不動産初心者よくある質問集
はじめまして。
ティッシュ大家ねぴと申します。
この度は、この記事をご覧いただきありがとうございます。
私は北関東で築古戸建て投資を行っております。
ＤＩＹ会を定期的に開催しているのですが、参加者の方から度々同じような質問を受けることがあります。
そこで、不動産投資初心者からよくいただく質問を情報としてまとめましたので、
・これから不動産投資を始めようと思う
・なかなか最初の1棟目が購入できない
という方にはぜひ見ていただきたいです。
◆自己紹介
私は現在北関東で、100万円以下で買える戸建てをDIYでリフォームし、賃貸に出すという俗にいう築古戸建て投資を行っています。
2024年5月時点の保有物件は
区分 1
戸建て 11
倉庫 1
アパート 1
です。
私が不動産投資を始めた時は横浜に住んでいたのですが、当然100万円以下で買えるような物件は近くにありませんでした。
仕方なく検索範囲を北関東まで広げて、ようやく「ある程度の利回りが出せそうだな」と思える物件が出るようになりました。
私は地方（北関東）で築古戸建てを激安で仕入れて、リフォームはDIYで50万以内で仕上げて貸し出すという投資を行っています。
ですので、今回書いている内容はすべて築古戸建てDIY投資の内容であることをご承知おきください。
同じ築古投資でも、地方の築古アパート、完全外注リフォームではやり方がまったく異なると思います。
築古戸建て投資の１つのやり方として見ていただければと思います。
◆不動産は価格が高いから、購入が怖い。客付けできなかったらどうしよう・・・
１．即転売したとしてもマイナスにならない金額で買付を出す
２．ファミリー層の平均入居期間は約5年 → 実利回り20％で仕上げれば1組決めればペイできる
安く買っておけば、マイナスで終わることはまずありません。
なんとでもなります。
例えば物件を150万円で指値をして購入した場合、↓のように実利回り23％位だせます。
物件購入 1,500,000
諸費用 400,000
リフォーム 500,000
合計 2,400,000
家賃/月 45,000
家賃/年 540,000
実利回り 23%
150万で購入だと、本当にワクワクするような利回りではありませんが、それでもちゃんと仕上げてあげれば客付けはできると思いますし、売却で利益をだすこともできる価格だと思います。
そもそも、戸建て賃貸は競合が少ないので客付けしやすいです。
・戸建てに住みたいけど、住宅ローンが通らないので購入ができない
・広い庭にあこがれている
・子供が騒ぐので集合住宅だとクレームが来る
こういった層が一定数はいるので、駐車場さえしっかり確保できていれば
あとはそこそこリフォームで客付けはいけます。
家賃はそこそこリフォームの前提で適当に設定しましたが、スーモ（賃貸）で自分のエリアを検索して、競合となる物件のクオリティと比較してちょっと安くしてあげればOK。
◆なかなか安い物件が見つからない
なかなか安い物件が見つけられない人の原因は１～４のどれか、もしくはその複合です。
１．ポータルサイトなどで探す頻度が少なすぎる
２．内見に行く回数が少なすぎる
３．買付を出す回数が少なすぎる
４．探し方が間違っている
初心者の方から話を聞くと、多くの場合、圧倒的な行動量不足であることが多いです。
圧倒的な行動をしていても結果が出ていない人は、行動の仕方・探し方が間違っている可能性があります。
「いやいや、正しいやり方をちゃんと学んでから行動しようと思ってるんだよ」
という人もいるかもしれませんが、結果を出している人は学びながらとにかく行動している印象です。
とりあえず行動 → 反省 → 改善して行動
の繰り返しです。
１．ポータルサイトなどで探す頻度が少なすぎる
アットホーム等のポータルサイトを1日何回チェックしているでしょうか？
私は兼業でやっていたときは1日3回チェックしていました。
朝 風呂に入りながらチェック
昼 会社のお昼休みにチェック
夜 風呂に入りながらチェック
※夜と朝の情報はおそらく同じ（不動産屋が閉まっているから）と思いますが、物件情報を頭に叩き込むためにも見ておいた方がいいです。
100万円以下の物件なんてポータルサイトに載ってない！
という声をよく聞きますが、実際には掲載されています。
ただ瞬間蒸発してしまうため、探す頻度が少ない人は掲載されていたのすら気づかずに掲載が落とされているだけです。
もし100万以下の物件が見つけられたとしても、他の不動産投資家も同じ情報を見ているためスピード勝負になります。
「今度の週末見に行こう」では遅すぎます。
結果を出している人は、とにかく行動が早いので不動産屋さんと連絡がついたら
「今から見れますか？」
というスピード感です。
「そんなの専業の人じゃないと難しいよ」
→ おっしゃる通りです。
最初から大当たりの激安物件を買うのは難しいので、まずは激安でなくても
そこそこ安くて、まあこれならマイナスで終わることはないよね という物件を買っていけばいいと思います。
特に300万～400万で1年以上売れ残っている物件は、売主が弱気になっているはずなので、大幅な指値を突っ込んでも通る可能性があります。
とはいえ、ポータルサイトを3日に1回しかチェックしないようではお話しにならないので、まずは習慣化をすることが、最初の難関かもしれません。
習慣化をするのにおすすめの方法が、
Aをしたらポータルサイトを確認する
という方法です。
Aは何でもOK。
朝起きてトイレに行ったらでもいいですし、通勤の電車に乗ったらでもいいです。
私の場合は、朝と夜は家の風呂に入りながらスマホでチェック。
昼は会社でスマホチェックをしていました。
検索までの手数が増えると、習慣化の確率が下がりますので、そこも対策をしておきましょう
・スマホにはアプリを入れておく
・アプリはスマホのホーム画面の1スライド目？に入れておく
・検索条件を保存しておく
隙間時間についSNSをチェックする癖がついている人は、SNSでなく、開くサイトをアットホームにするだけで購入確率が一気に上がると思います。
２．内見に行く回数が少なすぎる
物件購入までの流れは図のようになります。
大量の物件情報をみて、内見しまくって、買付出して、うまく指値が通ったらようやく1件の契約です。
当たり前ですが、そんな前提のなか
・週に何回内見にいってますか？
・月だと何回でしょうか？
普通は内見に行って、いいなと思える物件に出会えたら買付を出すという流れです。
仮に月に1回の内見しかしていないと、1年に12回の内見で、
そのうち3件に甘めの指値を入れて、ようやく1件の指値が通るくらいでしょうか。
そうすると年に1件程度の購入ペースになってきます。
そのペースで購入を続けた場合、自分の理想とする経済状態まで持っていくのに何年かかるのでしょうか？
サラリーマンをやりながら長期的にじっくりやっていくんだ！ という人はそれでもいいと思います。
ただ、最短でサラリーマン卒業したい！という人は、それに見合った行動量が必要でしょう。
私は最短でサラリーマン卒業したい人でした。
ちなみに私は内見に行ったら必ず買付けは出すようにしていますので、↓の図のようになります。
私の場合、ポータルサイト経由で内見・買付をだした物件はほぼ買えてないです。（16件中2件だけ）
ただ、そこでご縁ができた不動産屋さんから後日「こんな物件があるんだけど・・・」
と内々で未公開情報をいただけることがあり、そこから購入するというケースがとても多いです。
ですので、
ポータルサイトは物件を購入する手段ではなく、相性のいい不動産屋さんとマッチングするための出会い系サイト
だと思っています。
だから内見で不動産屋さんの担当と出会ったら、いい関係を築けるように
あれこれ仕掛けをしています。
※具体的な細かいテクニックはまた別の項目で。
これから1棟目にチャレンジする場合、
「どの物件を内見問合せすればいいのかわからない」
という人もいるかと思います。
そんな時は、ポータルサイトに掲載されている400万円以下の物件を、すべて内見してくればいいと思います。
行動していれば必ず次につながる何かが手に入ります。
行動しないと何を改善すればいいのかもわからず、何も変わりません。
３．買付を出す回数が少なすぎる
安い物件だとダメな点がたくさん出てくると思います。
あれがダメ、ここもダメ！とダメなところに目が行くと買う気も起きなくなるでしょう。
しかし、もしも300万で売られているボロ物件が30万でもいいよ！と言われたら？
一気にその物件が魅力的になるのではないでしょうか？
どんなにひどい物件でも、どこかの価格で「この状態でこの価格なら買ってもいいかも？！」
という分岐点があります。
ポータルサイトに出ている定価の金額に惑わされず、内見して状態を確認したら
「この物件は、この金額だったらぜひ買いたい！」
と自分なりに考えた金額を常に出し続けるのがおすすめです。
キツイ指値になることが多いと思いますので、ほぼ買えることはないと思いますが、買えればラッキーです。
内見に行ったら、この金額だったら買いたい！という値段で買付を出し続けると、不動産屋さんから「この人は本気で物件を買う人認定」をしてもらえます。
普通の人は内見に行って、「検討します」といったきり、音信不通になります。
買付を出すだけで、不動産屋さんからしたら異常事態です。
だから覚えてもらえるし、本気の人だと思ってもらえるので、その物件が買えなくても別の物件情報を持ってきてくれるようになります。
また物件ごとの自分なりの値段を出し続けることで、相場観ができやすくなるのもメリットなので内見に行ったら必ず買付を出すのがおすすめです。
４．探し方が間違っている
・ポータルサイトの検索条件の間違い
・内見に行くべき物件の間違い
・内見時の不動産業者対応の間違い
・買付価格の間違い
こんなところでしょうか。
行動量が多くても、間違った行動をしていたら意味がないです。
（それでも行動量が多い人の方が成功確率は断然高いと思います）
特に不動産業者対応は、ミスると今後の活動に響くので致命的です。
※具体的な内容やテクニックは長くなってしまうので、本編で詳しく解説します。
↓
ここまですべてやったとしても、初心者のうちから大当たりの激安物件情報が手に入れるのは非常に難しいです。
まずは実利20％程度で回せるそこそこ物件を購入して、
・不動産屋さんとの信頼関係づくり
・大家としての経験値
を積んでいくことが大切と思います。
物件価格150万以下で購入していれば、まず負けることはないので、最初はそのあたりを基準にスタートでもいいと思います。
かといって、150万でボロボロの廃墟とか調整区域はだめです。
150万だすなら、それほど手をかけずに賃貸できて、積算評価がある程度とれる物件がいいです。
◆もうちょっと勉強をしてから・・・、●●の資格を取得してから・・・
勉強はいいから、とりあえず物件検索と内見に行きましょう。
走りながら考えるが正解です。
行動してみて出てくる疑問もたくさんあります。
そしたら、その疑問を解決するためのピンポイントの勉強をすればいいと思います。
下準備を完璧に整えて、石橋を叩いて渡るタイプの人で大きな結果した人を私は知りません。
下準備をしている途中で、不動産以外の誘惑に駆られてそちらに浮気して終了、というオチが待っている気がします。
不動産をやっていてモチベーションが上がるのは、下準備をしている時ではなく結果が出た時です。
・物件が買えた
・リフォームが終わった
・客付けが成功した
・初めて家賃が入金された
想像するだけでモチベーション上がりそうじゃないですか？
モチベーションが上がらないと、物事は長続きはしません。
何でもいいからとりあえず1件買って、ノーリフォームでもいいから家賃安くしてさっさと客付けして、毎月何もしないでも3万なり4万なりのお家賃が入ってくる感覚を体験していただくのがおすすめです。
◆種銭がなかなか貯まりません
築古戸建て投資をスタートするにあたり、200万くらいはあった方がいいと思います。
物件 100万
諸費用 40万
リフォーム 50万
合計 190万
まだ工具が全然ない人は、ここに工具を買いそろえる費用も上乗せされます。
で、貯金０～50万くらいの人は、お金を貯めるよりも銀行や身内からお金を借りてスタートした方が早いです。
例えば親から200万円借りて、10年で返済する場合
200万÷120か月＝ 1万6666円/月
の返済になります。
家賃/月 4万5000円
返済 1万6666円
手残り 2万8334円
自分の手出し０で月2万8000円生み出してくれる資産が手に入ると思えばいい投資ですよね。
親からお金を借りる場合、おそらく不動産投資に否定的な意見を言われると思います。
それに対して、ちゃんと資料を用意して親に納得してもらうだけの材料をもって挑んでいただきたいです。
・月の返済予定表
・借入証書
・DIY会に参加した時の自分の成果物の写真
・投資エリアの競合状況（スーモ掲載物件）
このあたりの資料は作成して用意しておいた方がいいでしょう。
私も親から借入した時には上記の資料を持って話に行きました。
といっても、私の場合は5件目の物件を購入するときに借りに行っているので、すでに不動産賃貸でうまく回せているという実績を親は知っている状態ではありました。
実績０の状態で話を持っていくとかなり厳しい戦いになることが予想されるので、できればある程度実績を作って、「次の物件を購入するための資金を貸してほしい」という方がスムーズな気はします。
どちらにせよ、資料の準備や、こう聞かれたらこう返すといった準備は万全の状態で挑み、自分がどれだけ真剣に考えているか誠意をもってあたると確率は高まると思います。
現在賃貸に住んでいる人は、ボロ戸建てを住宅ローンで購入し引っ越すことで家賃を浮かせるのも種銭を貯めるいい方法と思います。
家賃 6万
ボロ戸建て 150万
諸費用 40万
借入合計 190万
金利 1.5%
返済 35年
ローン/月 5817円
※リフォーム費用は自己資金
これだけでいままで家賃6万円払っていたものが、約5万4000円節約できます。
しかも1棟目、リフォームスキルが何もない状態で不安な時に、自宅でDIYの練習ができちゃいます。
私は横浜から北関東へ引っ越してきたときはこのパターンでした。
※ローンではなく嫁とお金折半で買ってます。
◆物件以外に、何にいくらかかるのかわかりません
ざっくり以下のような感じです。
金額の比率をみると、物件価格がかなりの大きさを占めているのがわかると思います。
税金関係は値引き交渉はできませんし、仲介手数料も不動産屋さんとの今後の関係性を考えると交渉の余地はないです。
となると、費用を削減できるのは物件価格と、リフォーム費用になってきます。
リフォーム費用は、ノーリフォームで貸し出すとしても、何だかんだ直さないとマズイところはでてくるので、20万くらいは見ておいた方がいいです。
そうするとリフォーム費用で削れるのは頑張ってもせいぜい30万円。
それに対して物件価格で30万円の値引きは簡単にできますし、100万、200万の値引きも普通に通ります。
つまり物件購入価格を高値掴みしてしまうと、その後どんなに頑張っても挽回の余地が非常に少ないのがわかります。
逆に言えば、物件を安く購入できさえすれば、そのあとは何とでもなるということです。
不動産投資の成功は、9割がた購入の仕方で決まる。
それくらい重要と思っています。
激安物件の買い方は詳細書いていくとすごい量になってしまうので、詳しく知りたい場合は本編の方へどうぞ。
利回りに関しては、物件を150万以下で買っておけば、実利20％程度で運用できます。
◆DIYはどうやって学べばいいですか？
DIYの学び方は主に３つ
１．Youtubeで勉強する
２．自分の物件で実際にやってみる
３．DIY会に参加する
こんな感じです。
特に１→２→３の順で実践していくのがおすすめです。
まずYoutubeでやり方を確認し、次に自分の物件で実践する。
それでもわからないことや、本当にこれであっているのか不安な場合に
DIY会に参加して先輩大家さんに確認する
という流れが一番学習効率が高いように思います。
まだ物件未保有の状態でDIY会に参加する場合、DIYの雰囲気や自分がDIY好きか？は何となくわかると思いますが、そのあと物件を購入した時に、ばっちりできるようになっているかと言われるの答えはNoだと思います。
物件未所有でDIY会に参加する場合は、DIYを学ぶというより
・DIYが好きかどうか体験して確認する
・物件購入の経緯、買い方などを教えてもらう
・人脈づくり
というところに重点を置くのがいいと思います。
ちなみに私もＤＩＹ会を定期的に開催しています。
ＬＩＮＥグループで情報を流していますので、興味がある方は登録どうぞ！
↓
・過去に私がYoutubeで勉強していた動画
【チャンネル登録おすすめ】
Santaleaf リノベのレシピ
https://www.youtube.com/c/Santaleafリノベのレシピ/videos
アングラ民族
https://www.youtube.com/channel/UCa_-BRguBNbeEpd2vRH1SLQ
モフ蔵リフォーム
https://www.youtube.com/channel/UCK6am-WCLQ2sGD4W-O0erDg
おどぅチャンネル
https://www.youtube.com/@odo_diy
DIY JP channel
https://www.youtube.com/@diy_channel
setakara DIY channel
https://www.youtube.com/@setakara
【床】
#8 【畳からフローリングへDIY】5万円でログハウス風の床にリフォームする
https://www.youtube.com/watch?v=mZ4TgusN7Ng
大家デビューへ大きく前進！？リフォームのプロから学び、米谷さんも急成長！《大家さんデビュープログラム》
https://www.youtube.com/watch?v=-ZxRNlMSDo0
床下防湿シート敷いて白蟻消毒??子供達初登場#7
https://www.youtube.com/watch?v=yUkPqz27Qwk
\DIY/ 寒さ対策 #2 ホームセンターの材料で2.2万で床断熱に挑戦♪スタイロフォーム＆ステはり編
https://www.youtube.com/watch?v=IxavNxq7xh8
【クロス・壁】
【DIY】壁紙の天井の貼り方、一人で貼る！
https://www.youtube.com/watch?v=VgJfidDYgmM&list=RDCMUCjU2aUv1kuQlMf1V4tGixdQ&index=29
【DIY】古い砂壁廊下に練り漆喰「MARBLE」を塗る。天然素材で塗りやすい？
https://www.youtube.com/watch?v=RySESS2hYrQ
生のり付き壁紙の貼り方【完全版Movie】 壁紙屋本舗 動画
https://www.youtube.com/watch?v=_M09E60xxNc
クロスの貼り方をプロが徹底解説
https://www.youtube.com/watch?v=rULmqHN7llc&t=551s
【DIY】替えクロス不用！壁の穴を直す裏技
https://www.youtube.com/watch?v=BTKReP0fK3s
\DIY/ ６畳の部屋なら壁紙代7500円で壁紙が貼れる
https://www.youtube.com/watch?v=yWMSuH6DDus
築61年の砂壁に壁紙を貼りました。意外と簡単、初めてのエアコン取り外しも。
https://www.youtube.com/watch?v=lrjK4EKF0zA
【お掃除】
お掃除職人きよきよ
https://www.youtube.com/channel/UCOb2mSJVXt_Aw2pAyj3Glgw/videos
掃除といえば健太郎
https://www.youtube.com/@user-sz7jr7sx6j
お掃除Youtube学校
https://www.youtube.com/@user-hs6bn3so7z
茂木流掃除講座
https://www.youtube.com/@motegikazuya
高橋さんがゆく！
https://www.youtube.com/@user-xq4xm2mh6v
お掃除ダイアリー
https://www.youtube.com/@osoujidiary
【お風呂】
#12 浴槽の設置と排水トラップ 築40年の住宅購入 素人セルフリノベーション
https://www.youtube.com/watch?v=qRuy_geu1kk
#14 浴室の扉、水栓、鏡の取付。 築40年の住宅購入 素人セルフリノベーション 混合水栓、浴室鏡、浴室ドア
https://www.youtube.com/watch?v=UJN9gq6-Zwk
【DIY】NO.17 おじさんの挑戦！埋込式浴槽交換完了！壁・天井塗装と混合水栓交換も！
https://www.youtube.com/watch?v=DrGTbXZsc1E&t=303s
パネルユニットを設営します！ 5万円の家 DIYリノベーション 12日目
https://www.youtube.com/watch?v=EpPs76F_5dw
【ステージング】
【インテリアコーディネート】2人暮らし賃貸のお部屋をホームステージング ｜シックなお部屋に
https://www.youtube.com/watch?v=9zC6uPRnqgw&list=PL4WJNcyCXNnA_vnqcxICSGs-G5vMkFxFh&index=4
【インテリアコーディネート】賃貸ダイニングルームをナチュラルホームスタイルにホームステージング
https://www.youtube.com/watch?v=gUP8KOlhVIU
【インテリア紹介】我が家の高見えインテリアをご紹介/コスパ良すぎるお洒落な空間作り/3LDKマンション暮らし
https://www.youtube.com/watch?v=xUywMNRyUS8
【ルームツアー】北欧系インテリアの大人ナチュラルなシンプル部屋
https://www.youtube.com/watch?v=FEsfM_h9bMc
【Before After 総集編】
９０万で買った戸建を１８０万でリフォームした結果・・・【不動産投資】
https://www.youtube.com/watch?v=dOpBBDHvAaQ
築40年の家を劇的リフォームしたら新築以上によみがえった！！回遊出来る家事ラク+収納2倍の間取りに大変身
https://www.youtube.com/watch?v=NqoftOh42Lw
【DIY】築40年 実家を30万円でセルフリフォーム！壊して広げて劇的ビフォーアフター！【総集編】
https://www.youtube.com/watch?v=zAgO6UOupeI
【DIY】築40年「UR団地」を40万円でセルフリフォーム！賃貸物件を劇的ビフォーアフター！
https://www.youtube.com/watch?v=JqJ5aud6BcQ
【ルームツアー】築40年のセルフリフォームした部屋の劇的ビフォーアフター！（DIY）
https://www.youtube.com/watch?v=nUMkeKjlB1E
#00 /02【DIY総集編】築100年古民家セルフリノベーション Before After リフォーム日記
https://www.youtube.com/watch?v=icAeXGN1HLc
・リフォームのセンスがなくて悩んでいる方へ
リフォームの完成系が見えない、色使いをどうしたらいいかわからない！
とお悩みの方も多いと思います。
私も最初は完成形をイメージすることはできませんでした。
完成系をイメージできない初期の頃にやっていたのが、ピンタレストというサイトでリフォーム後の画像検索をして、いいなと思ったサイトをひたすらエクセルに画像保存して作品集のようなものを作っていました。
そうすると、目指す完成形がわかるので、何色のクロスを買えばいいのか？
ステージングはどんな感じに仕上げるといいのかがわかります。
ピンタレスト
古民家、和室、洋室、築古、赤、リフォームなどのキーワードを入れるとたくさん画像が出てきます。
Googleの画像検索や、Xのビフォーアフターポストでもいいものがあればエクセルにまとめておくと引き出しが増えていいです。
ここまでご覧いただきありがとうございます。
激安ボロ戸建てを購入するために、もっと具体的なことを知りたい！
と興味を持っていただけた方は、本編の方をご覧いただければと思います。
私の今までの経験をすべてぶっ込んだので、最初の無料部分だけでも立ち読みしていってね。
購入編、リフォーム編、客付け編の3部構成になってます。
↓
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