３つのギャップを武器に、将来稼げる家を建てる。
こんにちは！ 若橋未央です。
私達家族は2022年12月、夫の故郷・宮崎に注文住宅を建てて、移住を完了しております。
夫婦とも、リモートワークで東京の仕事を継続中です。
さて、私たちが家を建てるにあたり前提条件としたのは、「15年後に手放せる」、つまり売却または貸家にすること。
計画・建設当時は、「子育て期が終わったらまた別のところに移住してもいいな、東京に戻るかもしれないし」という考えで「売却」を重視していました。
しかし、移住してみると、宮崎、たいへん住み心地がよい。
そして、一生懸命考えて建てた家が愛おしい（笑）。
子育てが終わったら、老後は小さな家に住み替えをするという価値観は変わりませんが、
「売るのではなく、オーナーとしてこの家を大切に維持しながら、次の子育て世代に貸すのもいいなあ…」という気持ちがムクムクしています。
そこで今回、「我が家は、子育て終了後、売却ではなく、貸すという選択肢を取れるのか？」という疑問を、いろいろシミュレーションして考えてみました。
私は、実はおカネ大好き人間。
22歳、新卒入社3か月めに、誰に勧められるでもなく自分でネット証券口座を開いて投資を開始。リーマンショックやら何やら乗り越え、投資歴は17年。20代後半で、FP技能士２級に一発合格しています。
40歳手前の家づくり、一戸建て現金買い……には届きませんが、頭金に悩まない資産額にはなりました。
その結果、私が「これ、子育て世代のマネープラン的にアリだな。やりたい」と思える、３つのギャップを利用した「稼げる家」が見えてきましたので、ご紹介します。
※これはもちろん私個人の考えであって、将来の資産形成を保証するものではありません。お金の使い方は自己責任という前提でお読みください。
戸建所有で武器となる、３つのギャップ
戸建所有とおカネ、利用できると思ったギャップ（差）は以下の３つです。
住宅ローン金利と、金融投資の利回りの差
家屋必要条件・面積について、子育て世帯と老後世帯の差
戸建建物の、売買評価と、賃貸評価の差
１つずつご紹介します。
①住宅ローン金利と、金融投資の利回りの差
住宅ローンは、「居住する自宅を取得するため」に特化した、格安金利の特別なローンです。たとえば変動金利は、1990年代後半から20年以上、実質、0.5%程度。
参考まで、車のローンは１～５％、教育ローンは２％程度。金利の桁が違います。
変動金利はこのグラフの値から、さらに最大２％優遇される。
2023/5/20アクセスhttps://www.flat35.com/loan/atoz/06.html
一方、金融投資の利回り。短期的には得したり損したり、ブレ（リスク）がありますが、10年、20年、30年…長期的に持ちつづけると、外国株式は約７％、国内株式は約５％の年利が見込めるとされています。
2023/5/20アクセス
https://www.gpif.go.jp/gpif/diversification2.html
私は、全世界株式インデックスファンド（日本ふくむ先進国、新興国の超たくさんの企業の株式に幅広ーく分散投資するファンド）に資金を預けることで、少々堅めに、長期的には年５％程度の年利を期待しています。
そして実際、自分の手持ち資金から、家族４人・生活費２年分は定期預金で確保したうえで、余剰資金を全世界株式インデックス中心に投資しています。
前述のとおり、短期的にはめっちゃ損することがあります。子どもの高等教育など出費が見込まれる年が迫ってきたら、全世界株式を日本国債クラスや定期預金に徐々に戻して、リスク調整をすることが大事です。
全世界株式に分散投資する投資信託は、ｅＭＡＸＩＳ Ｓｌｉｍ 全世界株式（オール・カントリー）が有名で、私も投資しています。
この金融投資の期待利回りと、住宅ローンの超低金利のギャップを利用すると、
住宅購入時、家づくり総予算で住宅ローン借入の割合を増やし、手持ちの現金（頭金）割合は減らす。その現金を金融投資で殖やすという選択ができます。理想はフルローンです。
②子育て世帯と老後世帯の、住まいの差
子育て世帯が家を建てたあとの暮らしは、子育て期と老後期でギャップがあります。
【立地】
・子育て期→小学校や公園との立地関係、中・高校の選択肢の広さ
・老後→徒歩圏のスーパー、文化施設、医療機関等のアクセス
【家屋】
・子育て期→家族で過ごすLDK、子の成長に応じた個室
・老後→１階で寝起きと生活が完結できる間取り。
（理想は平屋。２・３階建の場合はホームエレベーターなどの計画）
これらをすべて満たす立地・家を建てると、老後期に、「子育て世帯向けの立地の価値」と「家の面積」は、持て余してしまいます。
持て余すだけならいいのですが、住んでいる人数（１人か２人）に対して家が大きすぎるので、家のメンテナンス費用が大きくなり、住まいコストの効率が悪い、損をしているとも言えます。
子育てサイズの戸建に高齢者が1人で暮らすと、「自分１人の暮らしのために多額のメンテナンス費をかけられない（かけたくない）」ため、また、認知能力が落ちるため、メンテナンスが行き届かなくなりがちです。
結果、広い家に暮らす高齢者は、生活環境が悪化しがちです…。実例→東京時代の大家さんとネズミの話。
これ、「子育て期に適した立地と家屋」を重視して家を取得し、老後に自分達は住み替え。
もとの家は次の子育て世代に貸す・売るということが実現すれば、使わなくなった価値を活用してお金が入ってきます。
それを老後の自分達の暮らしに使うことができて合理的です。
売却前提のマンション購入はよく聞くけど、売却前提の戸建購入はあんまり聞かない。やっぱり「一生に一度の買い物」「一生住む」前提なのかな。子育て後15年で売却を視野に、注文住宅を建てたうち…やはり変わり者…？😇
— みお（若橋未央）| 家を建てて地方移住 | 編集者 (@mio_wkhs) May 10, 2023
子育てサイズの家は子育て期のファミリーが使うのが合理的だと思うのです。
③戸建建物の、売買評価と、家賃評価の差
３つめのギャップは、戸建建物の価値が、売買と賃貸で大きく異なることです。
木造戸建ての耐用年数は22年。この影響があってか、中古の戸建を売買すると、築25年を超えたら建物価値はゼロ、「ほぼ土地値」扱いになるのが現状です。
一方、耐用年数が47年と長いマンションは資産価値の下落が緩やかです。「戸建よりマンションのほうが資産価値が下がらない」「売る前提ならマンション」「戸建を売るなら立地がすべて」という風潮があるのはこのためなのでしょう。
しかし、22年を過ぎた戸建も、「借り手がつく」立地と家の状態なら、貸し出してお家賃をいただけます。
実際、私たちは東京で、築35年程度の借家に入居。家賃15万円で７年住んでいました。
2018年7月、総務省統計局発表「借家家賃の経年変化について」によると、木造一戸建ての賃貸物件について、家賃変化年率推計は、-0.91%～-1.1％。
ざっくり家賃下落年１％ととらえると、新築で家賃15万円の家の場合、築25年で家賃11万円をキープしていることになります。売買で建物価値がゼロになるのとは、ずいぶんな差です。
個人の不動産投資家の間では、土地値で築25年以上の中古戸建物件を買い、建物をリフォーム・貸家にして家賃収入を得る、「築古戸建投資（通称ボロ戸建投資）」が流行しています。それは、この売買評価と家賃評価のギャップを利用しているから、と改めて腹落ちします。
子育て後に貸家。稼げる家の作り方
ここからは、３つのギャップを活用した、稼げる家の作り方です。
金額は、若橋家の実際の額をベースにしつつ、わかりやすい金額や年数に単純化しています。
★超大事な前提★
・年収に対して適性な家づくり総額であること。目安、世帯年収５倍
・上記総額で、将来的にも「子育て世代の借り手がつく」立地と家が買えること。小中学校との距離、治安、子育て施設へのアクセス、勤務地へのアクセス等
・投資に回すのは、生活防衛資金（私の場合生活費２年分）を確保したあとの余剰資金。
購入時 総額抑えめ・フルローン
以下条件で家を建てるとします。
世帯年収1,000万円 夫婦・子２人
家づくり総額5,000万円
ー土地2,000万円
ー建物3,000万円
変動金利0.5%で35年フルローン(元利均等）
月々13万円支払い＋修繕積立金２万円
頭金に出せる1,500万円を、世界株インデックス投信・年利５％で運用開始
20年後 ローンを完済して貸家に
20年後の住宅ローン残債と、投資で増える見込みの金額は以下の通り。
住宅ローンの残額 240回返済時 2250万円
投資に回した1,500万円は3,980万円に（＋2,480万円！）
①の低金利住宅ローンの金利、金融投資期待リターンのギャップを利用した結果、計算上は、20年経つと、利息だけで住宅ローンの残額を完済できる額になりました。わお。
投資の複利計算や、ローン返済残額の概算は、casioの高精度計算サイトが使いやすくて便利です。
アインシュタインは複利を「人類最大の発明」と呼んだとか
つぎに、②子育て世帯と老後世帯の、住まいの条件ギャップを使います。
賃貸相場は、基本的に広くなれば高くなります。
築20年、４ＬＤＫの子育て世帯サイズの家を賃貸に出して15万円。
自分達は築10年、２ＬＤＫのマンションを借りて、家賃10万円だったとすれば、超単純計算で５万円収入があります。
住み替えで、小学校立地など子育て重視の条件から、徒歩圏スーパーや医療施設アクセスなど、老後に適した条件の立地・物件に移れることも魅力です。
さらに、③戸建建物の、売買評価と、家賃評価の差を使えば、耐用年数22年を超えた建物でも、お家賃を産み出してくれる収益物件、まさに資産となります。しっかりメンテナンスしていけば、築50～60年くらいまではお金を産み出してくれそうです。夢のある話。
注意点は、「住宅ローンは、自宅建設用の特別なローン」のため、住宅ローン返済中は、貸家にはできないということです（海外赴任中の一時的な貸し出しなどは銀行と相談）。
住宅ローンが借りやすい・借りられるからといって、8000万、１億円と額が大きいローンを借りて豪華な家を建てると、完済=借家にできる時期がどんどん遅れて、機会損失になってしまいます。
稼げる家にするには、建物にお金をかけすぎない。これ大事です。
貸す前提で自宅を新築する強み
注文住宅の出口戦略を「貸す」として建設する場合、
「長持ちすること、メンテナンス性の良さ」という目線が強くなります。
我が家は、「売却時に、買い手に評価されるといいな」という思いで、総予算は抑えめにしつつ、内装や住宅設備よりも、家自体への性能に予算配分しました。
耐震性を高めた設計。（我が家は耐震等級３・許容応力度計算）
雨もりリスクを減らすべく軒を出す。
少し高グレードな屋根材や外壁材。（ガルバ屋根、高耐久サイディング）
断熱性能、気密性能をあげる。（断熱等級６、C値1.0）
シロアリ対策を強化する。（ターミダンシートをプラス）
どれも、新築時を逃すと、後から取り返すことが大変なものです。
そして、オーソドックスでシンプルな外観、どの家族にも使いやすい汎用性・可変性のある間取りも大切にしました。
これらの工夫…他者に売却だと、評価されるかは運次第です。
しかし、自分の資産のまま貸家にすると、大家さんとしての自分に100%評価されます。
こんな……貸し出すための配慮をもって建てられ……かつ…貸し出すことを見込んで、早め早め、良好にメンテナンスがされているとしたら…そんな築20年の家は……収益物件として、むちゃくちゃ希少価値が高い気がします。
探そうと思っても難しいし、あったとしても世の戸建大家さんたちの争奪戦。それが争奪することなく自分のものです！
源氏物語で、光源氏が、紫の上を自分好みの女性に育てて結婚してたのと似ているかも…
おまけに、住宅ローンという超低金利ローンで建てていて、自宅から貸家に変えるとき、取得コスト（仲介手数料や取得税）がかからないのです。すごい。
将来の借り手にとっても、持ち主が住みつぶすつもりで建てて、「メンテナンス…まだいいんじゃない？先送りしよ」と過ごしていた家より、人様に貸すつもりで作り、ていねいに暮らしてメンテナンスされた家は、魅力的だと思います。（そういう借家があったら最高でした、借家の賃貸人時代。）
地域にとっても、良好なメンテナンスがされた家で、子育て世代が10年スパンで入れ替わる家というのは、この超少子高齢社会で、地域の活気が保たれて有益だと思います。
うーん、みんなハッピーかもしれない。
許容できるリスクを取ること
ここまでの話、ツッコミどころは色々あるかと思います。
・そんなに頭金もってないよ！
・投資なんて怖い！
・子どもが私立に行ったりしてお金かかるかもよ？
・東京では5000万円で土地・建物揃いません！
・首都圏郊外に行けってこと？通勤大変すぎ
・住宅ローンの低金利、これから上がるんじゃない？
・これから空き家増えるのに、地方で、そんな家賃で貸せるの？
・老後に住み替えできる家、ほんとにあるの？
まあ、どれも、そうですよね。
でも、我が家の場合は、「許容できるリスク」ととらえました。
頭金 → 私が独身時代から資産運用していたので、それなりにあった
教育 → 公立派なので地方移住
土地 → 地方都市なら5,000万円程度で「貸せる立地」で家が建つ
通勤 → リモートワークで東京の仕事が地方でできる状態を得た
金利 → 急上昇したら運用益と比べて繰り上げ返済
家賃 → ありえる。（実際に同程度の立地で築20年オーバー・15万円で成り立っている貸家を知っている）
全部そろうのは稀かもしれませんが・・・
「貸せる」利便性のある土地を親・祖父母がお持ちで譲ってもらえる場合、土地コスト分は浮きます。
稼ぎ手がまだ20代～30代前半の若い世帯なら、20年と言わず、運用益がローン残額を上回るまで、積み立てしながら待つ時間もとれます。（投資は時間が味方！）
私だって、22歳の小娘が最初に外貨商品に投資するとき、めちゃビビりました。リーマンショックで資産が大幅に目減りしたときは途方にくれ、でもめげずに投資を続けたから、投資に回せるくらいの頭金ができました。
夫も、東京で、満員電車で１時間以上かけてオフィスに通っていました。でもコロナをチャンスにリモートワーク向きの部署へ異動をかなえ、自ら業務設計して、オフィスから1000km遠方で在宅勤務を回しています。
ごく一般人の私たちが、１つひとつ、その時々で取れる範囲のリスクをとって結果をつみあげたから、「稼げる家を建てる」カードがそろったんだなとしみじみします。
再掲しますが、戸建所有をするにあたって、３つのギャップがあることは間違いありません。
住宅ローン金利と、金融投資の利回りの差
家屋必要条件・面積について、子育て世帯と老後世帯の差
戸建建物の、売買評価と賃貸評価の差
これらを認識して、ご自身の収入や暮らし方と照らし合わせると、「稼げる家」が具体的にイメージしやすくなります。
参考になったら、ぜひ考えてみてください。
この記事は、加筆・再編集して、2023年秋までに、若橋家の家づくり記録としてkindle本にまとめようと考えています。
興味をもっていただけましたら、そちらもぜひご覧ください。
若橋家・家づくりや住まい方、kindle本執筆に関する最新投稿は、Twitterの「若橋未央」アカウントでもお楽しみいただけます。よかったらのぞいてみてくださいね。
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