人がいました。
過少資本で売上を増やせる相続わかっているな思いました。

さて本題、法人所有不動産の純資産評価方法です。
売上、従業員数が増えない限り、不動産所有法人は純資産評価になるとお考えください。ただし取得時期により相続税の評価が異なります。

▼取得3年以内はすべて取得価格評価
→死ぬ少し前に取得しても無駄とご理解ください。
→税務署HPで案内されています。

▼取得3年以降の評価です。
①建物は固定資産税評価で相続税評価します。
②土地は路線価で相続税評価します。

・土地は路線価評価ですので、路線価よりも安く取得したら逆に相続税が取得価格より高くなる可能性がある。

路線価よりも実勢値が倍程度の都心は相続税圧縮されるケースが多い。
路線価近辺or以下実勢値の地方は相続税あまり圧縮されない。

・建物は固定資産税評価額評価。
数年前の格安RCで建築した場合、固定資産税評価との乖離が少なく、相続税はあまり圧縮されない。
余談ですがRCは相続税対策には不利というのが私の持論です。
RCは新築で47年、木造は22年～20年で原価償却します。
RCはなかなか建物価値が落ちないので、銀行融資には資産が膨らんでよい見え方をしますが、固定資産税も高く、原価償却に時間がかかる。

上記を踏まえれば、侍さんが言いたいこともわかる気がします。
ただ、一概には言い切れない点もあります。

地方はエリアが広すぎるので、流動性が高いエリアであれば相続が発生しても資金捻出のため、売れば何とかなります。
ですが、流動性が低いエリアであれば相続が発生しても資金捻出のため、売るのに苦労する。
あくまで感覚地なのですが路線価1㎡20万前後を主戦場とする私の物件を普通の値段で売りに出して2～3カ月かかるが体感値。

路線価1㎡７万前後APは売れるのに半年かかるかなが感想。
自分の撤退戦を書くのもなんですが、ファイナンスが付かない物件は正直売却に時間がかかります。
路線価1㎡5万円前後で3000万円以上の高額は苦労すると思います。
それ以下は相当厳しいと思います。
駅徒歩5分以内路線価1㎡10万なら割と楽なんですけどね・・・

今日はここまで、久しぶりに昨晩眠れたので機嫌が良いので書きました。次回は3月以降かなと思います。

上海摩天楼君拝