教官.　＠ガッツリノベ

エンジニアから脱サラし、戸建（6軒）に特化した不動産賃貸業経営中。2020年宅建士資格…

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エンジニアから脱サラし、戸建（6軒）に特化した不動産賃貸業経営中。2020年宅建士資格取得。 マンション２区分、アパート1棟運営中。 DIY：マルノコ持ってる 趣味：ゴルフ１年目、麻雀、フルマラソン（５回完走）、サーフィン（挫折） 資格：漢検準１級、ディジ検２級、ラジ検３級
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職人さん目線の話　#戸建教習所

今日は事業視点のお話です。 不動産投資というのは長い目で見た「経営目線」が必要です。 リフォーム業者さんと工事中にやり取りしていると、 後から費用が高くなることがあります。 なぜでしょう？大きく２点あります。 ①仕様変更による追加費用 例えば、キッチンカウンターの仕様を変更したい場合などです。 施主都合で変更する場合は、事前に部材の買い出しや設計の手間を考えると、 リフォーム業者さんとしてはどうしても費用を取らざるを得なくなったりします。 それが全然問題ない前段階なら、

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    • プロパン貸与スキーム禁止に伴う大家の課題　#戸建教習所

      つい先日、プロパン貸与スキームが禁止になるというニュースがありました。 2027年から施行だったらしいですが、前倒しして2025年からスタートするとか。 プロパンガスの貸与スキームとは、プロパンガスを契約する代わりに、設備の貸与を受けることができるというものです。 つまり、リフォーム費を浮かすことができます。 ※但し、エリアや物件スペックによります。 戸建大家にとって、プロパンガス業者さんとの付き合いはとっても重要です。 私はプロパンガスの物件と都市ガスの物件、両方所有して

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      • 下駄箱リフォーム！修繕vs既製品　#戸建教習所

        下駄箱って独立しているものと、壁に埋め込まれてるタイプがあります。 昔の戸建だと、埋め込んであるタイプが非常に多いです。 ダサいからといって撤去しようとすると、 その壁も補修し直す（ボードの上貼など）が必要になってきます。 一箇所交換しようとすると、ほかの箇所も影響してきます。 ・・・というのはリフォームでよくあることです。 中は、染み込む系の塗料（ステイン等）でさっさと塗ってしまった方が良いです。 何かを貼ったところで、汚い靴を入れる所なので使用しているうちにどうせ汚れま

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        • 建具を活かすリノベDIY術　#戸建教習所

          投資目線で考えたときに戸建の扉（建具）はできる限り、使いまわししたいです。 というのは、建具は高価だからです。 モノだけならネットで2.5～3万円で入手できたりはするのですが、必ずドア枠の影響が他の所に出てきます。 既存の建具とピッタリ同じサイズの建具はなかなか見つからないので、原則、ドア枠もセットで交換となります。 すると、壁も一部解体が必要になります。 投資目線で考えると、既存の壁を活かし、関係するところだけ最低限の解体を望むかと思いますが、 大工さんとしてはきれいに直

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        職人さん目線の話　#戸建教習所

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          DIY襖リノベ☆捨貼りからクロス！　#戸建教習所

          こんにちは。 築古戸建の襖の裏側って、なぜか残念なことになっています。 板がパリパリになってるときは、上から別の部材を直接貼れません。 収納の中の場合は日常的には見ないので、諦めはつきますが・・・ 室内の他の部分がきれいになってるとやっぱり比べられてしまいます。 （※但し、この辺りは家賃帯によります！） 戸建を借りに内覧しにいらっしゃった方は、 窓、網戸、雨戸、障子、襖、天袋、吊棚・・・とにかく開けられるところは全部開けます。 なぜならそれくらいしか現地でやることがないか

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          DIYでレンジフード＆換気扇を一新！　#戸建教習所

          築30年以上の戸建では油系の汚れがとっても多いです。 特に、レンジフードや換気扇は油、焦げ、サビはデフォルトです。 こういう、白系の色のレンジフードはクリーニングしても、黄ばみは取れません。 結局は古めかしいイメージは残ってしまいます。 とりあえず、塗装してしまえば、色は均一になります。 範囲も狭いのでそんなに時間もかかりません。 在庫のペンキを処分したいので、２種類混ぜました(笑) 「ブルーアーチ」と「ヴィンテージグリーン」です。 ２回塗り以内で完結させるためには濃い

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          DIYで鏡を新しくリメイク！　#戸建教習所

          まあまあ状態の戸建を取得したことがあります。 下記の写真のようにまあまあ洗面台も状態が良かったです。 が、難点だったのは湿気による腐食です。 どうやったらこんななるの！？と現代の人は思いますが、 何十年も湿気にさらされていると、こう↓なるのです(笑) しかも、鏡全体の周りの方なので、”いちおう”まだ使うことはできます。 昔の人は物を大切にしたので、使えるものはできるだけ使いました。 今と違って来客を洗面所に入れるような間取りではなかったので、 家族が許容できれば、と修繕も

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          畳処分はタイヘン。。。　#戸建教習所

          築古の戸建は必ずといっていいほど、最初に畳の処分が発生します。 最初の頃はよくわからず、大工さんに処分を依頼してました。 が、自分でやると部屋あたり１～２万円は浮きます。 全和室の物件もあり、そういう場合はDIYで処分すると、その分は他に費用を回せます。 自分でクリーンセンターに運搬するのがもっとも安価です。 そのままの大きさでは自分の車に入らなかったので、 分割したことがあります。 一度に何枚まで捨てられるとか、何十kgまで捨てられるとか、エリアによってルールが異なりま

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          DIY天井塗装　#戸建教習所

          天井のDIY作業はタイヘンです。 理由は、普段慣れていない体勢での作業だからです。 ボロ戸建はほぼ２階は和室です。 天井に溝が入った板が貼ってあります。 そのままではクロスが貼れず、ひと工夫必要です。 コストを落とすためにいつも１部屋はＤＩＹで天井塗装をしてます。 １日（多くても２日）で終わるので苦ではありません。 最初にシーラーを塗布します。（日常的に触る部分ではないですが一応） ペンキは水性を使用しますが、コツは端と溝を先に刷毛で塗ることです。 最初に広い面をロー

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          DIYで解決！屋根修理＆塗装　#戸建教習所

          古い戸建には小屋のような“離れ”が付いていることがあります。 昔は日常的には使用しないものを、別の建物にしまっておく習慣ががあったんでしょうね。 （現代の人の方が荷物はコンパクトに思います(笑)） 平屋ですが、屋根はサビだらけでした。 見た目も悪いので、とりあえずDIYで塗装をしました。 範囲は6畳ほどの面積だったので、そこまで大変ではありませんでした。 サビの上からそのまま塗れる塗料を使いました。 途中で、屋根がプカプカ浮いている箇所を発見したので、大家仲間に相談しまし

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          軒天DIY補修　#戸建教習所

          軒天がボロボロの戸建ではよく見られます。 なんでこんな所、剥がれるんだろう？と、不動産に興味を持った初期の頃はよく思いました。 外壁の方が直接雨も当たるし、夏は太陽光浴びるし、どうして？と。 大きな理由は、使っている板が薄すぎるんです。 3mmくらいのペラペラの板で出来ていることがあります。 昔は少しでも材料代を浮かせようと、最低限の材料を使っていました。 床の根太の間隔とかも今の基準より広かったりします。 すると、床下の湿気も相まってだんだん根太が床を支えきれなくなり、ブ

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          DIY外壁塗装　#戸建教習所

          今日も外構つながりで・・・・外壁の話です。 古い戸建の外壁はリフォームやメンテナンスしていないと錆びていきます。 特に外壁塗装はやろうと思ったらキリがありません。 やってみると、意外と時間がかかり、１日で終わらないなんてことは当たり前のように起きます。 一度大変すると、その大変さや恐ろしさを痛感します。 試しに、「１階だけ」とか「１面だけ」と手を出すと、悲惨な末路が待っています。 ですが、共通しているのは、「周りと比較して」言っているという点です。 一部だけ塗装すると、

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          DIYリフォーム～戸袋編～　#戸建教習所

          戸建の雨戸レールのリフォームで思い出しました。 戸袋もかなりボロいことがあります。 ↓このように、戸袋も材質が木であることが多々あります。 塗装しようと思って一生懸命ヤスりました！ が、板の“うねり”が気になり・・・・ 「やっぱり何か上貼りしたいな」と後から思うことが容易に想像できたので、結局、アルミ複合板を貼ることにしました。 元の板はうねってましたが、”なんとなく”は平らだったので、それを捨て貼りとして、新たにアルミ複合板を上貼りしました。 見た目は変ですが、これ

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          DIY～雨戸レール編～　#戸建教習所

          戸建の室内扉の建付が悪いことは多々あるというのは、 先日お話しました。 https://note.com/kiyoshi556/n/nb8e2a2f8ce06 雨戸レールも朽ち果ててることが多々あります。 木の材料は築年数が経過するとボロさもどんどん増します。 たくさんの物件を所有していると、こういった物件は見慣れていき、それほど珍しくありません。 大抵の場合は直さず、そのまま貸し出しています。 この物件のときは、色々やりすぎて、コストとの兼ね合いから、レールもDIYで

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          室内扉の滑りを改善！建具トラブル解消法　#戸建教習所

          古い戸建には、室内扉の滑りが悪いことが多々あります。 建具の枠自体が歪んでいるために、動きが悪いのです。 一番手っ取り早いリフォームは、シールタイプの『敷居すべり』を貼ることです。 動きは一気に改善します。 古い敷居すべりは完全に除去して、パーツクリーナ―などでレールを掃除し、 新しい敷居すべりが付きやすくします。 ただ、あくまでもこれも消耗品なので、経年劣化はしてゆきます。 少しでも長持ちさせたいのであれば、戸車自体を交換すると良いでしょう。 モノによっては2個で100

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          おんぼろ吊り棚を生まれ変わらせる道　#戸建教習所

          人が何年も住まなくなった戸建は、どんどん傷みます。 エアコンなんかも使っていた方が寿命が長いです。 この家↑は、空室期間５年程で、雨樋や軒天もかなりやられておりました。 リフォーム開始前に、キッチン本体は使えそうもなかったのですぐに「交換」と判断できましたが、その上の吊り棚のリフォームをどうするかで悩みました。 使えるかと聞かれれば使えましたが、キッチン交換をするとどうしても吊り棚も何か手を加えなければ汚い色が目立ってしまいます。 そこで、キッチンに合わせて白系のシートを

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