今日は事業視点のお話です。 不動産投資というのは長い目で見た「経営目線」が必要です。 リフォーム業者さんと工事中にやり取りしていると、 後から費用が高くなることが…
戸建のリフォームをしていると最後に必ず細かい修正箇所が出てきます。 もちろん、そのままでも生活はできることが多いですが、 高い家賃を取りに行く視点で考えると、しっ…
今日は全然違う視点で。 現在、ある資格を勉強しています。何の資格かは秘密です😅 でも、資格を勉強していることは、他人に口外しないことをおすすめします。 宣言すると…
トイレのプチバリューアップの話の続きです。 例えば、ペーパーホルダーです。 👆のような２連のものは2,000円程出せば、入手することができ、ドライバー１本あればDIYで…
築古の戸建はトイレ本体もペーパーホルダーも黄ばんでいたりします。 プラスチックの漂白はネットでもたくさんやり方が公開されています。 が、そこまでしてモノを再利用…
つい先日、プロパン貸与スキームが禁止になるというニュースがありました。 2027年から施行だったらしいですが、前倒しして2025年からスタートするとか。 プロパンガスの貸…
下駄箱って独立しているものと、壁に埋め込まれてるタイプがあります。 昔の戸建だと、埋め込んであるタイプが非常に多いです。 ダサいからといって撤去しようとすると、 …
投資目線で考えたときに戸建の扉（建具）はできる限り、使いまわししたいです。 というのは、建具は高価だからです。 モノだけならネットで2.5～3万円で入手できたりはする…
こんにちは。 築古戸建の襖の裏側って、なぜか残念なことになっています。 板がパリパリになってるときは、上から別の部材を直接貼れません。 収納の中の場合は日常的には…
築30年以上の戸建では油系の汚れがとっても多いです。 特に、レンジフードや換気扇は油、焦げ、サビはデフォルトです。 こういう、白系の色のレンジフードはクリーニング…
まあまあ状態の良い戸建を取得したことがあります。 下記の写真のようにまあまあ洗面台も状態が良かったです。 が、難点だったのは湿気による腐食です。 どうやったらこん…
築古の戸建は必ずといっていいほど、最初に畳の処分が発生します。 最初の頃はよくわからず、大工さんに処分を依頼してました。 が、自分でやると部屋あたり１～２万円は浮…
天井のDIY作業はタイヘンです。 理由は、普段慣れていない体勢での作業だからです。 ボロ戸建はほぼ２階は和室です。 天井に溝が入った板が貼ってあります。 そのままでは…
古い戸建には小屋のような“離れ”が付いていることがあります。 昔は日常的には使用しないものを、別の建物にしまっておく習慣ががあったんでしょうね。 （現代の人の方が…
軒天がボロボロの戸建ではよく見られます。 なんでこんな所、剥がれるんだろう？と、不動産に興味を持った初期の頃はよく思いました。 外壁の方が直接雨も当たるし、夏は太…
今日も外構つながりで・・・・外壁の話です。 古い戸建の外壁はリフォームやメンテナンスしていないと錆びていきます。 特に外壁塗装はやろうと思ったらキリがありません…
教官. ＠ガッツリノベ
2023年12月25日 09:41
今日は事業視点のお話です。不動産投資というのは長い目で見た「経営目線」が必要です。リフォーム業者さんと工事中にやり取りしていると、後から費用が高くなることがあります。なぜでしょう？大きく２点あります。①仕様変更による追加費用例えば、キッチンカウンターの仕様を変更したい場合などです。施主都合で変更する場合は、事前に部材の買い出しや設計の手間を考えると、リフォーム業者さんとしては
2024年5月30日 19:02
戸建のリフォームをしていると最後に必ず細かい修正箇所が出てきます。もちろん、そのままでも生活はできることが多いですが、高い家賃を取りに行く視点で考えると、しっかり補修しておきたいところです。傷が付いたときは補修ペンや絵の具で簡易的に塗るのが手っ取り早いです。下記のAfterを見て頂ければわかりますが、15cmくらいの距離に近付かないと補修部分はわかりません。DIYレベルなので、近付
2024年5月27日 09:41
今日は全然違う視点で。現在、ある資格を勉強しています。何の資格かは秘密です😅でも、資格を勉強していることは、他人に口外しないことをおすすめします。宣言すると、「大変だからやめた方がいいよ」とか、「持ってても実務に活かせないでしょ」とか、必ずネガティブな返答が返ってきます。なぜなら、彼らは人が出世するのを恐れているからです。置いて行かれるのが嫌なのです。特に、同じ職場の方々には
2024年5月23日 16:45
トイレのプチバリューアップの話の続きです。例えば、ペーパーホルダーです。👆のような２連のものは2,000円程出せば、入手することができ、ドライバー１本あればDIYでもリフォーム可能です。清潔感があれば、100円ショップのものでも充分かと思います👍が、ペーパーホルダーよりも、トイレットペーパーのストックを置ける棚があるかどうかの方が私は重要だと思っています。できるなら、本来は、ト
2024年5月20日 12:01
築古の戸建はトイレ本体もペーパーホルダーも黄ばんでいたりします。プラスチックの漂白はネットでもたくさんやり方が公開されています。が、そこまでしてモノを再利用するのはコスパが悪いです。トイレ本体を交換するといろいろな絡みから断念するのも手です。なので、フタだけ変えるのが賃貸経営では最もコスパが良いリフォームです。ネットで温水洗浄便座を買えば、15,000円程で新品になります。現代の賃
2024年5月17日 09:17
つい先日、プロパン貸与スキームが禁止になるというニュースがありました。2027年から施行だったらしいですが、前倒しして2025年からスタートするとか。プロパンガスの貸与スキームとは、プロパンガスを契約する代わりに、設備の貸与を受けることができるというものです。つまり、リフォーム費を浮かすことができます。※但し、エリアや物件スペックによります。戸建大家にとって、プロパンガス業者さんとの付
2024年5月13日 14:50
下駄箱って独立しているものと、壁に埋め込まれてるタイプがあります。昔の戸建だと、埋め込んであるタイプが非常に多いです。ダサいからといって撤去しようとすると、その壁も補修し直す（ボードの上貼など）が必要になってきます。一箇所交換しようとすると、ほかの箇所も影響してきます。・・・というのはリフォームでよくあることです。中は、染み込む系の塗料（ステイン等）でさっさと塗ってしまった方が良いで
2024年5月9日 21:28
投資目線で考えたときに戸建の扉（建具）はできる限り、使いまわししたいです。というのは、建具は高価だからです。モノだけならネットで2.5～3万円で入手できたりはするのですが、必ずドア枠の影響が他の所に出てきます。既存の建具とピッタリ同じサイズの建具はなかなか見つからないので、原則、ドア枠もセットで交換となります。すると、壁も一部解体が必要になります。投資目線で考えると、既存の壁を活かし、
2024年5月6日 10:12
こんにちは。築古戸建の襖の裏側って、なぜか残念なことになっています。板がパリパリになってるときは、上から別の部材を直接貼れません。収納の中の場合は日常的には見ないので、諦めはつきますが・・・室内の他の部分がきれいになってるとやっぱり比べられてしまいます。（※但し、この辺りは家賃帯によります！）戸建を借りに内覧しにいらっしゃった方は、窓、網戸、雨戸、障子、襖、天袋、吊棚・・・とにか
2024年5月2日 18:43
築30年以上の戸建では油系の汚れがとっても多いです。特に、レンジフードや換気扇は油、焦げ、サビはデフォルトです。こういう、白系の色のレンジフードはクリーニングしても、黄ばみは取れません。結局は古めかしいイメージは残ってしまいます。とりあえず、塗装してしまえば、色は均一になります。範囲も狭いのでそんなに時間もかかりません。在庫のペンキを処分したいので、２種類混ぜました(笑)「ブル
2024年4月29日 09:55
まあまあ状態の良い戸建を取得したことがあります。下記の写真のようにまあまあ洗面台も状態が良かったです。が、難点だったのは湿気による腐食です。どうやったらこんななるの！？と現代の人は思いますが、何十年も湿気にさらされていると、こう↓なるのです(笑)しかも、鏡全体の周りの方なので、”いちおう”まだ使うことはできます。昔の人は物を大切にしたので、使えるものはできるだけ使いました。今と違
2024年4月26日 08:39
築古の戸建は必ずといっていいほど、最初に畳の処分が発生します。最初の頃はよくわからず、大工さんに処分を依頼してました。が、自分でやると部屋あたり１～２万円は浮きます。全和室の物件もあり、そういう場合はDIYで処分すると、その分は他に費用を回せます。自分でクリーンセンターに運搬するのがもっとも安価です。そのままの大きさでは自分の車に入らなかったので、分割したことがあります。一度に何
2024年4月22日 09:52
天井のDIY作業はタイヘンです。理由は、普段慣れていない体勢での作業だからです。ボロ戸建はほぼ２階は和室です。天井に溝が入った板が貼ってあります。そのままではクロスが貼れず、ひと工夫必要です。コストを落とすためにいつも１部屋はＤＩＹで天井塗装をしてます。１日（多くても２日）で終わるので苦ではありません。最初にシーラーを塗布します。（日常的に触る部分ではないですが一応）ペンキ
2024年4月19日 08:26
古い戸建には小屋のような“離れ”が付いていることがあります。昔は日常的には使用しないものを、別の建物にしまっておく習慣ががあったんでしょうね。（現代の人の方が荷物はコンパクトに思います(笑)）平屋ですが、屋根はサビだらけでした。見た目も悪いので、とりあえずDIYで塗装をしました。範囲は6畳ほどの面積だったので、そこまで大変ではありませんでした。サビの上からそのまま塗れる塗料を使いまし
2024年4月15日 11:35
軒天がボロボロの戸建ではよく見られます。なんでこんな所、剥がれるんだろう？と、不動産に興味を持った初期の頃はよく思いました。外壁の方が直接雨も当たるし、夏は太陽光浴びるし、どうして？と。大きな理由は、使っている板が薄すぎるんです。3mmくらいのペラペラの板で出来ていることがあります。昔は少しでも材料代を浮かせようと、最低限の材料を使っていました。床の根太の間隔とかも今の基準より広かっ
2024年4月11日 19:52
今日も外構つながりで・・・・外壁の話です。古い戸建の外壁はリフォームやメンテナンスしていないと錆びていきます。特に外壁塗装はやろうと思ったらキリがありません。やってみると、意外と時間がかかり、１日で終わらないなんてことは当たり前のように起きます。一度大変すると、その大変さや恐ろしさを痛感します。試しに、「１階だけ」とか「１面だけ」と手を出すと、悲惨な末路が待っています。ですが、共
