#0073【不動産投資】築古RC造の区分マンションはあと何年稼働できるのか？

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不動産投資・賃貸業をしているとよく築浅物件、築古物件という言葉が使われます。しかし、明確かつ画一的な定義はどこにもないように思います。購入時に築10年等の築浅物件であってもいずれは築古物件と呼ばれます。築30年過ぎてくると、築古物件と言われてもそんなに違和感はありません。では、そもそも、築古RC造マンションはあと何年稼働できるのか考えてみたいと思います。

【税法の耐用年数】
１つの参考が税法の耐用年数ではないかと思います。融資を利用して物件を取得する場合、金融機関も借入期間の設定の際、法定耐用年数47年から経過年数を差し引いた残存耐用を借入期間とすることが多いです。しかし税法の法定耐用年数はあくまで会計上、固定資産の取得原価を減価償却を通じて費用化するための想定される期間に過ぎません。ご存知の方もいると思いますが現在のRC造のマンション(共同住宅)の税法耐用年数は47年です。しかし、税法がかつて(記憶では平成10年頃)改正されて短縮して47年になったわけで、その前は耐用年数60年でした。短縮された背景は建物の法定の減価償却方法を定率法から定額法に変更したのと関係しています。償却期間を法定耐用年数の47年に変更することで、法定耐用年数が60年だったときより期間が短くなった分だけ減価償却費が多額に計上される影響が出ます。一方で、定率法から定額法に償却方法が変更されたことで建物建築直後から初期には多額の減価償却費が計上さらることがなくなりました。定率法の場合、経過年数に応じて減価償却費が逓減していくためです。耐用年数の変更と償却方法を定率法から定額法に変更するのをセットで改正することで影響を少なくしようと考えられます。要するに、政策的な償却期間の変更の要素が入っているわけです。そう考えると、RC造の建物が寿命として47年しか持たないと考える必要はなく、もともとの法定耐用年数だった60年くらいを想定する稼働期間として推定していたのではないかと思います。築30年の物件は前半の半分が経過した中間地点とみることができます。

【コンクリートの寿命】
つぎに建築の視点から考えてみたいと思います。コンクリートはマンションの完成竣工直後は乾燥収縮がみられるように徐々に時間をかけて固まっていくと言われています。マンションの建設業者の方に聞いたところ、その徐々に固まっていく期間は約100年かかるとのことでした。もちろん、エフロレッセンス、ひび割れ、ポップアウト、爆裂など駆体に劣化現象など見られた場合は適切な保守修繕工事を施していく必要があるのが前提だと思いますが、100年は持つとことは可能なようです。RC造の寿命の話になると、よく長崎県の端島(通称、軍艦島)がRC造の建物が事例に出されることがあります。大正時代の建物らしいので、本当に100年は持つと考えられます。

【最後に】
これから不動産投資をはじめようと考えている方がよく心配している事項に建物が経年劣化して古くなったらどうするかという疑問を聞くことがあります。ちゃんとメンテナンスすれば建物自体は長持ちさせられるわけなので、その答えはメンテナンスの仕方次第では100年持つという回答になります。そうすると築30年のマンションなんてまだ３割程度しか経過していやい築浅物件と見られる時代がやってくるかもしれません。現に平成の１ケタ年築の物件は築30数年にさしかかっています。そして、まだまだ高値取引されています。今回は築古RC造の物件はどれくらい稼働できるのか考えてみました。最後までお読み頂きありがとうございました。よかったらお気軽にフォロー、スキして頂けますと幸いです。