【リフォーム費用】ボロ戸建て投資ってどんくらいかかんの？【公務員×不動産投資】
初めて不動産投資に挑戦した僕が
ボロ戸建て投資にかかったお金を大公開！！
お知らせです！
２０２４年２月２３日
WAKUWAKUオフ会 in 関西
WAKUWAKUメンバー随一のお祭りマン「エンスージアスト」ことこうへいさんが関西で初となるWAKUWAKUオフ会を主催してくださいました！
当日の詳細はコチラ！
２０２４年３月３日 村田幸紀さんセミナー
村田幸紀さんを講師にお迎えして、子どものお小遣い・お金教育に関する講演会を名古屋にて開催します！
【講師プロフィール】
村田 幸紀 氏
一般社団法人 こどもmirai 代表理事
株式会社 ADVANCE 代表取締役
不動産投資で経済的自由を手にする会 代表
三重県出身 1970年生まれ。トヨタ系部品メーカーに勤めながら、2004年から不動産賃貸業を始める。現在は22棟584戸を所有し、業界の紐づけがない、投資家に完全に寄り添う独立系の不動産投資コンサルタントとして活動をしている。
↓日経CNBC番組『シゴト手帖』に出演された村田氏の特集番組↓
大物不動産投資家による子どものお小遣いやお金教育に関する講演…
実際に受講された方々からは以下のような感想をいただいています。
・お金に関する間違った思い込みに気づき「成果を出せる人」になる
・お小遣いを通してお金が増え続ける「ゴールデンサイクル」が経験できる
・お金に対して自分とは違う価値観を知ることで視野が広がる
このようなベネフィットを得られる講演会が予定されております。
また、同日懇親会も開かれますので、あわせてご予定ください！
【講演内容】（120分）
＜前半＞
・お小遣いはなぜ渡すのか？
・幼少期の影響
・お金に困らない人のゴールデンサイクル
・お小遣いの４つのタイプの特徴
・お小遣いの額
・倍返しルールとは
＜後半＞
・テーブルディスカッション
・自分のお金に対する思い込みとは
・自分の稼ぎ方とお小遣いの関係
・自分のお金の使い方とお小遣いの関係
・まとめ
以下パスマーケットよりお申込みいただけます！
コミュニティWAKUWAKUでは、おもしろい企画が盛りだくさん！
気になるものがございましたら、
XのWAKUWAKUアカウントへぜひご連絡ください！
【Xアカウント】
https://twitter.com/wakuwaku_jins?s=21&t=yiLD52INnI65jVDjuV1jzg
【メンバーシップ】
ーWAKUWAKUー
公務員が不動産投資をはじめとする複業で人生をWAKUWAKUさせるコミュニティ
いや…なんかお知らせしてるけど、
そもそもWAKUWAKUってなんなん？？？
WAKUWAKUとは…
公務員が不動産投資をはじめとする複業で人生をWAKUWAKUさせるコミュニティなんです！（タイトルの繰り返し）
発起人はラガーマン大家コビーさん。
彼はこう言います。
「公務員の年功序列制度を”複”業で克服したい。」
公務員というナイーブな職種でも、
堂々と給与以外の収入を得ることで
人生をもっとWAKUWAKUさせたい！
という理念で２０２３年６月に発足しました。
現在は、
全国から約６０人のメンバーが参加していただいています！
さらに活動の幅を広げるため、
公務員でない方でもコンセプトをご理解いただける方は大歓迎！
コミュニティの参加はnoteのメンバーシップから、
普段の活発な情報共有はDiscordを使ってやり取りしています。
活動していく中でぶつかる課題や質問をDiscordで共有しメンバーみんなで解決し、その姿に刺激を受けさらに行動が加速していくところがこのコミュニティの最大の魅力だと思います。
２０２４年の目標はメンバー１００人！！
早朝クレイジー☆ヤ。！
どうも！
ヤ。と書いてヤマルです！
僕の仕事（本業）は高校生に国語の授業をしている先生です。
プライベートでは、長男５歳・次男１歳を妻とともに育てています。
そして！
不動産賃貸業などの複業によって
人生をもっとWAKUWAKUさせようと奮闘する不動産ビギナー🔰です。
このnoteでは、
僕の不動産活動のすべてを記録しています。
コチラのマガジンにまとめてありますので興味のある方はぜひご一読ください。
２０２３年５月に不動産投資を志し、勉強や内覧を始めた僕は
２０２３年9月にボロボロの空き家を購入しました。
その空き家をほとんど自分の力でDIY（リフォーム）することで
コストを抑え、夢の家賃収入を得る…いわゆる”ボロ戸建て投資”に挑戦しています。
日中は本業（学校の先生）で忙しい…
夜は家事や育児でてんやわんや…
どうやってDIYすべきか…
熟考の末編み出した苦肉の策、
それが早朝クレイジーです！☆
平日朝4時に起きて物件に直行
そのまま６時ごろまで一心不乱にDIY！！
その後、自宅に帰宅。
何事もなかったかのように家族と朝食をとっています。
そんな涙ぐましい努力が実を結び、
前回の記事でお伝えした通り、
僕の1号物件に入居が決まりました！！
本当に・・・ありがとうございます！！
前回までのおさらい
そこで前回の記事から！
実際ボロ戸建て投資ってどんくらいお金かかったん？？？？
という費用面についてご報告させていただいておりました！
前編はコチラ！
もしこれから不動産投資（ボロ戸建て投資）を始めたいという方の参考になれば幸いです！
今回１号物件にかかった費用を以下の３つにまとめてみました！
「物件購入費用」
「リフォーム費用」
「客付け費用」
前編では、この中から「物件購入費用」について
反省を踏まえて報告させていただきました！
続く後編では、
「リフォーム費用編」について
お伝えしていきます！
それではいってみよう！！！
リフォーム費用：￥957,865也
不動産投資活動にはさまざまなフェーズがあります。
物件を仕入れるフェーズ、
リフォームするフェーズ、
客付けをするフェーズ、
入居後に管理するフェーズ、
おおまかにわければこんなもんでしょうか？
それぞれのフェーズに向き不向きや得意不得意があるとはおもいます。
客付けまで終えた今の僕がここまでの活動をふりかえると
圧倒的にリフォームフェーズにやりがいを感じています。
（それと同じくらい絶望もしましたが…笑）
当初の予定では７０万ほどで決着をつけるつもりでしたが、
気が付けば出費はかさみ、１００万にせまる勢いでリフォーム費用が掛かってしまいました。
それでは今だから言える反省を交えつつ、
これから始める方に同じ失敗をしないようなアドバイスができればなと思います。
（偉そうにすみません…）
上の表では、
月別にＤＩＹでかかった費用をまとめていますが、
こちらの別表ではもう少し細かく、
毎月何にお金がかかったのかを表しています。
項目としては、
「工具代」
「材料費」
「その他」
にわけてあります。
次に、
項目ごとに分けるとこうなります。
ここまでの表をご覧になって
みなさま気づかれたでしょうか？
僕の反省点と改善点が…
工具代って高えぞ！！
DIYをするならば、
必要になるもの、それは工具
「道具のグレードも職人の力のうち」
という言葉もあるくらい
作業効率をあげるため、
そして安心安全なリフォームをするためには
工具って欠かせません。
今まで工具を一切持っていなかった状態からスタートしたぼくにとって工具代も痛い出費になりました。
そのくせに
１０月の工具代をみてみると￥28,968となっています。
この時の僕は完全に調子に乗っており、
「よっしゃ！これからやったンデ！」
「いい機械そろえたンデ！」
と勝手に息巻いて
そこそこいい工具を新品で購入してしまいました…
さらに結局ほとんど使わない道具や
買ったけどサイズや量が機能が合わないものまでありました…
ガッテム！！！！
今の僕が過去の僕にアドバイスするのであればこう言ってあげたいです。
・ホントにそんなハイグレードな工具が必要？？
・そのハシゴ、新品で買ってたけど3回しか使わなかったよ？？
・中古とかレンタルとかで事足りた工具もあるんじゃない？？
…きっとそれでも僕は買ってしまうんでしょうけどね。
逆に絶対そろえておいたほうがいいものも紹介します。
・インパクトドライバー
ビスうったり穴開けたり、とにかくこいつがなければDIYは始まりません。
僕はハイコーキの１８Vを新品で購入しました。
今思えばもっとV数少なくても、中古とかでもよかったと思いますが、
新品でテンション上げてあまたの絶望を乗り越えられたのでそれでよかったんだと自分に言い聞かせています。
・丸ノコ
インパクトドライバーに比べ、その必要とされる機会は少ないですが、
床や壁を作る際には必ず必要になりますし、
解体作業でも大助かりでした。
とにかく何かを切断したいときに重宝します！
※ただめちゃくちゃ危ないのでめちゃくちゃ練習してから使いましょう！！
・マルチツール
その名の通り、マルチなツールです。
切ったり削ったり、いろんなところで活躍します。
僕はDIY中盤くらいに購入したんですが、もっと早く買っておけばよかったと後悔しました。
本体はホームセンターの安いやつ、替え刃は有名ブランドのいいやつを使うのがポイントらしいです！
他にも、
腰袋や掃除機などオススメ工具はたくさんありますので
気になる方はぜひ僕とDIY工具談義しましょう。笑
外注ってもっと高えぞ！！
さて、
工具について反省をしておりますが、
表を見返すとそれよりもっと気になる項目がありますね。
そう、外注１、２という意味深な項目…
すみません。
実は外注してたんです。
べ、別に隠してたわけじゃないんです。
早くリフォームを完成させるためには外注という手段も必要だ！
と決断していたんです！
（詳細は下記の記事をご参照ください）
結局、
1号物件では2か所を外注にてリフォームしていただきました。
詳細は割愛しますが、外注リフォームのメリットデメリットについても簡単に触れておきたいと思います。
《メリット》
・早い
・安全
・心に平穏が訪れる
何とも当たり前な感想になりましたが、上記の通りです。
だって、プロにやっていただくんですもの。
素人DIYerの僕が涙流しながら何日もかける修繕をプロの業者様はリフォーム迅速かつ正確に、そして安全に直してくださいます。
（プロのワザを目の当たりにすると、今まで当たり前だと思っていた居住空間は巧な技術が積み重なってできていたんだと感動できます。）
そして…
なにより当時の僕にとっておおきなメリットになったのは、
「心の平穏」です。
DIYは絶望との闘い…
一向に終わる気配の見えない修繕箇所から目をそむけたくなります。
実際僕はもう見るのもつらくなり、外注を決意しました。
ずっとほったらかしていた場所が
次の日見に行ったらきれいに直っている。
僕のメンタルを保つために必要な経費だったのかもしれません。
《デメリット》
・高い！！！！！！
デメリットもいたってシンプル…高いんです。
だって、たった二か所で２０万こえてるんでっせ！？
これなかったら７０万に収まり予算内だったんだ…
やはり誰かに仕事を頼むということはお金がかかるということなんですね。
ちなみに、
大家さんが集まる勉強会でこの外注リフォームについて話を聞いていただいたところ、「外注１って必要だったんですか？」という
根底を揺るがすアドバイスをいただきました。
よ～～く考えてみれば…
確かにそうかも…。
違う手立てで工夫すればもっと安く収まったのかも…
割高な「勉強代」になりました。笑
買い物上手がＤＩＹを制する
なんだかんだ言いましたが…
ボロ戸建て投資のリフォーム費用を抑えるためには
「買い物上手」であることが大事なのではないかと結論付けたいと思います。
工具のそろえ方を工夫したり、
外注する場合の業者選定やリフォーム内容を工夫したり、
材料をできる限り安価に入手したり、
時間と絶望に追われ冷静さを欠いていた当時の僕はこのような結果となってしまいましたが、普段から上手にお買い物ができている人こそDIYリフォームにむいていると思います。
引き延ばして、ごめん…！！
ホントは前編後編にまとめて1号物件にかかった費用を報告する予定でしたが、気づけば後編も5000字を超えてきました。
ただでさえふざけ気味なこんな文章、
これ以上冗長的になっては読者が減ってしまいます。笑
ということで、
予定外ではありますが、
最後の「客付け費用編」は
次回に持ち越しとさせてください！！！
すみません！
次回完結します！
ホントに！
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