東京23区民泊上乗せ条例まとめ！【2024年最新版】
東京都で民泊（住宅宿泊事業）を行うにあたり、区ごとに制限があります（いわゆる上乗せ条例）。この上乗せ条例について解説します！
コロナが落ち着き日本旅行が解禁となった現在、日本に来たい海外の観光客で溢れています。
東京都で民泊事業をされている方、これから民泊事業を始めたいと思っている方に向けて今回は私マックスが上乗せ条例について解説します！
下記の各区の条例を理解して海外の人と交流することができる民泊運営を楽しみましょう！
法令と条例の違い
各区の解説に入る前に法令と条例の違いに関して簡単に説明します。
法令とは法律や政令を総称した呼び方となります。最も皆様に馴染みがある法律は法令にあたります。
その一方、条例とは、地方自治体が定めているものとなります。つまり日本国全体の決まりではなく、ある特定の区域内で有効となっているルールになります。
各区により必要となる概念や生活方式が異なるためそれらを考慮した上で決定されているのが条例にあたります。
今回の上乗せ条例に関しても言葉の通り各自治体にて内容が異なる条例です。上乗せとは「さらに厳しく」という意を持っています。
市や町の状況を考慮した上で地方自治体・各区が必要だと判断したものを自主的に盛り込んだものとなります。
上乗せ条例は民泊事業において理解をしていなければならないルールブックのようなものです。各区に大きな差がある本条例を下記にて詳しく解説していきます。
東京23区の上乗せ条例一覧
千代田区
千代田区の上乗せ条例は営業方式と区域によって分かれています。家主滞在型もしくは常駐していることが条件で、文京区等と学校周辺以外では制限がありません。
文京区等と学校周辺では金曜日と土曜日のみ営業が可能となっています。
家主不在型の場合は、管理者の駐在が必要となります。駆けつけの要件を満たさない場合は営業が難しくなり、条件によっては完全に営業できない可能性もあります。
中央区
中央区は区域や営業方式による条例の差異はありませんが「土曜日の正午から月曜日の正午まで」営業時間が定義されています。
つまり、稼働可能な時間が土日のみとなっています。マンションや住居エリアが周辺にあることを考慮した判断と考えられます。
月曜日の午後から金曜日までは稼働できないため稼働率を上げることは難しいでしょう。その他にも届出の7日までに近隣住民への説明会を実施したり、トラブルが起きた際には迅速に駆けつけるなどの対応が必要となります。
港区
港区は家主居住型であれば、制限はありません。
その一方で住居専門地域と文教地域で家主不在型の営業をする際には
制限期間が設けられます。制限期間は以下に定義されています。
1月11日の正午〜3月20日の正午
4月11日の正午〜7月10日の正午
9月1日の正午〜12月20日の正午
制限がある区域では家主不在型だと制限はあるものの、区域を選ぶか家主移住型にすれば運営はしやすいと考えられます。
新宿区
新宿区では、住居専用地域での営業は金曜日の午後から日曜日まで可能となっています。住居専用地域以外では制限はありません。
新宿区では、制限がある地域を避けることで、どのような営業方式でも民泊運営を行うことが可能です。
ゴミについて：民泊で出るゴミは事業込みと定義されます。ゴミ処理はゲストにさせるのではなく管理者が責任を持って処理するよう義務付けられています。管理者自身が処理できない場合には、業者に委託することも有効な手段でしょう。
文京区
文京区は制限区域では金曜日から日曜日までの営業と制定されています。
その他の地域においては180日ルールが適用されています。
180日ルールとは、１年間の民泊運営を180日以内に抑えることです。
制限地域は、住居専用地域、住居地域、文京地区そして準工業地域の4つです。
文京区で民泊を始める際には届出の15日前までに周辺の住民に対して説明会の実施と告知を行うことが求められます。また事前相談は予約制になっており、届出については営業を開始する10日前までに出すように記載されています。
台東区
台東区では、管理者が常駐しているか家主住居であれば制限なく１年間で180日まで民泊として営業することが可能です。
その一方で管理者が常駐していない物件については、土日・祝日と年末年始しか営業が許可されていません。
台東区で民泊の稼働率を上げるためには、家主住居型にするか管理者を常駐させる必要があります。
特筆すべきこととして、トラブルが起きた際には30分以内に対応することが求められています。
墨田区
墨田区に上乗せ条例はないため、民泊新法の届出をしていれば民泊を行うことことができます。観光資源として錦糸町など、観光を楽しめる場所も多いことから、海外を含む多くの観光客からの需要があるでしょう。
民泊事業には二ヶ月毎に定期報告をする必要があります。オンラインか紙で直接行うことできるので忘れないようにしましょう。
品川区
品川区は商業地域及び近隣商業地域では制限なしで民泊を行うことが可能です。それ以外の地域に関しては「土曜日の午後から月曜日の午前まで」営業を行うことが可能です。
東京旅行のステイ先ではなく、国内外からの出張の際の滞在先として人気のエリアなのでビジネス客をターゲットとして民泊もおすすめです。初めて民泊ビジネスを始める方は、事前に窓口にて相談すると届出がスムーズに行えます。
目黒区
目黒区は区内全ての地域で日曜日の正午から金曜日まで営業が認められていません。
その大きな理由として、目黒区のほとんどの地域が住宅地で占められていることにあります。そのため金曜日と土曜日のみ営業が許可されており、厳しい条件となっています。
特筆すべき内容として、目黒区では、周辺の住人から苦情が寄せられた際には発生日時や内容、対応について３年間保存しておく必要があります。
以前は届出が紙面のみでしたが、今は民泊制度ポータルサイトを通しての届出ができるようになっています。
大田区
大田区は元々特区民泊の地域に特定されていました。
民泊新法の制定によって営業できる地域が限られており、制限区域内では民泊ができないようになっています。
また、令和四年から施行されたガイドラインでは、小学校・中学校の敷地から100メートル範囲内では月曜日の正午から金曜日の正午までは営業できないため注意が必要となります。
一方で、家主居住型の場合は基本的に制限を受けずに運営することが可能となります。
トラブルが起きたい際には10分以内に駆けつけられる体制を整えておくことが義務付けられています。
世田谷区
世田谷区では指定されている住宅専用地域の場合、月曜日の正午から土曜日の正午までは民泊ができません。
それ以外の制限がない地域に関しては180日ルールが適用されます。
１年間の営業が180日を超えないように注意しましょう。
世田谷区に限らず、分譲マンションで民泊を行う際には管理規約で住宅宿泊業が認められているかの確認が必須となります。
届出の際には承認を受けたことが証明できる資料を申請の際に提出しましょう。
渋谷区
渋谷区においては文京地域と住居専用地域に制限が設けられており、制限期間は4つに細かく分けられています。
ただし、制限地域であっても、住民の苦情に迅速に対応できると認められている要件を満たせば180日以内の運営が可能となります。
もし制限がある区域で民泊を行う際には、制限が細かく設けられているため
稼働率を高めることが難しいかもしれません。
株式会社MOONは2024年4月渋谷区道玄坂に駆けつけ拠点を設置しました。
民泊運営に不安があるホスト様、すでに渋谷区で民泊運営をされているお客様のサポートに役立つと考えています。いつでもご連絡をお待ちしています。
日本の夏休み・冬休みにあたる期間は営業が可能となっていることから、
上京してくる学生や東京での観光を目的として地方の日本人を対象にすることも良い手段でしょう。
その他にも渋谷区では住宅宿泊業法が定められている標識に加え、区が交付している標識を掲示することが義務付けられています。
中野区
中野区は制限された地域での民泊運営は金曜日から日曜日と祝日に限られています。
制限のある区域は都市計画法に基づいた用途地域の中の第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域のことを指します。
ただし、制限区域内であってもホームステイ型で必要な要件を満たせば、一定の条件付きで平日に営業を行うことも可能となります。
中野区では制限地域に関わらず民泊営業開始の際の近隣住民への周知は必須となります。
杉並区
杉並区は住居専用地域で家主不在型の場合は制限が設けられ、金曜日の午後から日曜日正午までの民泊営業に制限されます。
杉並区は目黒区と似た特徴を有しています。区全体の八割を住居専用地域が占めています。そのため、制限を受けずに民泊を行いたい際にはホームステイ型にて営業を行う必要があります。
またガイドラインには騒音問題を防止するためにするべき対策など、四月における注意が記載されています。ゲストの宿泊時には、大声での会話、屋外でのパーティーやバーベキューの禁止などを説明する必要があります。
宿泊施設のリスティングなどに注意書きとして記載するように気をつけましょう。
豊島区
豊島区には上乗せ条例がありません。豊島区は海外でも認知のある現代アニメの聖地・池袋があります。全八路線が乗り入れるターミナル駅であり、交通機関が発達していることから観光客にとっては最高の宿泊先となります。
国際空港である成田と羽田にも一回の乗り換えもしくは直行バスなどが出ていることから、使い勝手のよいエリアとして有名です。
北区
北区も豊島区と同様に上乗せ条例がありません。届出をして民泊を始めることができます。北区のホームページでは届出の方法、審査にかかる時間など事業を始める流れが詳しく記載されています。
北区のガイドラインでは、宿泊者名簿の保存期間が3年と定められています。代表者のみではなく宿泊したゲスト全員の名簿が必要となりますので、海外からの観光客の場合には、パスポート情報なども併せて保存しておきましょう。加えて、家主不在型住居の場合は防犯カメラの設定も北区推奨の要件となっています。
荒川区
荒川区は区全体の条例として土曜日から日曜日のみ民泊事業の実施が可能となっており、全体的に厳しい制限を受けています。
また届出の際には、周辺住民への対応として、届出の1週間前までに周辺住民へ書面にて周知することが義務付けられています。加えて、管理者は四月の対象となる物件から１キロ以内に滞在しなければなりません。
二ヶ月ごとの定期報告では、宿泊人数や宿泊日数、ゲストの国籍別の内訳も必要となります。週末のみ民泊運営が認められていることから稼働率を上げることは難しいでしょう。
板橋区
板橋区では住居専用地域が制限地域となっています。金曜日の午後から日曜日の午前までと祝日がある場合はその前日から営業が可能となります。
板橋区が掲げる条例の中で特筆すべき点は下記の要件です。
「ホームステイ型などのホスト自らが管理業務を行う場合や苦情などに迅速に対応できるのであれば規制の対象外にする」
つまり、規制がかかっている地域でも少し工夫をすることで規制の対象外とすることが可能です。
例えば、家主居住型に変更したり、トラブルにすぐに対応できるように「駆け付け拠点」を設置することで運営をスムーズに行うことが可能です。
練馬区
練馬区は住居専用地域で制限がかけられており、月曜日の正午から金曜日の正午までは営業できません。
ただし、祝日の前日から祝日の翌日までは民泊の運営が可能です。そのほかの地域については制限はありませんが、練馬区の条例の中で届出の15日前までに近隣住民に対しての通知を行う必要があります。
説明会を行う際には、実施日の7日前までに知らせる必要があります。その他にも練馬区独自のルールが複数存在しますので確認しておきましょう。
足立区
足立区は練馬区と同じように住居専用地域では営業できる期間に制限があります。金曜日の午後から月曜日の午前と祝日の前後のみ運営が可能となります。それに加えて、12月31日から1月3日までの民泊運営についても禁止されています。
年末年始の旅行客を対象として民泊運営をされる際には制限がない区域での民泊運営をお勧めします。足立区は新幹線の通る上野駅からもアクセスが良いため、需要は今後も増加傾向と言えるでしょう。
葛飾区
葛飾区は地域制限も曜日制限もないため、届出をして標識が交付されれば事業としての民泊運営が可能となります。都心へのアクセスも良好なため観光客への需要も見込めます。
また、成田空港へ直通で行けることから外国人観光客にとっては使い勝手の良い場所となりそうです。
江戸川区
江戸川区にも上乗せ条例はありません。
江戸川区での民泊運営の注意事項として管理者もしくはホストは区が行なっている講習会に参加する必要があります。民泊について理解できるだけではなく、ホスト同士で交流を得られることから、運営におけるアドバイスを受けたり、経験を聞くことができます。
まとめ
今回は東京23区の上乗せ条例について記載しました。
民泊事業をお考えの皆様、今一度各区の条例を一緒に理解しましょう。
株式会社MOONでは東京を中心として民泊運営代行を行なっています。
ご相談がありましたらお気軽にご連絡くださいませ。
お問い合わせは下記よりご連絡いただけます。
「インバウンドに強い 民泊運用代行 MooN」
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