～空き家特例の改正～売却前に解体・耐震改修工事をしなくても良い？？

今回の投稿は、「空き家の発生を抑制するための特例措置」、いわゆる「空き家特例」について、要点をまとめていきたいと思う。

〜 空き家特例とは⁈ 〜
被相続人である親（※1）の住まいを、相続人である子（※2）が相続した家屋・土地の譲渡（売却）にあたり一定の要件を満たした場合に、譲渡（売却）にかかる譲渡所得（売却価格）の金額から3,000万円を特別控除する。尚、相続人の数が3人以上の場合は2,000万円なので注意が必要。
いわゆる、節税効果のある特例のこと。
※1※2➡️一般的な親子の例、譲渡とは「自宅・実家を売却する」こと。

～ 令和5年度税制改正、何が変わった？？ ～
令和6年1月1日以降の譲渡（売却）が対象なので、既に3ヶ月を経過していることから簡単にまとめてみます。
◉旧制度
所有者（売主）において譲渡（売却）前に、建物を解体することまたは耐震改修工事（耐震基準を満たす）をおこなうこととなっていた。
（昭和56年5月31日以前に建築された家屋に限る）
↓
◉現行制度
所有者（売主）でなくても、一定の期限内において新所有者（買主）が建物の解体工事を行なう、または耐震改修工事を実施し耐震基準に適合すれば特例の適用とする。
※一定期限内とは？→譲渡（売却）の時（日）からその翌年の2月15日迄

上記の改正について、なぜ改正する必要があったのでしょうか？
それは、相続人である子達が「空き家特例」制度を利用したいが、譲渡(売却）前に、解体費用や耐震診断および耐震改修工事費用を捻出することが困難であるといった理由も要因の一つであろうと思っている。

さて、ここから現場目線の話しになるが、、
要するに、本来やらなければならない「解体工事」or「耐震改修工事」を、購入してくれた相手方にやって頂ければ良いということ。
一定期間内にという条件付きではあるが、条件を満たせば売主（相続人）は空き家特例を適用されますといった話しである。

皆さんは、イメージ付きますでしょうか。
古い空き家がある土地を不動産売買する際の、買主側の心理について、、、
私の現場感でいうと、売買価格は下がりますが買取業者に頼む事が増えそうです。※価格の根拠や説明をしっかりとして頂ける会社（担当者）を見つける事が重要です。安易に一括サイトを利用することは、個人的にはオススメしません。

※国土交通省ホームページから1文抜粋します。
「譲渡（売却）後の買主の協力が不可欠となります。買主の協力を得られなかったことにより本特例を適用できない等のトラブルを防止する観点から、本特例に関する特約等を確認事項としています。」
上記については、不動産売買契約を締結する際に「特約」として定めておくことを推奨していますと、示唆しています。

その他、空き家の使用方法や譲渡（売却）に関する期間の要件など、様々な条件があります。相続発生後にはやるべきことも沢山あるなかで、このような事まで考えている余裕はないと思います。
前もって、専門家に相談することをお勧めします。

特に行政側からは、以下の注意事項も出されています。
「被相続人居住用家屋等確認書の申請時における提出書類（※３）については、相続後や家屋、敷地の譲渡（売却）後の入手が難しいものもあるため、特例適用の検討段階において早めにご準備ください。」
※３➡️介護保険の被保険者証等のコピー、老人ホーム等が保有する書類のコピー、電気、ガスの使用中止日が確認できる書類等

親御様が施設に入所または入退院を繰り返しているなど、そのような状況下ではなかなか考える暇もないでしょう。
しかし、相続発生後にはやらなければならない事が一度にやってくる。
しかも、期限付きの事柄が多い。実にシンドイものです。

相続対策という観点から「情報の収集」「相談先の選定」「実家（住まい）の使い道について」「相続人同士のコミュニケーション」「認知症対策※４」など、一つずつでも良いので、整理していくことをオススメします。

※４➡️親が存命の内は実家をそのままに、、という方が少なくない。
しかし、認知症と判断された際には、実家を自由に貸したり売却したりすることが出来なくなる恐れについて、知識として知る必要があります。

引き続き、住宅業界の現場視点で書いていきます！

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