元上場企業社長の海外不動産購入マニュアル 〜入門編その② 銀行融資の賢い使い方〜 2カ国間キャリートレード(UAE)
不動産市場が高騰し続けているUAEですが、この海外不動産を賢く購入する方法を説明します。日本や他国では不可能で、あくまでUAEで且つ現在の市場と金融機関の制度だからこそできる手法です。
低金利でお金を借り、賃料収入を更に預金利息6%で運用する。
実際リリースされている物件を例にご説明します。
2カ国間キャリートレード
低金利の日本でお金を借り、高金利のUAEで運用する戦略は「キャリートレード」と呼ばれる金融戦略の一種です。この戦略の基本的な考え方は、低金利の通貨を借りて、その資金を高金利の通貨や投資に運用することで差額利益を得ることです。
①低金利の日本
日本の低金利環境は、1990年代初頭に始まったバブル経済の崩壊後に設定された金融政策に起因しています。バブル崩壊後、日本経済は長期にわたるデフレーション（物価の持続的な下落）との戦いに直面しました。デフレーションは消費と投資を減少させ、経済成長を阻害するため、日本銀行（中央銀行）はこの問題に対処するために金利を低く設定しました。
本来低金利政策は、借入れコストを下げることで企業と個人の貸し出しを促進し、経済活動を刺激することを目的としています。理論的には、低金利は消費と投資の増加を通じて経済成長を促し、デフレーションを打破することができます。しかし、日本では長期にわたる低金利にもかかわらず、経済成長を大幅に加速させるには至っておらず、"失われた20年"と言われるほどの長期経済停滞の一因となりました。
日本銀行は近年、金融政策の枠組みを拡大し、量的・質的金融緩和政策を含むさまざまな手段を用いて経済刺激を図っています。これには、金利の更なる低下、政府債務の購入、企業向けの資金提供措置などが含まれます。これらの政策は、経済活動の活性化を目指していますが、その効果は限定的であり、日本経済における低金利の課題は依然として解決されていません。
短期プライムレートは2008年から1.45％のままです。
住宅ローンを提供している各金融機関の変動金利も、大幅な変動はありません。
2009年以前の変動金利は、2.5%前後、2009年1月5日〜9日の変動金利は2.675%でした。しかし、2009年1月12日から2.475%へと0.2% 下がり、以降は現在に至るまで2.475%を維持しています。
実際に貸し出される際の適用金利は、店頭金利よりも低くなります。
②高金利のUAE
アラブ首長国連邦（UAE）の金利政策は、主に米国の金融政策と密接に連動しています。これはUAEの通貨であるディルハムが米ドルにペッグ（固定相場制）されているためです。ペッグ制度の下では、UAE中央銀行はディルハムとドルの交換レートを安定させるために、米国の連邦準備制度（FRB）の金融政策に合わせて自国の金利を調整する必要があります。
米国の金利が上昇すると、UAE中央銀行も同様に金利を上げることが多いです。これは、ドルへの投資がより魅力的になり、資金がUAEから流出するのを防ぐためです。逆に、米国の金利が低下すると、UAEも金利を下げることが一般的で、これは資金の流入を促し、経済成長を支援するためです。
しかし、UAEの経済状況やインフレ率など、国内の経済指標に応じて独自の調整を行うこともあります。UAEは石油と天然ガスが経済の主要な収入源であり、これらの価格変動は国の経済に大きな影響を与えるため、金融政策もそれに対応して柔軟に調整されることがあります。
UAEの金融市場は国際市場と密接に連携しており、外国投資家にとっても魅力的な投資先です。そのため、UAEの金利政策は国内外の経済状況、特に米国の金融政策によって大きく影響を受けるという特性を持ちます。UAEは金融セクターの発展に積極的であり、金利政策を通じてその安定性と成長を支えています。
アラブ首長国連邦（UAE）のベンチマーク金利は最後に記録されたときに5.40%でした。2007年から2024年までの期間で平均して1.65%、2023年7月に史上最高の5.40%に達しています。
③一般的なキャリートレードの実行
借入れ：投資家は日本で低金利で資金を借り入れます。
投資：その資金をUAEの高金利の金融商品や投資に運用します。
収益：借入れ金利と投資からの収益金利の差額が利益となります。
④キャリートレードのリスク
キャリートレードは理論上は魅力的に見えますが、いくつかのリスクがあります。
為替レートの変動
資金を別の通貨で運用する場合、為替レートの変動が収益に大きな影響を及ぼす可能性があります。円がディルハムに対して強くなると、収益が減少するか、損失が生じる可能性があります。
金利変動リスク
借入れまたは投資先の金利が変動する可能性があり、予想外の金利の変動によって収益性が低下する恐れがあります。
政治・経済的リスク
投資先国の政治的または経済的不安定性がリスクを高める可能性があります。
キャリートレードを実行する場合、これらのリスクを慎重に評価し実行する必要があります。
融資金利2%＋利回り8%〜12%＋預金利息6% 購入参考プラン
①物件概要
場所／アラブ首長国連邦 ドバイ
価格／3,200万円〜6,800万円
間取／1K〜3LDK
完成／2027年
想定利回り／8%〜12%
銀行融資
期間／最長30年
金利／1％〜2.2%
※銀行融資の条件はお客様のご属性により異なります。
①銀行融資の利用
本物件は日本の不動産同様に日本の金融機関が利用できます。金利が1%〜2.2%、最長30年です。
生活習慣病込みの団体信用生命保険の加入もできます。お客様の属性により融資を受けられない場合もありますが、日本でよくある『全額融資』で購入する必要がありません。
本物件に於いて『借りれるだけ借りる』がベストですが、中東不動産は分割払いとなります。その詳細は事項の②ペイメントプラン(支払い方法)の交渉にてご説明致します。
『借りれるだけ借りる』の最大の理由は『低金利であること』です。
『借りれるだけ借りる』戦略の背後にある低金利環境の活用は、不動産投資におけるレバレッジ（借入金を用いた投資）の効果を最大化するための一般的なアプローチになります。
日本の低金利は、投資家にとって資金調達コストを抑えることができる最大の魅力です。
更に30年という長期間の融資が可能であるため、返済負担が分散され、投資家はキャッシュフローをより効率的に管理することができます。
中東の銀行は高金利で且つ、未完成物件への融資が難しく、完成物件に対しても担保価値の50%〜70%までしか借入れができません。よって高い自己資本を要求されます。
日本の銀行は低金利で且つ30年間、未完成でも場合によっては売買代金の90%まで融資されます。
この2国間のギャップを利用し、中東の不動産を日本の銀行で購入できることが最大のメリットです。
②ペイメントプラン(支払い方法)の交渉
一般的な日本での不動産売買は、手付金を支払い、売買契約を締結し、定められた日時に残金を支払い、登記手続きと同時に物件の引き渡しを受けます。
中東では基本分割払いが主流です。
契約時に手付金20%(DLD+合計24%)として売買代金の一部支払いをしますが、その後ペイメントプランという支払い計画に基づいて、分割払いを行います。
全ての物件ではありませんが、このペイメントプラン(支払い方法)の交渉が可能です。
つまり、契約時の手付金20%以外の残り80%をどのように支払うか、を賢く交渉します。
例)本物件3,200万円の場合
契約時 20% 640万円
３年間 1% 月々32万円
完成後 1% 月々32万円
上記のようなペイメントプランでの交渉も可能です。
契約時に20%を支払い、完成までの3年間と完成後の3年間、毎月32万支払うペイメントプランです。
日本の銀行から90%の融資を受け、初回に全額支払う事も可能ですが、
手付金640万
32万円×36回分＝1152万円
合計1,752万円
このように、手付金と完成までの36回分のみ融資を受け、完成後は物件の賃料収入で賄う方法もあります。
若しくは月々36万円に抑えることができれば、無理に借り入れをしないで購入する選択でも良いかもしれません。
ただ一番賢い手法として、低金利で90%(2,880万円)の融資を受け、預金利息で運用しながら月々の支払いを行う方法をお勧めします。事項③でご説明します。
あくまで交渉条件は物件によって異なりますので注意が必要ですが、日本の銀行融資と組み合わせることで、多くの購入の仕方が選択できることは間違いありません。
③月々の返済を利息で払う
日本の銀行で融資を受け、ペイメントプランを賢く交渉し、最後に利息で支払う方法です。
前項の①銀行融資の利用で、2カ国間キャリートレードについて説明しました。
この金利ギャップ、融資利息と預金利息についてご説明します。
日本では銀行に預けていてもほぼ利息が付きませんがUAEは違います。
ある条件を組み合わせることにより6%の利息が付きます。日本に居住、日本で勤務しながら中東で口座を開設することができ、更に賃料収入を積み上げ、預金利息6%で安定的に且つ安全に資産を増やす事が可能です。
『月々の返済を利息で払う』と言う表現は大袈裟ではありません。
単純に3,000万の融資に対する利息2%と、1,000万の預金に対する6%の利息は同じです。
2％で融資を受け、預金利息6%の口座に預け入れをし、分割払いをする。
詳しい説明と方法は割愛しますが、これこそがUAEと日本の2カ国間ギャップ、キャリートレードを利用した不動産投資になります。
最後に
融資を受け都心のワンルームマンションを保有している方、海外不動産に興味がある方、海外不動産をポートフォリオに組み入れたい方、海外に資産を移したい方、中東に興味がある方、是非お問合せください。
※こちらは物件数に限りがありますので先着順でのご案内となります。
購入方法について、詳細は本文で公開できませんのでお気軽にお問い合わせ下さい。
オンラインミーティングも承ります。
BITEXについて
我々BITEXはアブダビ政府より認可を受けた、BITEX REAL ESTATE BROKERAGE -LLCでございます。
アブダビ政府資本の最大手デベロッパーと業務提携をしており、アブダビで初の日系不動産会社です。
日本の金融や不動産を熟知している我々だからこそ提案できる手法があります。海外不動産を提案している業者が多く存在していますが、重要なリスクを排除し、ありきたりな提案で取引を行なっています。
今の金融市場と不動産市場でルールに則った最善の手法を模索し、極力リスクを抑えた画期的な不動産投資をご提案致します。
全ての市場に共通しますが、『増えると減る』が繰り返されます。
つまり、新たな手法で投資をする人が増えれば増える程、相場が上がり利益が減ります。
我々は都度その市場の隙間を見つけ新たな手法でご提案しております。
UAEについて
2024年現在のドバイの人口は約365万人です。
過去10年で約2倍に増え、ドバイ政府が発表したマスタープランでは2040年には約580万人になる見込みです。
ドバイのみならず、他の首長国も同様に増加しており、首都アブダビに関してはスケールの異なる都市開発工事が急激に進み、2026年にはカジノも完成します。
不動産の価格は世界的に見てもまだまだ割安で、殆どの不動産投資を行っている方は転売で利益を得ています。
日本とUAEの比較
日本の新築不動産は購入してすぐに価格が下がりますが、中東の不動産は完成と同時に価格が急激に上がります。
理由は、居住目的で購入されたい富裕層が多く存在し、その方たちは完成された状態を確認しロケーションも含め判断します。
安いものよりも、より良いものを妥協なく探すため、完成時に価格が高騰します。購入される側も価格が上がる事を納得し理解して購入しています。
物件によっては、更地から完成までの3年で倍額以上で取引されたものもあります。
少なくとも、更地のリリース価格から完成までに価格が下がったケースは存在していません。
いかに更地で早く購入するか、中東不動産を購入する上での最大のポイントです。
東南アジアでよく見られる、建築途中でデベロッパーが倒産してしまうケース。
中東で我々が取引しているデベロッパーは政府資本が入っており、倒産することはありません。
日本と同じように10年間の瑕疵担保責任制度もあります。
日本市場では相場が複雑に混在し、物件によってリスクが異なります。
これから更に発展するこの国では産業構造上、相場が下がるリスクがあまり存在しません。
日本の不動産は材料や人件費の高騰で、物件価格も上昇していますが、同じようにリスクも上がり続けています。
相続物件や不良債権が狙い目の時代もありましたが、相場が確立され明確化された今の日本では、聞こえの良い謳い文句でしかなく、決して安くはありません。
お金があり、人口も増え、経済が発展しているUAEでは地震も一切なく、戦争もありません。
富裕層が集まる国ですので治安も良く、紙袋に現金を入れ歩いている人を良く見かけます。
余談ですが、ドバイクリーク沿いにリッツ・カールトンレジデンスが計画されています。
クリークに隣接しているヴィラ1棟150億円でしたが約10棟全て完売しました。
また、パームジュメイラと言うエリアには、日本の安藤忠雄氏のデザイン設計で進めているアルマーニレジデンスが計画されています。
一番安いレジデンスで約8億円〜最高額で約200億円です。
日本では麻布台ヒルズの数百億のペントハウスが話題になりましたが、中東では当たり前のように存在しています。
更地で購入し、賃貸で利益を受け、預金利息で運用し、相場を見極め、売却し利益を得る。
当たり前の事ですが、今この方法で純粋に進められる国はあまり存在しません。
話題になっている東南アジアの国々や他の諸外国も同様です。
少ない利益を取り合い結果的に損をする相場の国が多く存在しています。
不動産投資の本質は『安く買い、高く売る』そして『預金利息で運用する』
良い相場を見つけ、安く購入し運用、そして高く売却する以外利益を出す方法はありません。
是非お気軽にお問合せ下さい。
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