北海道物件 ”シャトレ麻生” 満室化プロジェクトとは？
こんにちは！不動産の空室対策アドバイザーの石原です！
今回は私が所有している北海道札幌市北区の物件"シャトレ麻生"の満室化プロジェクトについて記事にしました。
”シャトレ麻生”満室化プロジェクトとは
私が自己破産をする大きな要因となった"シャトレ麻生"という物件
札幌市内、駅近にありながら入居が全然埋まらずに22室中6室の空室を残したままにになった物件でした。
購入金額9800万円という非常に高い金額で購入してしまったため、売り手がつかず自己破産後も所有権が手放せない状況です。
自己破産しても所有権をすぐに手放せるわけではないんですね…
持ち家とかだと競売にかけられて、すぐに売り手がつくイメージがあるのですが、投資物件となると金額が大きいため簡単に競売で解決できないようです。
所有権を手放すためには債権者（銀行）が"これくらいじゃないと売らないよ"と決めた金額以上の買い手がつかないと売れないようです。
現在は債権回収会社が家賃を回収し残債の整理を行なっています。
ローン返済からは解放されましたが、所有権が私に残っていることで次のようなリスクを持つことになりました。
・修繕リスク
設備故障、水道管破裂、水漏れなど大規模修繕が発生してしまうと、そのリスクは所有者が被ることになります。
・固定資産税・都市計画税の支払いリスク
物件を所有していると必ずかかる税金です。
シャトレ麻生の場合、年間約50万円かかります。これまでは家賃収入の中でやりくりしていましたが、今後は自分の財布から捻出しなければいけません。
現在はローン残債約9,000万円に対して買い手の提示金額が5,000万円程度となっています。正直、築40年の物件なので妥当なのかもしれませんが、空室が多いため価値が値引かれているというのもあります。
そこで、銀行からは”物件を満室にしたら売却金額を検討する”と言っていただきました。満室にした時の市場価格によって売却金額を検討していただくこととなりました！
せっかくいただいたチャンスなので、正当な方法で（極端な値下げなどせずに）満室にして、その様子をみなさんに見ていただくことで空室対策の参考にして頂こうというプロジェクトが、この”シャトレ麻生”満室化プロジェクトです！
シャトレ麻生の物件について
物件名：シャトレ麻生
場所：札幌市北区 （地下鉄南北線／麻生駅 徒歩4分）
築年数：1985年（築40年）
構造：RC（鉄筋コンクリート造）
階数：4階
間取り：1LDK … 1室、1DK (23.1㎡) … 7室、1R(16.2㎡) … 15室 ／ 合計23室
空室は上記の内、1DK … 2室、1R … 4室の合計6室です。
満室化プロジェクトを通してお伝えしたいこと
サラリーマン大家として一番苦心していたのは空室をどう無くしていくかでした。
お恥ずかしい話ですが、
シャトレ麻生の物件はローン返済比率が高く、満室にしても利益がほとんど残らない物件だったこと、居住から遠方にあり殆ど行くことができなかったことなどから本業の忙しさにかまけて空室対策を一度諦めてしまった物件でした。
今回、このようなチャンスをいただけたことで、再度本気で満室にすべく挑戦をする運びとなりました。
札幌市は学生物件・単身向け物件が非常に多く、競争が激しい地域です。
駅近とはいえ、築40年の古さで16㎡程度の部屋、トイレ・お風呂ユニットの設備はさすがに人気がありません。
でも、こんな物件でも工夫次第で満室にできるということを知っていただければ、同じような悩みを持つ大家さんの励みになるんじゃないかと思いました！
対策はできるだけ誰もができる再現性を出せる方法で、課題を洗い出し一つ一つ潰していくように進めていこうと思っています。
是非今後も見守っていただけると幸いです。
満室化プロジェクトの進捗と今後の取り組みについて
シャトレ麻生の募集状況はまだ問い合わせが0の状態です。
まずは問い合わせをいただくための対策から取り組みを行います。
地域調査、近隣の競合物件分析はある程度しています。
その結果もまたお伝えしますので、参考にしていただければと思っています！
ターゲットも決めて入居促進用のキャンペーン案も考えていたのですが…
お金がかかる施策は債権回収会社の了解を頂かないと進めることが出来ません。
物件の所有権は私にありますが、お金に関しては債権回収会社が権利を持っています。
まだ、自腹で進めるだけの資金的余裕はありませんので、家賃の中でやりくりしていく方向で進めるしかありません。
そのため、債権回収会社の了解を一つ一つもらって進めないといけないのです。
現状は債権回収会社と相談の上”空室の修繕リフォーム代は家賃から出しても良い”と言っていただいています。
しかし、家電プレゼントや初期費用免除などのキャンペーン施策については"まず全室リフォームして募集状況が悪ければ検討する"と言われてしまいました。
なので、まずは募集条件の見直し、サイト掲載情報の見直しなどの見栄えの対策を行なっていきます。
今後その様子を赤裸々にお伝えしていきますので、”スキ”を押していただけると大変励まされます✨
ではまたお会いしましょう！
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